为了了解深圳小产权房市场的真实情况，2018年年底，华夏时报记者在深圳做了一些实地采访，实地感受到了深圳小产权房市场供需两旺成交火热的场面。因为深圳商品房价格非常高，远远超出了一般百姓的购买能力，而深圳小产权房价格只有同地段商品房价格的四分之一到三分之一，即便一些规模和品质与商品房毫不逊色的楼盘，价格也不到商品房的一半。因此，巨大的市场需求促成了深圳小产权房交易的火热局面。

“自开盘以来，仅仅不到一个月的时间，这栋楼只剩下这四套房子了，为尽快清盘，我们把这套六楼的二居室做特价，这套装修简单一些，但是比三楼同户型的房子便宜了8万多。”深圳龙岗区南联地铁站附近一个小产权房销售人员梁女士向《华夏时报》记者介绍道，该楼盘距离深圳龙岗区南联地铁站仅500米左右，周围商业配套齐全，交通便利，两房租金在2600元/月。

《华夏时报》记者走访调查发现，深圳小产房卖出了自己独立行情，虽然处于法律管控范围之内，成交却依然活跃。据南联地铁站小区附近小产权房销售人员梁女士向记者介绍，正在销售的这一栋楼共8层，每层三套，共24套房。1个月时间只剩下4套可选。户型为2房和3房，面积在70到100平方米之间。

深圳小产权房都是私下交易价格仅市场价的三分之一

北京市盈科（深圳）律师事务所律师郑博恩向记者表示，小产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

吴女士向《华夏时报》记者表示，自己在2012年年底购买了深圳龙岗区荔枝花园的一套250平方米的复式小产权房，带精装修，并且配齐了各种家电，当时的成交价仅180万左右，大约7200元/平米，是市场价的三分之一。这几年该房一直对外出租，目前租金为8000元／月。而目前同等地段的小产权房的价格已经上升到一万五左右，并且几乎没有“新房”。

吴女士向记者表示，荔枝花园靠近地铁口，价格也只有周边商品房的三分之一，并且是精装交付，对外出租的话只要买点家具便可以，自己住的话也很方便。对于六年前的这个选择，吴女士还是很满意。

深圳小产权房从上世纪八十年代就开始了出售，到目前已经形成一种成熟的模式——原村民将房子售出，由接手方再经过一番装修，在早些年甚至重建，加上室内装修，配置家具，安装电梯（原先房子没有电梯），最后再流向市场。

深圳小产权房交易虽没有放在明面上进行，但是其销售却是遍布各处。当记者以购房者的身份刚进入深圳某近两千人的购房讨论QQ群，便有数位以推荐小产权房为名义的销售人员向记者申请添加好友介绍房源。同时，记者了解到，部分一二手房的中介人员，同时也是小产权房的中介。

美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰对记者表示，深圳房协明确规定深圳所有注册的房地产经纪公司严禁进行小产权房交易，不久前，有一家中小型规模的房产经纪公司参与了小产权房交易，结果被房协吊销了公司牌照。只有当地的不一定有房地产经纪公司资质的小公司才会去做。

深圳小产权房存量巨大

据美联物业全国研究中心最新数据显示，农民自建房屋（包含农民房和小产权房）占据深圳住房存量的47%，共509万套，占深圳市总建设量的半壁江山。每年来深圳的人口只增不减，而对于外来人口来说，在深圳租房有两种选择，一是小区房，二是农民房。小区房的价格大概是农民房的两倍，差距便在于房子的配套措施以及周围的环境。

经过二次开发的小产权房实际上是提高了室内的配套设施，装修更加精致以及安装电梯，所以房租相比于原始农民房的出租价格自然上升很多。“价格便宜，也会升值，并且可以对外出租，租金回报率高。”吴女士向记者说道自己选择小产权房的原因。

深圳小产权房是君子交易小产权房不受法律保护

今年8月，深圳政策规定公寓要持有五年以上才可流向市场，一直在考虑换房却没有名额的方女士也在纠结购置公寓还是小产权房。而对于方女士来说，公寓的流通性差，而小产权房最大的顾虑就是这种交易实际上是君子交易，要是原住户强行要回，自己是不受法律保护的。

深圳市规划国土委11月7日发布《关于做好没收违法建筑执行和处置工作的指导意见》（以下简称《指导意见》）。按照《指导意见》，深圳市、区财政主管部门是没收违法建筑的接收单位；违建如被没收，法律层面上将转化为国有资产。

按《土地管理法》的规定，违法建设主要有以下三类：未取得国土资源管理部门用地许可的；规划区内未依法取得建设规划许可或未按照许可证的规定建设的；未取得建设工程规划许可或未按照许可的规定建设的。

深圳小产权房属于违法建筑已经是大家心知肚明的事实，不仅用地不合法、还存在是否与规划相符，缺失规划许可和工程许可的情况。而上述南联地铁站附近小产权房销售梁女士表示，购买深圳小产权房的风险几乎没有，确定要房子的话，交完钱可以去这边做律师证明，又有合同在身边，这套房子就是属于自己的。

北京市盈科（深圳）律师事务所律师郑博恩表示，在深圳由村股份公司集资建的小产权房的情况是最多的，但是没有房产证，只有一个像合同一样的证明。建成后其中有一部分会分给本地的居民，剩余的房子便卖给别人。法律上都是不允许这种小产权房买卖。而购房者为保护自己的权益，通常找律师见证，并且和出售方签一份协议，表示房子已经出售，归属于自己。但是律师见证是否有效，郑恩博表示，这两年来，律师见证小产权房的这种行为已经被很多购房者起诉，律师需要承担连带责任，现在法院都明令禁止律师对小产权房进行见证。

江少杰表示，现在对于小产权房的处理方式没有明确的规定，目前来说，在深圳出现过在建设的过程中被拆掉的有、建成后被拆的也有、卖掉后被拆的情况也有，业主血本无归的案例也有。由于存在一定的风险，未来参与到小产权房交易的人也会越来越少。随着政府提供的廉租房、安居房、人才房等正规渠道的保障房的出现，应该会越来越少的人购买小产权房。

总之，深圳小产权房之所以出现当前的局面，既有历史形成的原因，也有现实的原因。最主要还是因为深圳近些年房价飙升，事实上将大部分人从深圳商品房交易市场排除出去。另外，为了调控房地产市场出台的大量限购限贷政策又将具有购买能力的投资者排除在外，这部分人事实上也成为了深圳小产权房市场的参与者。

一切事物的产生，都有现实的原因。但是一切事物也都有其在特定历史阶段的生命周期。随着国家对房价的调控，也随着人民收入水平的提高，房价终将在未来的一天回归到寻常百姓的购买能力范围之内。到那个时候，谁还会冒着潜在的风险去购买小产权房呢？