昨天，陆家嘴论坛开幕式上，银保监会主席郭树清的发言刷屏了，他的核心意思是说：“当前房地产过度金融化，居民负债率占相当大的比例，甚至一半投资都投入到房地产市场”，历史证明，如果过度的依赖房地产最终会付出代价，“不同地区的房价有低也有高，但如果你买了一套房子，只用于投资或者投机，那就是水泥和砖头。”

过去二三十年，房子是大多数普通老百姓财富保值增值的唯一有效手段，不过经过过去几年持续不断的调控，这样的定律看起来很难延续，城市分化严重，买房投资难度在加大，收益变得不确定，未来十年，要想延续“买房成功学”，以下的七个定律值得参详。

作者| 柯谈

来源| 柯谈地产观

买房，是一门大学问。

我接触过很多小白，他们买房是拿自己的人品和上天的眷顾在买，一腔热情外加脑袋空空，最基本的买房常识和买房思维都不懂。而且是，吃一堑不长一智，几年后买房又重新做回当初的小白。

今天，我就给大家科普一下正确的买房姿势：

01 从全国去库存到局部去库存

如果说2018年的全国楼市是坐过山车的话，那么2019年就可谓是蹦极了。2018年上半年疯狂，下半年入冬，2019年则是前3月躁动，后3月被打回原形。调控更加精准、更加迅速。

从今往后，楼市不会再遵循以前的套路，一线涨完，二线涨，二线结束，三四线跟上。全国楼市不会再是一盘棋，其它城市不再具有任何参考意义。涨与不涨，只有各自城市自己的政策说了算。

甚至于，在同一个城市之中，各个区的政策都会大相径庭，比如珠海、南京。

珠海的香洲、横琴限购仍然执行，而金湾、斗门的一手房对外地人已经不再限购。

而近日，南京多家银行重新上调了首套和二套房的上浮利率，但同时取消了远郊高淳区的限购政策，不再要求2年社保门槛，只需要居住证、用工合同或者营业执照就可买房。

所以，你必须看懂，啥叫因城施策，啥叫精准调控。房价上涨是要严控的，库存也是要去的。

2015年开启的是全国性的去库存，2019年将会是局部去库存。郊区库存大，房价低，就定向放松，给郊区大力去库存，市区供不应求，房价上涨有压力，政策就继续严控。

高库存是地方经济的毒瘤，哪里有库存，哪里就必定会有政策定向放松。去库存的过程也是房价短暂上涨的过程，能涨多久，就要看政策持续多久。

所以，每一位买房者，必须聪明起来，以后不会再有全国统考的试卷，必定都是各个城市自主出题。看到隔壁城市房价大涨，千万别眼馋，你所在的城市万年不涨也是有可能的。

楼市里躺赚的时代已经一去不返，能从楼市里赚钱也将变得越来越难。

02 投资和自住的界限

很多朋友咨询我时，都会说自己是自住加投资。说白了就是既想住的舒服，又想升值快。

殊不知，房产投资和自住是有很大区别的。

投资的首选，是那种租赁需求旺盛的小区，地铁口，CBD旁，产业园附近，码农、白领、大学毕业生聚集的小区。租金越高，越有投资价值，出租越快，升值就会越快。因为，租赁需求最终都会转化成买房需求。强大的租赁需求，才是房产升值的核心支撑。

但如果是要自住，尤其是打算作为第一居所长期自住的话，则要尽量避免那种出租率过高的小区。因为，换手率太高，频繁买进卖出，频繁装修，不安静也不安全。真正适合居住的小区，是那种挂牌率极低，业主极为惜售，出一套卖一套的小区。大隐隐于市，低调不张扬。

投资一定要选择好抛的房子，需求越大越有投资价值，而绝不是房子越好越值得投资。

千万记住一句话：千金买有邻，万金买无邻，自住买豪宅，投资买普宅。

03 宁买老破小，不碰老破大

业界一直有人唱空老破小，我觉得情有可原。因为他们没有从老破小里获过利，根本不懂老破小的价值所在。

我可以负责任的说：所有唱空老破小的，都是外行，所有让你别碰老破小的都是毫无实战经验的伪砖家。

以上海为例，多年以来，在每月2万来套的二手住宅成交量中，总价300万元以内的成交占比始终接近70％，300500万元的成交占比则是20％左右，而500万元以上的成交占比只有10％。

