我有个微信群，里面都是十几年前的一批老同事，现在都在各大房地产开发企业担任高管，所以，这个群是典型的地产圈高管群。

　　但是这两年这个群里有一个很特别的现象——就是群里聊天很有意思，大家聊吃喝玩乐，聊股票投资什么话题都聊，就是不聊房地产。

　　为啥大家都不聊房地产了呢？

　　因为所有人都对房地产失去了兴趣。

　　所有的人都很清楚，房地产早就不是十几年前那个高速成长充满无限机会的产业，这个行业在几年前就开始走下坡路了。

　　所以，这票房地产公司的高管投资也很有意思，有投资餐饮的、培训的，还有投资股票的，就没有人去投资买房。

　　其实，了解房价未来的趋势不需要太多的专业知识。决定任何商品的价格趋势都是供求关系，房子也不例外。

　　简单地列举几组数据，房价未来的趋势就一目了然。

　　二

　　供求关系

　　中国商品房市场启动源于1998年房改，那一年开始取消福利分房，并且引入按揭，从1998年开始，中国房市开启了一轮长达20年的牛市。

　　那么，2018年后中国房市与20年前有什么不同呢？

　　有本质的区别！

　　我们先看需求。

　　1999年中国城市化率是30%，2018年城市化率是60%。全球所有发达国家在城市化率超过60%之后都出现居民债务的拐点，也就是大规模购房行为出现拐点。

　　1999年中国人均居住面积是8平米，2018年这个数字是40平米（其中城市36，农村45），这个数字已经超过绝大多数发达国家。

　　过去20年，中国购房主力军是60、70、80后，2018年之后的未来购房主力军是90后、00后、10后，因为计划生育的影响，后者人口数量大幅度下降。

　　历年人口出生数量统计

　　我们再看看供给。

　　20102017出让国有建设用地统计

　　从2014年开始，国有土地出让明显下降，但是最低每年也要出让20万公顷土地。

　　20万公顷就是300万亩土地，如果平均容积率按2计算（这是一个偏低的数字），就能建设40亿平米商品房。

　　但是我们每年实际开工与销售面积远远低于出让土地能盖的房子。

　　以2018年为例，当年全国开工20亿平米，实际销售只有17亿平米。无论土地供给量还是实际开工面积都远大于市场能消化的数量。

　　面对这样的供求关系，未来房价走势如何不是一目了然？

　　三

　　房住不炒

　　过去房地产增长迅猛，因为有庞大的需求支撑——城市化（农民进城买房）+城市刚需（巨大的人口基数）+城市改善型需求（人均住房面积较低），房价就算有点泡沫，也很快就能消化掉。

　　未来整个需求端都出现大幅度萎缩，如果房价出现泡沫，那就真的是泡沫了。

　　这就是房住不炒的缘由。

　　不是管理层挡着不让老百姓(603883,股吧)投资房子赚钱，而是投资房子确实有巨大的风险。

　　当然，由于我国经济发展不平衡，少数头部城市（包括一线城市、大多数省会中心城市）因为土地资源供求受限，而人口却持续净流入，所以在这些城市未来房价是能保持增长的，这就是所谓房地产的结构性投资机遇。

　　但是这些结构性投资机遇恰恰是管理层监管的重点，摆在明面上有限购限贷营业税等调控手段，不可预测的还有直接限价的大杀器。

　　我就遇到一个案例，重庆某项目由于地段好、品质优成为外地投资客青睐的对象，2018年一度售价达到27000元，然后一纸限价令从天而降——新开盘住宅限价18000元！

