深圳市规划和国土资源委员会今天（5日）发布《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》（征求意见稿）。根据规划，深圳的部分城中村小产权房改造暂缓，各区一定比例的城中村暂不拆除。在部分核心行政区，这一比例甚至高达75%。

此外，部分有条件的城中村小产权房住房将纳入政府的保障房体系。综合整治分区内的用地不得纳入拆除重建类城市更新单元计划根据规划，未来7年内，要有序引导各区开展以综合整治为主，融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村更新。

其中，综合整治分区划定的对象是全市城中村居住用地，扣除已批更新单元计划范围内用地、土地整备计划范围内用地、棚户区改造计划范围内用地、建设用地清退计划范围内用地以及违法建筑空间管控专项行动范围内用地。综合整治分区划定的对象总规模约99平方公里。此外，规划期内综合整治分区用地规模为55平方公里，占比56%。其中三个较为核心的行政区福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于75%，其余各区不低于54%。

一个受市场关注的信息是，规划规定，除法定规划确定的城市基础设施、公共服务设施或城市公共利益项目的用地、清退用地及法律法规要求予以拆除的用地外，综合整治分区内的用地不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。这意味着，尚未批准的城中村更新项目将搁置。

保留城市发展弹性，保障低成本空间

深圳土地资源稀缺已经成为一个不争的事实。深圳全市土地面积约为1997平方公里，相当于北京的1/8，上海的1/3，广州的1/4。早在2005年，深圳就将全市陆地总面积的一半土地划入基本生态控制线，这部分土地面积共计974.5平方公里，使得可供发展的土地仅剩1000平方公里左右。近年来，以城中村改造为代表的城市更新，已经成为深圳住房用地供应的主要来源。

为什么出台该文件？上述规划在政策背景中明确提到，以提高城市发展质量和提升城市竞争力为核心，保留城市发展弹性，在特定时间内保留一定比例的城中村深圳小产权房。合理有序开展深圳市城中村小产权房更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。其中，“保留城市发展弹性”和“保障低成本空间”尤受关注。

城中村的深圳小产权房在深圳具有特殊的地位。在深圳的住房结构中，小产权房占据了半壁江山。这里相对低廉的租金为大量的外来人才提供了容身之所。但是近年来，随着部分开发商进驻城中村，拆除或改造城中村的建筑，租金涨幅较大的新闻屡见报端。当地各界也颇为忧心对外来人才的挤出效应。

此次规划明确提出，将规范引导各区在综合整治分区内有序推进城中村小产权房住房规模化统租改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。这意味着，城中村租金的上涨势头有望得到平抑。美联物业全国研究中心总监何倩茹对第一财经记者表示，将部分有条件的城中村小产房纳入政府的保障房范围，这样能保证租赁住房的供应，有利于长效机制的建立。