也就是说，在上海，70％的二手房成交量都是老破小。老破小的生命力要远远超出你的想像。北京、广州、深圳同样如此。

老破小的价值可以用以下两个公式衡量：

● 未拆迁老破小的价值＝土地楼板价＋学区价值＋房租收益

● 拆迁老破小的价值＝市场价格＋价格补贴＋面积补贴＋签约奖励＋搬迁奖励＋货币补偿奖励或安置房价差＝市值×200％（上海动迁政策）

真正的高手投资老破小，都是租金完全覆盖月供，一孩二孩享受学区，长持10年以上，再给孩子留份待拆的遗产，占尽这个城市所有的利好。

相反，超过20年房龄的老破大电梯高层才是大家最应该及早舍弃的资产。因为，老破大单价比老破小高，得房率低于老破小，租售比低，升值跑输大盘，物业基本没有，电梯年久失修，一梯多户，环境不好，，最关键的是这辈子都等不到拆迁。

老破大的缺点要远远多于老破小，但是却唯独没有拆迁的可能性。

老破大是自住和投资的禁区，珍爱生命，请避而远之。

04 买房第一原则

很多人买房有个误区，就是按照总预算来选房，总价合适就买。

其实，房子的竞争力和总价关系不大，而是完全由单价决定的。

你入手的房子单价低，升值空间就大，因为同一板块内，品质类似的小区最终单价都会拉平。最差的房子就是那种，总价低，单价高的房子，因为房价天花板已经限定，高单价也就意味着升值空间的丧失。

所以，买房要选择被低估的房子，选择毛坯的房子、选择开发商促销的房子，以及房东资金链断裂急抛的房子。

真正的高手，玩的都是二手房，因为，二手房才有灵活的差价操作空间。

买房第一原则，绝不是看的顺眼，而是单价足够便宜，投资尤其如此。

05 刚需才是高房价的罪魁祸首

以前，国人认为房价是被炒房客和开发商炒高的。现在，还有这么幼稚想法的人应该越来越少了。

房价里60％是土地价格，这个早已不是机密。但真正推高房价的不是炒房客，不是开发商，更不是地方政府，而是刚需客自己。

因为不管是投资房还是自住房，最终接盘的一定是真正的自住刚需。房价之所以能涨那么高，光靠炒房客和开发商根本拉不上去，最终为高房价买单的都是实实在在的刚需自住群体。

炒房客是为收割刚需而生的。没有炒房客，刚需还存在，但没有刚需，炒房客就会绝迹。

现在，在大城市买房，任何一单二手房交易中，上下家同时关联35套房子，是极为普遍的。只有当最低阶的纯首套刚需开始买房，才会有接下来的一连串置换改善需求，直到最后的一棒买到新房为止。

这叫做刚需联动。没有纯刚需的入场，所有改善和投资都将是一潭死水，没有纯刚需小白的推动，所有房产都将是纸上财富，毫无价值可言。所以，刚需的鼓励政策不出台，楼市根本没戏。

刚需客关系到整个房地产业的存亡。所以，房价还会不会涨，短期要看政策，长期必须看刚需。

06 无笋不楼市

2019年已经过半，今年的楼市行情基本可以确定了：静淡市。

2018年下半年是熊市，熊市就是冬眠，捂紧荷包收缩战线过冬。2019年是静淡市，静淡市的特点就是捡笋，无笋不楼市，只有笋盘才有成交量。牛市何时来，没人知道，但我知道，只有全民抢房才是牛市。

2019年的市场里只能容得下刚需，只有刚需的市场就是买方市场。2019是刚需年，更是捡笋年，只有便宜房子才卖得掉，一二手均是。

如果你是买房者，请多看多比较，谁便宜买谁，切莫错过国家给你创造的良机。如果你是卖房者，千万别觉得卖便宜了就亏，早抛早划算，你买进时同样可以砍价。

07 最好的楼市和最坏的楼市

没有亲身经历过一个完整周期的人，根本不懂什么叫牛市，什么叫熊市！而真正的行家，必须至少经历过23个周期。

我曾经亲身体验过，20组看房人在门外排队等待看房，房东一晚上跳价50万。也体会过，买房人毅然决然的扔掉5万定金，决定不买房。

最“好”的楼市，是对地方政府有利，对炒房客有利，而最“坏”的楼市，是刚需不敢买房，改善的换不起房。

牛市，是刚需的噩梦，熊市，是刚需的枷锁。

20年来，国人第一次体会到了啥叫真正健康的房地产市场。房住不炒的2019年，希望可以走的更远。