　　这个限价令对投资炒房客犹如晴天霹雳，二手房价格顿时雪崩般下跌，很多炒房客血本无归。

　　所以，我一直坚持一个观点，不要投资买房，投资买房的风口已经过去了。

　　下面就刚需买房问题给大家罗列一些要点。

　　四

　　买房的基本原则

　　1、自主买房择时的问题。

　　一线城市与大多数省会中心城市，早点上车比较明智，三线以及以下的城市，年底买房是一个不错的时机。

　　因为我长期看空三线以下城市房价，越晚价格越便宜。

　　2、首套房购房资格在中国是隐形的福利。

　　在绝大多数时候，首套房的贷款利率在国家政策压制下带有相当的福利性质（首套房利率银行基本无利可图）。

　　不要傻缺地去写女朋友（男朋友）两个人的名字——这意味着你们已经自动放弃一套房的利率福利。

　　二套房也带有福利性质，这个福利不是体现在利率优惠，而是国家允许二套房可以贷款。

　　这个可以贷款但是利率没优惠代表着国家对改善型住宅需求的基本态度，国家支持老百姓改善自己的居住条件，但是不给利率上的福利。

　　3、如果你家庭不是特别有钱，不建议将家里资产写成孩子的名字——因为这意味着在孩子成年之前，这项资产变成死资产——既无法出售，也无法贷款。

　　五

　　买什么房

　　1、年轻人第一套房子最好是成熟地段的小套型住宅。

　　这不仅门槛低（可以尽快实现置业），而且未来换房时小套型住宅最容易出手并且升值空间更大——

　　与此相比，面积越大的套型流动性越差（当然，如果你的家庭或者自身条件非常好，第一套房子买大套型更有利）。

　　但是——第二套房子一定要是大套型，国家只给居民2套房子加杠杆是长期政策，2套房不买大套型，以后你想改善居住条件，门槛会大幅度提高。

　　2、在本地购房，在自己能力范围内一定要买能够买到的最好的项目。

　　品牌开发商开发的优质项目不仅未来使用价值更高，而且投资价值也最好——只选贵的，不选对的——在很多时候是一个真理。

　　3、学区房未来可能有较大的风险。

　　用房子来绑架优质教育资源是过去户籍制度下的顽疾，未来教育改革的基本趋势就是教育资源均衡化。

　　我觉得未来大城市教育资源迟早要与房子脱钩，学区房一旦剥离学区的属性，其高溢价必定会大幅度缩水。

　　4、物管费与物业管理水平成正比。

　　物管费越高意味着物管水平越高——这同时意味着资产后期使用价值以及保值增值性越好。

　　物管费低于城市平均水平以下的项目原则上不要去买，这类项目的住宅保值与增值能力非常差。

　　5、三线以上的城市，如果你买的是优质项目（客户群是白领与中产以上的），能够买车位不要租车位，能够多买车位就有多少买多少（如果价格不是偏离正常价格过大）。

　　城市规划条例一般是一套住宅配置一个车位（现在有些大城市开始有所调整），而中国中产以上的家庭平均车辆保有量已经超过这个数字，关键是还在增长。

　　所以，好的社区的车位未来一定是稀缺品，如果你有条件多买，稀缺价值更大，木棉湾小产权房，它是最安全最有保障的财务投资。

　　给一个大数据，（具体城市数据你们自己去找），中国一年卖3000万台车辆，扣除农村住户，城市有车位需求的在2000万以上。

　　而中国一年修建的车位不超过1200万个（需求与供给比在1.7:1以上），未来车位价格超过车辆价格是大势所趋。

　　考虑到新能源汽车的趋势，所以投资车位最好是有或者能够安装充电桩的车位。

　　六

　　几类资产陷阱

　　有几类资产是陷阱，建议不要去碰，买下来基本是坑。

　　1、商铺

　　商铺价值未来趋势是递减，产权式商铺更是坑，价格偏高的社区商铺也不要去碰。

　　这里多啰嗦几句商业的问题。

