回答“为什么会出现小产权房”这个问题之前，需要先解决一个小问题。即，建造房屋，何时取得所有权？

小产权房的意思是说，卖房的人可以享有所有权，可是买房的人不能取得。那么，卖房人的所有权怎么取得？

在土地上盖房子这种建造行为民法上的术语叫“事实行为”。跟“事实行为”相对的另外一个概念是“法律行为”，比如买卖合同就属于“法律行为”。事实行为和法律行为是两种性质不同的行为。“物权”也是法律上的概念，所有权是其中最典型的一种“物权”。这样就能大致看懂《物权法》第30条了。这条说的是：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”因为建造而取得房屋的所有权，从什么时候开始呢？“事实行为成就时发生效力。”建造行为完成就取得房屋所有权，也就是说，在自己宅基地上盖房子，房子盖好了自然就取得房屋所有权，无需登记。

既然盖房人可以基于建造行为取得所有权，可不可以把它卖掉？

看起来不行。

不动产统一登记条例之前，住建部有一个《房屋登记办法》，第87条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”

通过交易转让房屋所有权，属于依“法律行为”取得所有权的情形，跟事实行为产生所有权不一样。区别是：建造完成，自然取得所有权，不必登记；但如果要通过交易取得所有权，必须登记。这意味着，如果你“取得”的房屋无法进入房屋登记簿，也就无法取得法律上的所有权。

这时候会出现一个看起来很奇怪的问题。出卖人说，我的房子归你，钥匙给你，房子里的东西也全部归你，从此以后这所房子跟我没关系了。买受人说，好，没问题。可是，登记机关说，对不起，我不能给你办过户，买受人的名字不能登记在房屋登记簿里。买受人就会很困惑：出卖人说房屋所有权给我了，登记机关却说我不能取得所有权，深圳小产权房出售，那么我取得的是什么权利？为了指称方便，有人就说，取得的是小产权。因为这不是完整意义上的所有权，所以就用“小产权”来便宜称呼。

但这其实是有问题的。在法律上，买受人或者取得所有权或者没有取得，只有这两种情况，没有中间状态。所以，“小产权”绝不会是一个法律概念，它只是在描述一个现象：双方当事人自愿达成交易，并且都履行了，可是房屋登记机关不认可，国家不认可。当然，我们也可以说，既然国家不认可，这种交易就是非法交易，买受人不能取得任何权利，为什么非要称之为“小产权”？这么说在法律上好像没什么问题，可是太简单化了。现实中大量存在这种交易，大部分这种交易当事人之间也没有争议，买受人把自己当所有权人住着，出卖人也觉得这所房子被卖掉了，跟自己没关系了。现象存在，就需要有指称这种现象的概念。这是小产权房概念出现的原因之一。

更进一步。说这种交易“国家不认可”其实有点笼统。很多地方、尤其是乡镇一级的“国家”其实是认可的，楼岗村委，不仅认可，甚至还给予支持，因为，农村房地产交易至少表面看起来对各方当事人都是有利的，往往还是当地经济发展的推动力。

房屋登记簿设在县一级房管局，房屋买受人没有办法登入登记簿，可是他往往又需要一个房产证，否则对交易不放心。一些乡镇就说，好吧，乡里、镇里给你制作一个产权证。对当事人来说，乡镇当然代表着“国家”或者“政府”，他们给的产权证，当然也值得信赖，是交易合法性的保障。可是，乡镇不是法定的登记机关，没有权力颁发产权证。但你能斩钉截铁说买受人没有取得产权吗？乡镇也是一级政府，政府发给我的产权证，怎么能说是违法的？你说是完整的产权吗？好像也不是，乡镇毕竟不是法定的产权登记机关。怎么办呢？干脆就叫“小产权”吧。这是小产权房概念的另一个来源。

稍微小结一下。房子盖好后就取得所有权，这告诉我们，如果没有交易环节，仅仅是在自己的宅基地上盖房子，不会形成“小产权房”。“小产权房”只是用来称呼交易环节中买受人地位的概念。