根据珠海自然资源局的第一季度土地简报显示，珠海市(香洲区)2019年第一季度地价平稳运行，各用途地价环比增速均持续放缓。有业内人士认为，珠海土地成交目前虽然有溢价的冲动，主要是开发商看好珠海在湾区发展中的地位想趁低吸纳土地而至。目前尚未达到2016-2017年珠海土地价格的最高峰值。

高栏港地块底价成交

今年珠海土地拍卖第一枪由高栏港打响。3月28日，位于南水镇礼传路北侧、南港二路西侧的19012/珠自然资储2019-02地块成功出让。夺得者为珠海汇华置地投资有限公司，土地最终竞得总价为3.67亿元，折合楼面地价3015元/平方米，需配建9196.8平方米人才住房。

据相关资料显示，珠海汇华置地投资有限公司为珠海经济技术开发区(高栏港经济区)管理委员会发展改革和财政金融局旗下子公司。其中，该公司旗下子公司珠海汇华基础设施投资有限公司曾于去年10月以楼面地价约5149元/平方米及配建7910.82平方米人才房，夺得了高栏港平沙新城一宗住宅用地，总价约4.2亿元。

该地块为综合地块，总占地面积为80447.29平方米，共分为三个区域———包括46447.99平方米的二类居住地A区、27540.9平方米的小学用地B区及6458.4平方米的公共道路边绿带C区。该地块的起始总价为36700万元，最高限价为55000万元。但由于没有其他开发商出价，最终地块底价成交。

该地块要求较多。除了对计容面积有要求外，上述地块须配套建设的公共厕所、垃圾收集站、社区用房、36班小学、公共道路边绿带等，并要求人才住房和公共租赁住房按住宅建筑面积的10%配建，由竞得人建成后无偿移交给高栏港区管委会，并由高栏港区管委会指定的部门接收管理，产权归高栏港区管委会。

虽然该地块位于南水镇中心，周边有南水镇中心幼儿园、珠海市人民医院高栏港医院、信禾长运南水汽车客运站、李兆南纪念小学等配套，但目前该区域新盘推出量较少。不远处平沙新城的保利和碧桂园项目等正在推出中，备案价一度在去年最高达到1.8万元/平方米以上。有业内人士认为，该楼面地价虽然价格看似偏低，但由于需要配建系列配套，成本实际远比面上要高。

航空新城地块吸引深圳开发商

如果说高栏港地块的成交只是前菜，那么接下来的3宗热门商住地则更为吸睛。3月29日，3宗商住地同时拍出。其中，据业内人士透露，这一宗编号为19016/珠自然资储2019-09的金湾区航空新城地块吸引了不少于10家开发商争夺，包括不少已经进驻珠海的品牌开发商。但最终让不少人意外的是，该地块被鹏瑞地产以楼面价约17375元/平方米、总价8.6亿元夺下，溢价率高达49%。若算上需要配建的4949.6平方米人才房，该地块可售楼面价约19500元/平方米，接近崇峰地价。

南都记者了解到，鹏瑞地产来自深圳，曾开发有深圳湾一号等项目，专注于做豪宅市场。这也是该开发商首次进入航空新城。此前，该开发商全资认缴的深圳市盛洪瑞投资发展有限公司为珠海中珠商业投资有限公司的股东之一。而珠海中珠商业投资有限公司日前申请拆建更新拱北夏湾批发市场。

地块位于金湾区金河东路南侧，属于纯住宅用地，宗地面积为24748.01平方米，最大计容建筑面积为49496.02平方米。土地起始总价为5.78亿元，起始楼面地价约11678元/平方米，最高限价为8.67亿元，最高楼面地价约17517元/平方米。

业内分析，目前该地块位于航空新城南部中心河生态景观带，北面为金湾“地王”崇峰壹号院及龙光地块，东面、西面均为未出让宅地，东南面规划有幼儿园用地，向南隔中心湖望金湾高尔夫。其中，南部中心河生态景观带还未有地块拍出。景观带内目前还有约五宗宅地待出让。景观带还规划有文化设施用地、幼儿园、小学、旅馆用地。其中，崇峰壹号院目前为该区域楼面地价最高，单价达到19050元/平方米。同时，区内在售项目包括碧桂园·华发滨海天际、龙湖龙光首开·湖城大境、九洲保利天和等，价格在24000-26000元/平方米。该地块按照成本计算，或超过上述价格，同时因为地块偏小，适合试水市场。

香洲区罕见推地，溢价率达39%

除了热门区域航空新城外，鲜见土地出让的香洲区也吸引了不少开发商竞投。编号为19015/珠自然资储2019-05的地块位于香洲区春风路南侧，由于位置优越，学校、公园、行政机构等非常成熟，该地块最终被建发以14.6亿元竞得，折合楼面地价24700元/平方米，需配建5911平方米人才住房和保障房，溢价率高达39%。据了解，目前建发在珠海斗门湖心路及西城A片区开发有建发·玺园及建发·玺院，这已经是该开发商第三个珠海项目。

该地块为二类居住用地，宗地面积为19703.04平方米，最大计容建筑面积为59109.12平方米，容积率最高为3.0。地块起始总价为10.5亿元，起始楼面地价约17764元/平方米，起始最高限价为15.25亿元，最高楼面价约25800元/平方米。本次拍卖虽然未触及最高限价，但也相距不远。同时，目前珠海市区楼面地价最高的地块为碧桂园华发·香洲府，于2017年11月由碧桂园以1.9万元/平方米的楼面地价创出。此外，该区域周边的一二手楼盘价格普遍在2.7万-4.4万元/平方米之间。

西部中心城B片区地块溢价40%

去年一度成交出低价格的西部中心城B片区此次是土地拍卖翻身的代表。编号为19017/珠自然资储2019-10的地块最终被融创以27.25亿拿下，折合楼面地价12154元/平方米，溢价率达40%，同时需要配建18148平方米人才住房和保障房。

该地块位于金湾区顺达路东侧、金水路南侧，也属于西部中心城区B片区。地块属于综合用地，总宗地面积高达174003.57平方米。其中，A区域为44019.77平方米的初级中学用地，B区域为26985.54平方米的二类住宅用地，C区域为39677.43平方米的道路用地，D区域为30793.43平方米的二类住宅、商业用地，E区域为3567.89幼托用地，F区域为28959.51的二类住宅、商业用地等。最大计容建筑面积高达224211.26平方米。地块起始总价为19.45亿元，起始楼面地价约8675元/平方米，最高限价为29.175亿元，最高楼面地价约13012元/平方米。