　　互联网经济对商业冲击很大。互联网电商对商业冲击最大的是标准品（在品牌货号确定的情况下，在网上与实体店购买都可以获得同样的使用价值）。

　　商业未来的趋势是体验式商业（百货商业已经没有前途），包括休闲、娱乐、餐饮，而体验式商业的发展趋势是个性化、小众化、碎片化。

　　未来的临街商铺因为价格过高反而是劣势，个性化、体验式商业更多向写字楼甚至住宅发展，而体验式商业的平效比并不高（每平米能产生的营销额），无法支撑很高的售价。

　　随着5G时代来临，直播带货也逐渐成为潮流，商铺的引流价值会越来越低。

　　现在的消费模式已经与过去有本质的区别，过去是靠地段来引流，现在是通过互联网端口来引流。

　　商铺一旦被剥夺引流价值，其价值与住宅相比没啥区别。

　　2、小产权房

　　房地产是房子+土地的结合。

　　房价增长不是房子在增值（相反，房子会根据使用年限折旧），增值的是土地！

　　所以，小产权房投资有巨大的风险，重要的是，未来10年内我看不到小产权房转正的可能性。

　　3、旅游地产

　　旅游地产是坑。旅游地产是坑。旅游地产是坑。重要的事情说三遍！

　　中国过去除了极个别的楼盘（如海南三亚的一些楼盘，现在不准买了，说了也扯淡），其它任何地方的旅游地产都不要去购买。

　　土地的使用价值有三种，最高是居住，其次是休闲，最次是旅游。

　　所以，旅游地产从土地使用属性而言是最差的，根本不可能有多大增值的空间。

　　另外，大多数旅游地产修建在农村偏僻地区，水、电、气、网络等市政设施都按照少量农村居民配置，一个旅游地产楼盘上千套房子几千人住进去，市政设施根本无法承载。

　　七

　　具体套型的选择

　　首先给大家分享一个观点，随着时代的发展，套型功能也会发生很大的变化，这个你得有预见性。

　　大家有钱，当然买大一点的房子更好，如果有困难，其实买个2房户型也完全可以解决问题。

　　为什么？

　　这就是信息时代的红利。

　　夫妻住一间，小孩住一间，其它功能可以统统放到客厅。

　　比如，我以前觉得家庭中没有书房是完全不可想象的，但是未来即使是知识分子，也完全不需要书房。

　　首先是实体书数量大幅度下降，现在信息来源主要就是电脑与手机，实体书占的比重大幅度下降。

　　我10年前家庭藏书就是1万本，几次搬家现在留在身边的只有几百本——平时也不怎么看了。

　　其次，5G时代来临，带来的变化就是云计算会广泛应用，首先干掉的就是电脑！

　　不管你在家里还是企业工作，未来电脑都会被淘汰。因为电脑最重要的功能就是计算与储存，这些都可以通过云来解决——而且云更强大，更便捷。

　　这个颠覆性可能远远超过你的想象，未来所谓的电脑或者智能移动终端就是一个可以上网的显示器。

　　几年前，华为最重要的研发部门已经淘汰了电脑，全是通过云来工作。

　　华为的今天就是我们的明天。

　　所以，即使你有钱买三房，多一间房子也不建议搞成书房。

　　我个人觉得搞成健身房（或者影音房）可能更好，家庭集体健身（或者集体看电影、K歌）是很有乐趣的，也是很能增进家庭成员感情的事。

　　然后套型几个功能间大家要注意的要点（主要针对买紧凑面积的消费者，土豪不适用）。

　　厨房：不管怎么设计，请记住，橱柜灶台整体长度一定不能低于4米！

　　在4米以上，每增加0.5米就代表生活品质上一个台阶，5米以上是舒适生活标准。

　　厨房一定要有放冰箱的位置。

　　生活阳台：这个必须得有，否则你的洗衣机、拖帕盆、洗衣盆没地方放，还有就是泡菜坛子没地方放。

　　作为一个南方人，家里没有泡菜坛子直接导致家庭食物水平会降一个等级。

　　主卧室：进深不能低于3.9米！（从窗户往里面的尺寸）