对小产权房分类处理、有条件合法化

在大的法规框架不变前提下，可以采取一些治标的措施，通过分类处理的办法，对一些符合条件的“小产权房”合法化。这些措施应当遵循公平正义的原则。对“小产权房”进行分类处理的指标对策包括：

一是对于严重违反城市规划和土地利用规划，非法占用耕地和基本农田的，建筑设计施工质量存在严重问题且难以补救的“小产权房”，要严格清理；

二是对于可以纳入未来近期规划的、非法占用耕地和基本农田的，如果建筑设计施工质量没有问题的，则可以要求当地政府或者村庄通过“占补平衡的原则”来提供同等面积的新增耕地来正式化。如果建筑设计施工质量有问题，则不宜居住，则应要求“小产权房”主根据施工质量要求改建或者重建。

三是对于符合城市规划和土地利用规划、建筑设计施工质量合格的，没有非法占用耕地和基本农田的，且城镇居民已经入住的、拆除成本巨大的“小产权房”，可视作城市住房体系的一部分而加以正式化。

四是对于那些在农民宅基地、农村集体建设用地上建设的，规模较大、符合城市规划和土地利用规划、主要用于城镇居民自住的“小产权房”，无论是否已经出售，均可考虑通过让其补办相关手续，缴纳相应的税费后，确认购房者房屋所有权并颁发产权证书。

五是为了防止不纳入规划建设房屋现象的进一步蔓延，对于在建和新建的“小产权房”则要抓紧纳入城市统一规划当中，经过合理的审批程序予以确认或者制止。

六是对于上述在建和新建的“小产权房”，也可以将其纳入保障性住房规划，通过政府采购的方式，将之用作为廉租房或者公租房之类的保障性住房，使之成为保障性住房的重要组成部分。

出台这些分类处理措施之前，必须同时宣布允许这种适应性措施的政策。根据现有法规政策，农村集体土地需要变成国有土地才能流通。政府要么根据现有法律框架严守这一条，但把建有小产权房的农村土地通过一定程序变性为国有土地，要么出台专门的政策允许农村集体土地与国有土地一样可以用于对外流转。

“小产权房”正式化，如果需要变性为国有土地，或者继续作为集体土地流转，都还需要补交税费。如果在农村集体土地不变性前提下补办手续，那么不存在支付国有土地转让收入的环节。但是根据一般的原则，土地升值部分应该部分归公，比如以税收或者收费的形式。为了配合上述符合条件的“小产权房”的正式化，可以专门规定向小产权房所占有土地的出让方收取一笔税费来反映土地增值部分归公的原则。此外，出售和购买“小产权房”者，还需要补交相应的相关税款。

“小产权房”主获得全套“大产权房”权证的具体手续可以是：一是“小产权房”买主在初次办理房屋所有权证时可以直接补缴各种相关税费，并取得普通房产证和土地使用权证书。取得该房产证的房屋所有权人相同于普通商品房的购房者，所有权人可以自己居住，也可以依法直接上市交易，受让人不受任何限制。二是购房者直接进入二手商品房市场，受让人为普通购房者，但在出让并办理过户手续时，必须补缴相关税费。此时补缴相关费金对于卖方来说并无付出多少，影响的仅仅是其利润而已。这是因为从购房到其出售，整个房价可能已有较大的增值，这样出售房屋的原购房人，补缴税费，体现增值部分归公以及一般交易应该纳税的原则，并未增加其经济负担。

将“小产权房”作为城市保障性住房供给的组成部分

目前，我国初步建立了以廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品房、城市及工矿棚户区改造五个层次为主要保障方式的住房保障体系，根据居民家庭收入状况和住房支付能力，分类解决城市中低收入家庭的住房困难。其中经济适用房和限价商品房基本上是一种错误的政策。因为只要推行小户型商品房，购买经济适用房和限价商品房的购房者，完全可以用市场价买方，不需要花费政府的补贴。

建议要正视当前我国住房资源稀缺、房价收入比偏高、部分城市居民买不起商品房的客观事实，强调“小产权房”的使用功能和低市场价住房保障功能，将其逐步引导到合法规范的轨道上来，扮演市场价保障性住房的角色。具体做法是：一是可以尝试淡化“小产权房”建设用地的集体所有制而非国有的土地性质，允许城市和城镇周边集体性质土地和“小产权房”的长期存在，提供其完整的产权证书，不必强制地、一刀切地将集体土地征收为国有，将“小产权房”变为大产权房。二是同时考虑在房价较高的一线和二线城市建立城乡一体化土地流转市场，赋予农民集体土地流转权，使得“小产权房”转变为合法的商品房参与到城市住房供给体系中。这不仅有利于解决低收入阶层的住房需求，更是对城市化进程中失地农民的一项重要保障，从而对保持社会稳定具有重要意义。

此外，应根据未来经济社会发展趋势、城市化进程、人口变化趋势、居民收入增长情况、土地市场供求变化、房地产市场供求态势等，尽快制定切合实际的房地产业发展和城乡居民住房保障中长期发展规划，科学合理引导市场各方预期，促进房地产市场持续健康发展。