对市民而言，买房是一件大事，购房合同中有哪些“坑”，你真的知道吗？今（26）日，记者从重庆市市场监管局了解到，2017年以来，12315消费者投诉举报中心共受理与商品房交易有关的投诉、举报、咨询10349件，其中相当一部分涉及商品房买卖合同补充协议不公平格式条款。为回应社会关切，切实规范商品房交易秩序，保护消费者合法权益，近日，市场监管部门在全市组织开展了房地产行业合同补充协议格式条款专项整治规范，并梳理出13类典型不公平不合理格式条款。

　　专项整治 梳理出13类典型不公平不合理格式条款

　　自今年5月开始，市场监管部门组织开展了房地产行业合同补充协议格式条款专项整治规范，要求各区县工商局依法行动，针对房地产企业商品房买卖合同补充协议中存在的免除经营者自身责任、加重消费者责任、扩大经营者自身权利、排除消费者权利等典型不公平不合理格式条款，依法予以规范。

　　按照要求，各区县工商局共检查房地产企业505户次，收集商品房买卖合同补充协议369份，着重对其中的31家大型房地产开发企业使用的合同补充协议格式条款进行剖析并形成初审意见，市市场监管局在初审意见的基础上，组织召开合同格式条款专家评审会，邀请高校、人民法院、律师事务所等法律理论和实务界的专家，对收集的格式条款逐一研究，梳理出13类典型不公平不合理格式条款，共涉及61家房地产企业的201个条款。

　　专业点评 购房合同补充协议涉及这些格式条款要注意了

　　（一）甲方保证销售的商品房没有产权纠纷，或其他债权、债务纠纷，保证本商品房没有销售给除乙方以外的其他人，保证商品房没有司法查封或其他受到限制交易的情况，如因甲方隐瞒上述情况，导致乙方不能办理预售合同登记备案、产权登记或发生债权债务纠纷的，乙方有权退房，乙方同意将有权要求甲方支付不超过已付房价款一倍的赔偿金部分，变更为已付房价款1%。除非甲方明确告知，出售商品房均未设定抵押权，甲方如隐瞒本商品房已设定抵押的情况，乙方有权退房，乙方同意将有权要求甲方支付不超过已付房价款一倍的赔偿金部分，变更为已付房价款1%。

　　点评意见：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押或出卖给第三人的，买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。前述合同条款出卖人以格式条款方式预先将法定赔偿标准降低为已付房款的1%，明显减轻了出卖人自身的责任，也限制了买受人请求赔偿的权利。

　　（二）乙方未收到甲方书面交付通知或收到通知但未到现场办理房屋交验手续的，或已到现场但无正当理由拒绝办理房屋交验手续的，除本协议约定可延期交付的情形外，乙方应在合同约定的交付期限届满之日，到甲方现场办理完毕房屋交验手续。乙方未在上述期限内前往现场办理完毕交付验收手续的，甲乙双方同意以交付通知书上的交房日为房屋交付之日。该商品房的毁损、灭失的风险自交付通知书上的交付之日起转移给乙方，房屋保修期从该日起算。

　　点评意见：《合同法》第一百四十二条规定,标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担，石岩，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。前述合同条款，出卖人不区分买受人是否未收到通知或者是否有其他正当理由未到现场办理房屋交验手续，以格式条款预先一律直接设定以交付通知书上的交房日为房屋交付之日，并以此确定该商品房毁损、灭失的风险转移日期和房屋保修期起算日期,缺乏法律依据，涉嫌转嫁商品房毁损、灭失风险和缩短房屋保修期，加重买受人的责任。

