深圳小产权房网消息：8月26日上午，第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议表决通过修改《中华人民共和国土地管理法》，将于2020年1月1日生效。《土地管理法》年这次修订最大的一点是集体建设用地入市，这是一次历史性的创新，改变了过去农村集体土地入市前必须作为国有土地征收的限制，将对我国土地市场格局产生深远的影响。01.新的《土地管理法》首次允许集体建设用地入市，删除了原《土地管理法》第四十三条规定的任何单位和个人需要使用土地必须使用国有土地。补充说明农村集体建设用地，只要符合规划并依法登记，经集体经济组织三分之二以上成员同意，可以通过出让、租赁等方式，由农村集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。同时，用户在获得农村集体建设用地后，可以通过转让、交换、抵押等方式再次转让。这是《土地管理法》的一项重大制度创新，取消了集体建设用地多年不能直接进入市场的二元体制，为城乡一体化发展排除了制度障碍。集体建设用地入市是《土地管理法》修订的最大亮点。02.征地补偿的基本原则已经明确，政府应该在征地前与农民协商。在征地补偿方面，新《土地管理法》改变了以前以土地年产值为基础的补偿方式，现在实行按小区综合地价补偿，因为小区综合地价不仅要考虑土地产值，还要考虑区位和当地经济社会发展等因素。全国人大常委会法制工作委员会经济法办公室副主任杨鹤庆对征地程序进行了改革，要求政府在征地前进行土地调查和信息公示，并与被征地农民协商，必要时组织听证会，与农民签订协议后方可申请征地，办理征地审批手续，极大地保护了农民的利益。自然资源部法规司司长魏丽华：这部新法在征地方面有三个方面的改进。第一，首次明确界定了土地征收的公共利益。二是《土地管理法》首次明确了征地补偿的基本原则是保证被征地农民原有生活水平不降低，长期生计得到保障。第三，完善征地程序，将原审批后公告改为审批前公告，主要是让被征地农民在整个过程中有更多的参与权、监督权和话语权。03.增加了家庭所有制和自愿有偿退出宅基地制度。在宅基地方面，在原有一户一房的基础上增加了家庭所有的规定。因为一些农村村民已经在城市定居，是否允许他们从原来的农村宅基地退出是允许的。这一修改允许已经在城市定居的农村村民带薪自愿退出宅基地，因为农民成为公民是一个漫长的过程，才能真正实现城市化。如果农民不愿意离开自己的家园，地方政府不能强迫他们离开自己的家园，但他们必须自愿支付费用。总体而言，新修订的《土地管理法》将“三农”改革的成功经验全部吸收到《土地管理法》中，并在农村土地管理方面做出了一系列创新性规定。04.全部“基本农田”改为“永久基本农田”。第三十五条明确规定，永久基本农田依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变用途，并要求永久基本农田必须实行成片，纳入数据库严格管理。在 新修订的《土地管理法》明确了集体土地的市场进入条件，为开发商开发集体土地奠定了基础。此前，全国33个试点县级行政区，如北京市大兴区，引进集体土地入市，但这些土地上市后并未受到市场重视。其中一个重要原因是缺乏明确的法律支持和不确定性，新修订的《土地管理法》将大大降低这种不确定性。开发商一方面通过各种方式与集体土地所有者合作，因为没有必要将集体土地变为国有土地，同时可以通过与村集体协商确定地价的支付时间，在一定程度上降低成本，形成双赢局面。另一方面，集体土地可能在市场上与市政府土地管理部门有一定程度的竞争，这将有助于稳定过热的土地市场价格。但需要注意的是，由于具体实施细则尚待出台，且国有土地开发中可能会出现大量尚未发现的集体土地开发新问题，开发商需谨慎从事。其次，提高补偿标准可能会大大增加开发商的开发成本。新修订的《土地管理法》重点修改现行征地补偿制度，删除征地补偿“30倍上限”，要求“不得降低被征地农民原有生活水平，保障其长期生计”。这意味着征地后的补偿成本可能不仅会大大超过过去规定的“30倍上限”，还会有很多不可控成本，这也在一定程度上增加了征地的难度。在这种环境下，开发商必须提高精细化运营的力度，协助政府征地，在合法合规补偿安置的基础上，努力不增加不合理成本和隐性成本，为项目提供足够的盈利空间。第三，村集体可能成为房地产开发的生力军。在中国的房地产市场上，一直都有村集体开发的小产权房。除了一些占用的农用地和不符合规划的土地，还有大量的开发。在过去，由于法律的不允许，这些发达的小产权房已经成为一个长期存在的问题。但新修订的《土地管理法》为集体土地打开大门后，这些村集体可以合法使用土地，可能成为不可忽视的新生力量，进入房地产开发领域。与传统开发商相比，由于土地成本低，资金压力小，可以采取租售并举的方式，将短期效益转化为长期效益，开发模式更加灵活多样。村集体的这些优势明显超过传统开发商。而开发商可以通过代建制和合作开发的方式，加强与村集体的合作，获得新的发展机会。随着2020年新修订的《土地管理法》正式实施，房地产市场必将面临新的机遇和挑战。如果开发商能顺势而为，抓住机遇，化挑战为机遇，这不仅能降低资金成本，提高利润率，还能达到加快大规模开发的目的。本文内容由深圳小产权房网成立提供，未经许可不得转载：深圳小产权房网有重磅消息；《土地管理法》改版，房地产市场可能迎来新的变化