第一

远远超过“能买VS不能买”

最近，自然资源部发布了一份文件，明确指出小产权房屋和其他不能通过登记使非法土地使用合法化。随后，广州实施了国家政策，提出了三条红线：

小产权房的登记不予确认。

城镇居民非法购买农村宅基地和地上房屋的，不予办理权属确认登记。

严禁通过房地产登记将非法使用土地合法化。

在过去的几天里，媒体一直在报道小产权房已经完全冷却下来，小产权房在被买下时被判"死刑"和"砸碎在手中"。首先，梁明指出，由于产权的缺陷，原则上不建议购买小产权房。然而，所谓“外行看热闹，内行看门道”。这个国家的政策远不止“能买”和“不能买”。我们需要看清政策背后隐藏着什么，这对我们判断政策的初衷和效果，甚至分析整个房地产市场都有着重要的意义。

事实上，国家的基本态度一直是严厉打击小产权房，“不能成为正式成员”，从未改变。然而，在深圳和广州等珠江三角洲城市，小产权房的规模在过去十年左右不断扩大。尽管政策是高压的，网上有很多图片说政府今天拆除了小产权房，但目前广州有400多万套小产权房，深圳有500多万套，占住房总量的50%以上。

众所周知，过去十年左右是斯特姆和德朗房地产市场最强劲的十年左右。小产权房可以占到住房总量的一半，这意味着她正在悄悄地展示她的繁荣(即使政策不受欢迎)。可以看出，政府推动的城市化道路与市场推动的城市化道路是平行的。就像在监管的压制下一样，房地产市场依旧繁荣，小产权房也有强大的生命力。

第二

极特殊的财产——小产权房

首先，这里是对小产权房的几个特征的分析，然后看看它是如何形成的，然后我们就可以知道它在未来会怎样发展。小产权房有几个特点(以深圳为例):

建在农村集体土地上。有宅基地或集体建设用地。

小产权房有法律界限。一般来说，农民在自己家里只建一个宅基地，政府认可的面积不超过480平方米(4层*120平方米，以深圳为例)。但是，农民将建设或扩大超过480平方米，这将成为非法建筑(也小产权房)；即使它不超过480平方米，这是非法的，如果它是卖给城市居民，也称为小产权房，将不予登记。但是，如果把它卖给村集体，它就不会被称为小产权房。这是合法的。

大多数是非法建筑。符合一户要求(不超过480平方米)的建筑为合法建筑，超过要求的为非法建筑。多年来，房价一直在快速上涨。城市居民知道房地产投机和农民并不愚蠢。他们建造了许多非法建筑。

你是怎么得到这个小房间的？小产权房的规模是如何变大的？

1.这个城市正在迅速扩张，没有足够的财政资源来及时全额补偿失地农民。结果，绕过集体土地，扩大了城市的边界，“城中村”出现了。2.农民还没有成为公民(因为他们没有社会保障，没有工作，或者只种庄稼)，所以他们不得不盖房子。

3.碰巧的是，很多人搬到城市，没有地方住，或者房价太高，买不起，所以他们租了农民的房子。

4.一栋房子是不够的。伴随着房价上涨的刺激，农民建造并扩建了房屋，握手式建筑出现了。

5.城市化是毁灭性的，传统的村集体企业已经崩溃，因此有必要建立一个统一的建筑(村集体小产权房不同于

第三

为什么小产权房不停止被反复禁止？

根据这项政策，小产权房是非法的，近年来许多小产权房被拆除。然而，如果按"累计加-累计拆迁"计算，许多地方仍然无视法律，仍在建造小产权房。相反，如果你回顾过去的小产权政策，你会发现许多购买小产权的人都有幸运心理。首先，他们认为尽管政府一直处于压力之下，但第一个压力很小，第二个压力很大。第二，每个人都在建设，法律不会责怪大众。第三，政府将既往不咎，罚款确认(赎回)。因此，那些一开始就有足够勇气去建设和扩张的农民，虽然他们被确认为非法，但后来被罚款一些钱，也就没有什么大不了的了。这向每个人发出了一个信号，那些饿死的人，那些胆小的人和那些抓住早晨的人会好起来的，那些这样做的人会好起来的。传统上，小产权房一般由农村集资建造，这在政策上是非法的。因此，政府干预是不可避免的。随着城市规划越来越趋于合理和科学，小产权房随时都有被拆除的危险。然而，政府在整顿小产权房方面也面临许多困难。例如，在城市化初期，补偿不能及时支付，这将导致村民或购买小产权房的业主的一些抵制。

事实上，它回避了与农民和村集体的直接谈判，客观上纵容了农民的“种房”，或默许农民通过种房生存和发展。有时它可能会取代政府对农民市民化的成本补偿，但这不是一个长期计划。你认为，在这个时候，已经种植的房屋(大多是非法的)不容易拆除，政府需要考虑多方面的影响。此外，现在房价如此之高，城市生活压力如此之大，如果再次拆迁，无论是逾期债务补偿、拆迁成本还是市场预期，成本都将高得令人望而却步。因此，我们可以看到，广州和深圳的搬迁成本仍然很高，某某村的搬迁很容易导致许多“亿万富翁”的诞生。目前，国家强调“稳定房价”，高房价仍在徘徊。对于新居民来说，小产权房很重要。作者以前写过一篇文章，《深圳“低成本”是怎么炼成的？》。其中，深圳有一半的房子是“经济适用房”，位置好，价格低。深圳能没有竞争力吗？

第四

没有红皮书，仍然有人趋之若鹜。

事实上，广州、深圳甚至珠江三角洲都是一样的。广州之所以成为人口流入量最大的地区，是因为它拥有海绵状的小产权房，可以随时供应大量低价房。经过十多年的城市改造，这些房子几乎都被拆除了。此外，拆迁价格越高，普通人就越难过上平静的生活。因此，广州和深圳，目前的主导思想是不拆除，进行综合整治，发挥其积极作用，未来可能是珠江三角洲最宝贵的历史文化遗产。然而，随着城市的发展，农民推动的城市化道路和政府推动的城市化道路最终将携手并进。

许多小产权房保留下来，占据了城市的核心位置，给一些人一种随大流的心态，相信每个人都可以买。在这一点上，每个人都应该清楚：不要指望权力的确认(红皮书)，但如果你自己生活，也许短期内不会有太多问题。有些人也想买，而且有许多私下交易。必须评估这种风险。虽然这些房屋经过综合整治后是违法的，但在不久的将来可能不会被拆除，环境也会得到改善，但笔者并不鼓励大家购买和投资.

最后，回到开始，我想告诉你为什么国家和广州必须采取这一政策，因为根据国家房地产统一登记的要求，宅基地和集体建设用地的使用权登记将于2020年底完成。最近，社会上有传言说，借此注册机会，小产权房会“成为正式会员”吗？这还有待进一步讨论，作者不敢武断评论。想想看，如果你能成为一名正式会员，70亿平方米的小产权房，商品房的大小是近三分之一，这不是“达摩克利斯之剑”头上的高价。因此，警告不要注册成为正式会员是很自然的。此外，在未来，大城市将不得不从旧的改变到新的，重申他们将无法成为正式成员，从旧的改变到新的成本将会更低。

资料来源：李房地产笔记

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