　　（三）甲方及乙方双方同意：对于房屋延迟交付、房屋合同登记延迟、房屋产权登记延迟，预告登记延迟的违约责任在任何情况下均不同时适用，乙方只能选择其中一项适用。

　　点评意见：《商品房销售管理办法》第三十条规定，“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”。同时，第三十四条规定，“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门”。据此，法律对出卖人在商品房交付、房屋产权登记等不同环节，均规定了相应的义务和责任。此外，《重庆市商品房买卖合同》示范文本也在上述环节分别设定了出卖人的义务和责任。因此，若出卖人未按约定履行相应环节的义务，就应承担相应的责任。故前述合同条款关于“任何情况下均不同时适用，只能选择其中一项适用”的设定，有减轻出卖人责任之嫌。

　　（四）本合同签订前甲方发布的乙方在签订本合同前已明确知道所有广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不作为本合同内容。为防止产生争议，甲方在此特别提示：广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不作为本合同内容（国家法律或行政法规另有强制性规定的除外），请乙方在签订本合同时慎重。

　　点评意见：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。据此，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，通过广告、宣传资料所作的说明和允诺，若明确具体且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，作为合同内容。前述合同条款将所有广告及宣传资料等都不作为合同内容，有免除出卖人自身责任之嫌。

　　（五）本合同正文第十八条所指“保修期”自甲方向乙方发出书面交房通知所确定的房屋交付之首日计算，乙方逾期接收房屋的或甲方根据本合同有权拒绝或顺延交付的，保修期仍以该日为起算日期。

　　点评意见：《商品房销售管理办法》第三十三条第一款规定，“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算”。前述条款未区分买受人逾期接房是否有正当理由，也未考虑实际接房都给予一个合理的期限，一律以交房通知确定的房屋交付之首日为接房日，且以此作为保修期的起算日，与法律规定不符也不合理，实质上缩短了商品房的保修期限，有减轻出卖人自身责任之嫌。

　　（六）乙方未经甲方同意擅自解除合同的，甲方有权不予同意。但甲方选择同意的，乙方应向甲方承担总房款10%的违约金，并承担税、费方面的损失。

　　点评意见：《合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定，合同出现法定解除情形时，当事人可以解除合同。第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方解除”。据此，当合同约定的解除条件成就或合同出现法定解除情形时，一方可直接通知对方解除合同，合同自通知到达对方时解除，无需对方同意。前述合同条款关于“乙方未经甲方同意擅自解除合同的，甲方有权不予同意”的设定，违反了《合同法》关于约定解除和法定解除的规定。该条涉嫌扩大了出卖人的权利，也排除了买受人的主要权利。

　　（七）如买卖合同的解除非因甲方原因或不可抗力因素导致，则乙方除按买卖合同和本协议约定承担违约责任外，还应赔偿甲方为解除买卖合同所发生的费用（包括但不限于政府税费、律师费、诉讼仲裁费用等等）。

　　点评意见：《合同法》第五条规定，“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。前述合同条款设定合同的解除只要“非因甲方原因或不可抗力因素导致”，乙方就要承担违约责任和赔偿责任。这就意味着对于非买受人原因导致的合同解除，仍有可能让其承担违约责任和赔偿责任的情形，双方权利义务的设定有违公平原则，有加重买受人责任之嫌。

　　（八）乙方购买的商品房所在小区采取分期建设和交付的，项目建设过程中可能会因市场状况或者政策变化进行后期建设方案的调整，乙方同意甲方在不突破项目规划容积率、绿化率等规划指标条件下进行建设方案调整，乙方不解除商品房买卖合同，甲方不承担违约责任。

　　点评意见：《商品房销售管理办法》第二十四条规定，“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，石龙，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任”。据此，出卖人销售商品房后，不得擅自变更规划、设计，即使经相关部门或单位同意变更的，也应依法履行通知义务，确保买受人的知情权和是否退房的选择权。买受人选择退房的，出卖人还应当承担违约责任。前述合同条款涉嫌排除买受人的主要权利和免除出卖人依法应当承担的责任。

