通过“拐点”的方式把房价打压下去，并不可取；正确的方法应该是，在控制房价的同时，通过发展经济，不断提高居民收入水平，使得居民收入的增长长期超过房价的上涨，不断缩小房价收入比。

　　作者：刘玉海

　　封图：受访者供图

　　导读

　　壹 || 为什么二十几年来中国房地产不存在典型意义上的周期，而是始终在涨价，到现在还在涨？一个重要原因是，没有做到供需调控相结合，而是以需求调控为主、供给调控为辅，甚至不怎么重视调控供给，城市人口增加很多，而土地供应增加较少。

　　贰 || 对房地产来说，投资和投机是很难分开的。超配房地产是中国家庭的一大特色。这有两个原因：一是我们投资渠道匮乏；二是和中国的传统文化有关，都希望居有定所。

　　叁 || 最近一年多出台的一系列文件——“三道红线”、房地产贷款集中度管理制度、土地集中供应制度，最主要是使房企融资规范化，不能大量借贷，促使房企增加股权融资，对地价房价也有抑制作用。

　　肆 || 现在有句流行语叫“躺平”。“躺平”与高房价有直接的关系。如果房价较低，或者比较平稳，年轻人会有信心去奋斗，可能就不存在“躺平”问题。

　　安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。一千多年前，诗人杜甫的这一美好愿望，跨越时空，至今不衰。

　　中国大城市的房价何以会20多年持续上涨？中国的住房相关制度和政策，是否应该系统性重估？如何使国人走出当前被房价焦虑所牵引的社会情绪……日前，《经济观察报》就这一系列问题专访了曾任中国人民银行调查统计司司长、现任中欧国际工商学院教授的盛松成。

　　在本世纪初住房市场化进程开启后不久房价上涨问题初现时，盛松成即注意到这一现象，持续发表房地产相关议题文章。他很早就提出“供需调控相结合”、“稳房价要稳预期”等观点。他领衔的研究团队新近出版的《房地产与中国经济》（新版）一书，通过翔实的数据实证分析和理论研究，展现了房地产与中国经济紧密而复杂的关系。

　　盛松成

　　| 访谈 |

　　房价高并不是缺土地，而是土地制度、政策的问题

　　经济观察报：住房问题多年来一直备受各界关注，您的《房地产与中国经济》一书，对房地产与经济各方面的关系，做了详实的实证研究。社会各界关注的中国房地产核心问题是：一、房价太高，并带来一系列社会问题；二、尽管政府严厉调控，但一些城市的房价仍时不时冒出强劲上涨势头。为什么这20多年来，中国房价持续单边上涨？是不是需要系统性反思对房地产的定位和相应的政策配套？

　　盛松成：严格意义上讲，中国的房地产市场化是从“98房改”开始的。在此以前，都是单位分房。当然，“98房改”也有一个过程，有的地区早一点，有的晚一点。

　　中国这20年的房地产发展，我不大赞成用所谓的房地产周期来描绘。所谓周期，就是繁荣、衰退、萧条、复苏的完整过程，整个周期可能是八年、十年，短的也要五年、六年。全世界房地产市场都有周期，但中国房地产没有周期，从全国看，20多年来都没有。中国的房价比较奇特，大多数城市一直在波动上升；房价平稳或下跌的时候比较少，而且下跌时间短、跌的幅度小，但下跌后报复性上涨很快。

　　“98房改”后，房价最早开始涨的是上海，大概2000年开始涨，一直平稳上涨，中间也有短期波动。北京比上海晚涨5年，大概2005年左右开始涨，但价格一下子就涨上来了，几年之内几乎翻了一倍。这和它晚涨、但是大家都已经看到这个趋势都去买房子有关。

　　因为产业发展、人口迁徙，以及医疗、教育、养老条件比较好，一二线城市、尤其是一线核心城市，这些年房价都涨得比较高。像上海这样的城市，人口大量流进——现在上海常住人口约2500万，产业结构比较齐全，服务业占GDP比重超过70%；尤其是这次疫情以来，它在教育、医疗、安全、公共设施各方面的优势，大家都看到了。所以，上海楼市吸引的不单单是上海的购买力，而是全国的购买力。上海的房价始终在涨。

　　深圳有个特点，土地太少。上海2500万常住人口，土地面积6340平方公里，还要再去掉按要求不能做开发的1000多平方公里的崇明岛；深圳1700多万常住人口，土地面积不到2000平方公里；北京16000多平方公里，仅平原部分就跟整个上海差不多，但常住人口比上海少300多万。所以总体讲，北京房价高，并不是土地的问题——我们总说土地不够，实际上不是——而是土地制度、政策的问题。

　　包括中国香港，也有很多土地没开发利用。我们的土地拍卖制度，是学香港的，香港学英国，价高者得，地价越拍越高，房价自然不断上涨。

　　再回到那个问题：为什么20几年来中国房地产不存在典型意义上的周期，而是始终在涨价，到现在还在涨？一个重要原因是，没有做到供需调控相结合，而是以需求调控为主、供给调控为辅，甚至不怎么重视调控供给，城市人口增加很多，而土地供应增加较少。可以说，大城市需求端调控手段现在几乎已经用到极致。

　　关于房价调控，我写了不少文章。多年前，我主以需求调控为主，以减少购买。但后来因为居民收入增长、旧城改造拆迁等，需求不停上涨，而供给相对来说少得多，我又提出供需调控相结合的观点。

　　长期以来，我国房地产市场侧重于需求调控，但长期效果并不明显——需求调控的效果主要在于短期,供给调控则更加侧重于中长期，且供给调控有助于稳定公众预期。公众对房价的预期，是决定房价的一个重要因素。所以，我一直呼吁要稳定房价预期。

　　现在国家房地产调控的政策，可以概括为两句话：“房住不炒”，“稳地价、稳房价、稳预期”。稳房价就要稳地价，因为房价里相当大的部分是地价——2015年后，大城市土地成本占住房价格的比例平均为40%；预期在房价上涨中，也起非常大的作用。

　　经济观察报：既然北京、上海这些房价高的城市不缺土地，为什么不增加住宅土地供应？

　　盛松成：土地供给有住宅土地供给、工商业土地供给，中国的住宅土地供应占比在主要国家当中是最低的。2016年，我国一线城市居住用地占城市建设用地面积的比例平均约为27%，而纽约则超过40%。