很多人买房的时候，往往会遇到一个问题——明知道不怎么样的板块，被销售忽悠一顿，立马交了定金。事后回想起来，又很后悔。

如果你也有类似的情况，那么你大概是中了“板块炒作”的圈套。

所谓板块炒作，就是你去买一个楼盘，这个楼盘所在的板块，通过开发商的一系列策划包装，让你觉得板块“升值潜力无限”。

“板块炒作”是开发商营销部门必做的功课，本来是一个中性词。但近些年在一些不限购区域、远郊区域被炒作的过于厉害，加上媒体的渲染，哪怕是有投资经验的买家，也会一不小心头脑发热。

接下来，猫叔就拿出压箱底的内部文件，分步解读——我们是如何一步步陷入板块炒作的圈套的？

希望看过这篇文章以后，大家遇到关于区域价值的说辞，能比较冷静的分析，到底哪些板块是真有价值，哪些板块只是炒作——如果能减少诸位买房过程中的损失，那就是这篇文章的价值所在了。

PS：本文主要指的是没有实际价值、实际价值远小于宣传价值的板块。

01常见套路一：类比熟悉的区域，体现高大上

关于销售说辞和开发商的文案套路，大家基本都听过常见的文案宣传——

但实际上，这些都是最“基础”的套路了。

为了拆解板块炒作的套路，我们先来思考一下：开发商为什么要进行板块炒作？

当然是尽可能把房子往高价格卖，让更多人买，实现利益最大化。

所以我们倒推这个逻辑：为了高价卖房——要尽量让房子的增值空间看起来很大——要尽量让板块的价值看起来很高。

请注意，这里关键词是尽量看起来，所以板块炒作是以卖房为目标，很少有项目真正、客观的分析板块的利弊。

关于板块炒作，最讨巧的方式是类比已经发展成熟的板块。

其实就是抱大腿。

我早年做大兴黄村一个项目的时候，广告语中有这么一句“立足大北京，放眼全世界”，结果被领导狠狠批了一顿。领导说“你以为‘大北京’是多有逼格呢，燕郊的房子才说‘大北京’，我们这是名正言顺的北京。”

后来我就知道了，凡是提到“大北京”的项目，一律不在北京，而是在河北。久而久之，像张家口、怀来的项目，叫做“京北地区”，固安的项目在“京南地区”。

比如，门头沟的一些项目，位置在长安街的西沿线，并不在传统范围的长安街上，依然叫做“长安街”。

比如我们熟悉的“厦门湾”这个项目，听起来好像在厦门，其实是在漳州。

具体到一个城市的板块，如果是新兴起的，刚好规划又有产业的，尤其是开发商扎堆的板块，可能就会炒作成下一个“上海浦东”、“深圳南山”、“北京国贸”了。但实际上，一个城市的CBD从发展到成熟，往往需要十多年的时间，还包括机遇、产业的迁入迁出，再造CBD成功的机会并不大。

这些还不算最夸张的，某些城市在打造新区的时候，“未来的香港中环”“中国西部的金融街”“大西北地区的硅谷”等等，虽然连产业也没有，规划只停留在纸面上，但就敢这么叫。

千万不要认为，类比就是等于。就好比买家秀和卖家秀，往往差十万八千里。

归根结底，不过是一场吹嘘，为了展现无比广阔的投资前景，给你一个看不见摸不着的大饼而已。

有人说，可这些都体现在规划里啊。规划是什么？打个比方，就是一个小伙子为了娶媳妇盖好了房子，房子是盖好了，但媳妇愿意不愿意过门，又是另外一码事。

比如，某区规划了一个产业园。但并不是说，产业园规划了，甚至盖好了，就有企业入驻。来，或者不来，是企业的意愿。产业园，只是一个城市功能配套的规划。可以不来，但不能没有。

02过度吹捧轨道交通的价值

板块炒作，是开发商的拿手好戏。而板块炒作最离不开的，是轨道交通的价值。

造高铁、造轻轨、造地铁，都是看起来最能支撑未来房价上涨的因素。

但实际上，这里有一个很大的问题：看得见的蛋糕，你未必吃的着。

以高铁举例来说，我们看看大连北站。大连北站始建于2010年4月1日；2012年12月1日正式投入使用。

这期间，高铁站附近楼盘的价格是如何变动的呢？高铁开通之前，房价涨幅比较明显。但是高铁开通之后，价格有轻微的下跌。

再看成交量，高铁通车前，成交量都是很高的，高铁通车之后，成交量有了明显的下滑。

这是个例吗？不是的。

前文说过，板块炒作的目的是：

尽可能把房子往高价格卖，让更多人买，实现利益最大化。

所以，在高铁开通之前，高铁对房价的升值，已经通过板块炒作被提前透支。

透支的表现就是：当高铁开通之后，楼盘成交量减少，价格不再继续上涨。

除非等到若干年以后，因为高铁推动了产业入驻、带动了新的商圈，房价才有持续上涨的空间，不过那是另外一层逻辑了。

同理还有轻轨、地铁，在没有正式启用前，因为板块炒作带动了上涨预期，房价有上涨空间，一旦正式通车，那对房价的影响就不大了。

所以轨道交通的价值，在正式开通之前。单一的轨道因素，推动房价的力量也有限。

我经常看到很多楼盘拿15-17年地铁、高铁开通之后房价上涨的幅度做数据支持，暗示未来新的轨道开通之后，房价也会涨很多。

但实际上，一个板块的价格上涨，是有多重因素引发的。15-17年因为信贷宽松整个楼市都有不同程度的涨幅，并非只有单一的板块上涨，所以过去上涨的幅度，也不能代表未来的上涨空间。

因为轨道交通的带动，偏远地区的板块炒作，还会打上“性价比”的概念。比如同样的一小时生活圈，XX板块房价已经2万，而某某地只有4分之一，等等，诸如此类的说辞。

但实际上，一个成熟的板块，是因为产业、商圈等等的存在，导致大众对该板块引发普遍认知。一个不成熟的板块，除了短期内的营销宣传，长期依然还是要看人口的持续流入、产业的迁入、未来规划的持续落地等等。

如果至少短期的炒作，只能引发一小部分人的认知，那么长期来看，在该板块买房被套的可能性很大。

最后，我们来看一个经典的板块炒作案例。

第一阶段：对比熟悉的板块，重塑新板块认知第二阶段：通过交通、规划的利好，说明新板块的价值第三阶段：突出价格优势，打性价比

看完之后，是不是倒吸了一口凉气？

那么问题来了，明明不被看好的板块，依然卖的很好，你要不要买？我的经验是，请相信你对这个板块的第一认知——那才是大众对该板块的普遍认知。

与其说，买家是被区域炒作的花哨说辞忽悠，倒不如说，买家不过是为想快速发财的欲望买单。但世界上，哪里又有那么多发财的好事？

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这里是厌恶风险，喜欢理性分析楼市的猫叔。

希望你能在这里能真正的了解到你想要的信息、买房知识、楼市分析。希望你能多多独立思考，我所说的，也可能都是错的。希望我们能多多交流，一起提升对投资的认知。想通过买房一夜暴富的可以取关了，这里不适合你。