《中共中央关于完善产权保护制度，依法保护产权》发布的国务院，对土地和房屋的产权安排，明确提出“研究住宅建设期满土地和其他土地法律安排随访，促进整个社会的稳定和良好的期望保护公民财产的形成。”

赵旭东是中国政法大学和中国商业法研究会会长、教授解释了物权法中的“自动延期”，但仍需要研究如何在立法上更新。

但目前学界普遍的共识是，不能到期收回，一定要对权利继续延续。同时这种续期可以有偿也可以无偿。如果确定实行有偿续期使用，其延续的成本、代价应当是比较合理的，有偿续期应保持在一个合理的限度。

70年产权本意应该是终身使用

国务院1990年发布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中规定，土地使用权出让最高年限按用途确定，其中居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。从全国范围内来看，大部分住宅的土地使用权年限都是70年。

70年是如何制定的?

赵旭东介绍，第一个考虑是不能永久，第二个考虑是尽可能时间定得比较长，能够不影响权利人对土地的使用。

他表示，土地使用权是一个使用权，而不是所有权，应当有一定的期限限制。尽管本意是长期的使用，但还是要有一个期限的限制，以区别于完全的所有权。

我个人认为，确定70年期限的重要考虑也许是人的寿命，当时正是在上个世纪90年代初，70岁差不多是一个人的寿命。70年的居住用地期间一般能够保证使用权人终身使用和获得土地使用的权益。

完全不必担心到期后政府会回收土地

赵旭东说，没有必要担心政府会收回土地的土地使用权。

虽然规定了70年的宅基地使用权，但从理论上说，土地使用权到期后，国家可以收回土地使用权。而我国的土地制度是一种特殊的产权制度。实行国有集体所有制，不实行私有制。

虽然我们坚持土地公有制，但同时要尽量保护公民主体，充分利用土地和长期占有土地的权利。

实际上，国家从一开始就有这样的考虑，到期后还是要通过某种法律形式，让土地的使用权人继续对土地的合法使用。当初，也没有明确规定到期要收回。

后来在陆续出台的有关规定和文件中，都有类似到期以后再合法安排的意图。直到《物权法》制定之后，这个问题就比较明朗了，《物权法》第一百四十九条明确规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”

现在，人们不必担心政府收回土地了。这不仅体现在国家政策层面，而且在立法上也有所规定。现在，要做的是通过进一步的立法来确定如何推迟使用，并制定具体的操作规则。

有偿续期的合理性在于土地的公有

《物权法》规定了“自动续期”，但没有明确规定自动续期是有偿还是无偿的。赵旭东表示，从理论上来说，可以是无偿的也可以是有偿的。

他认为，如果有偿续期，土地使用者支付相应的费用是合理的，但有偿应保持在合理的范围内。这取决于如何在国家利益、社会利益和用户利益之间进行合理的协调和安排。

基本利益得到保障，因为有限的使用权在一开始就已经确定，并允许在到期后继续使用。续约是对原有约定权利的扩张，相当于对新权利的获取，而相应的付款也合理。

站在整个社会的角度看，“这里可能存在一个在土地资源占有和利用方面，全体社会成员的公平问题，即已经获得土地和没有获得土地的社会成员之间的利益平衡问题。”

赵旭东进一步解释，因为土地是公有的，属于整个社会的，客观上存在对社会财产的利益共享问题。如果是永久的被一部分成员所享有，就存在为此而公平分配和支付合理对价的问题。

有偿的确定要看原始地价

赵旭东说，要确定是否续约费，一方面取决于土地的原始取得成本和价格不考虑土地使用权期限，然后确定价格是否是一项基于权利而非永久权的确定。

另一方面，有必要考虑债权人是否继续使用土地或继续通过交易转让他人使用土地。权利扩张后，如果权利人利用土地转让取得交易利益，是否需要作出相应的利益调整，这确实是一个有待进一步研究的问题。

如果有偿续期，是缴纳土地出让金还是纳税，实质上并无根本的差异，只是在法律形式上如何定性更为准确、在实际操作上如何安排更为恰当的问题。我个人更倾向于作为土地出让金缴纳。