　　（九）关于面积差异：如产权登记套内建筑面积与合同约定套内建筑面积有差异的，甲乙双方一致同意按如下方式处理：据实结算，多退少补。

　　点评意见：《商品房销售管理办法》第二十条规定，“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房”。据此，《办法》对商品房面积的误差规定了合理的范围，对超出合理范围的，给予了买受人是否退房的选择权。而前述合同条款未设面积误差合理范围，不管误差大小，一律据实结算，多退少补。即使面积误差很大，买受人也不能退房，这对买受人显然是不公平的。该条款有排除买受人权利和减轻出卖人责任之嫌。

　　（十）乙方所购商品房的共有部分及共有设施、设备的约定：（一）未计入公摊建筑面积的建筑物、构筑物、会所、车位、架空层车库以及地下车库、人防工程以及法律法规允许甲方保留所有权或使用权的建构筑物等，其所有权和使用权属于甲方，其经营项目可以为有偿服务，并且甲方可出售、出租、赠与、抵押：包括但不限于会所区域(物业用房除外）；商务经营用房（产权转让的除外）；地上地下规划的停车库位（产权转让的除外）；人防工程；综合用房；医疗卫生用房、居委会和公安机关用房（如有）、金融网点用房（如有）、文化教育用房及附属场地（如有）以及他们应分摊的面积；《商品房买卖合同》及相关文件中买卖双方约定的属于甲方所有的其他部位和设施设备。

　　点评意见：《物权法》第七十三规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。第七十四条规定，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。据此，未计入公摊建筑面积的，如绿地、道路、车位及其他公共场所、公用设施等，均属于业主共有。而前述条款对未计入公摊建筑面积的建筑物、构筑物、车位等场所，未区分业主共有部分，将所有权和使用权都归属于出卖人，并享有对上述场所的处分权，有扩大出卖人的权利，侵害买受人全体业主共有权之嫌。

　　（十一）乙方同意，甲方有权在该商品房所在楼栋屋顶及外墙面张贴、悬挂、雕刻、镶嵌或以其他方式展示甲方标识、楼宇标识、张贴广告，乙方不得据此要求甲方支付任何费用。

　　点评意见：《物权法》第七十条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。据此，商品房所在楼栋屋顶及外墙面属于业主共有，由此产生的广告费等收益也应属业主共有。前述合同条款涉嫌排除了买受人对建筑物共有部分依法享有的共有权、共同管理权和收益权。

　　（十二）若出现了法定或合同约定的乙方可以解除本合同的事由，而甲方自发生该等事由之日起15日内未收到乙方解除本合同的书面通知，则视为乙方放弃解除权。甲方对乙方行使解约权的异议期为两年，自乙方的书面解约通知送达甲方之日起算。该异议期是指乙方按照合同约定或者法律规定有解约权且乙方书面提出解约的情况，如乙方没有解约权的，甲方有权随时对乙方的解约要求提出异议，不受异议期的限制。甲方行使解除权的期限为自解除权发生之日起两年。

　　点评意见：《合同法》第五条规定，“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。前述合同条款设定，出现法定或约定合同解除事由时，买受人行使解除权的期限为事由发生之日起15日；而出卖人行使解除权的期限为解除权发生之日起2年，双方行使解除权的期限及其起算点的设定明显不对等，且以事由发生时间为买受人行使解除权的起点也不合理，双方权利义务的设定有违合同公平原则。

　　（十三）乙方在接到甲方或甲方认可的机构通知3日内未补充提交房屋权属转移登记资料的，每逾期一日，乙方应向甲方承担该商品房总价款万分之三的违约金，逾期超过30日，甲方有权解除合同，同时乙方应向甲方承担该商品房总价款3%的违约金。

　　点评意见：《合同法》第五条规定，“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。未按时提交房屋转移登记资料不属于根本违约。前述合同条款因买受人逾期提交房屋转移登记资料超过30日，就设定出卖人有权解除合同，且买受人还要承担商品房总价款3%的违约金，违约责任的设定明显过重，有违合同公平原则，有加重买受人责任之嫌。（记者 李华侨）