1.天津楼市目前市场行情走势

2.房产投资成为韭菜的几大特征

3.天津房产投资的价值点

4.投资二手房、新房的逻辑

5.天津买新房为什么找良心中介

1.天津市场行情走势

近期看到冰山指数的数据，今年中国楼市是南北分化的的一个状态，有涨有跌，南方城市涨的偏多，北方城市跌的更多，最近一直热议的中国经济向南的趋势，从房价上也可以体现出来，毕竟钱是流动的，资本具有逐利性，老百姓的钱都会流到市场更好的城市去，不仅房价，同理的还有人口流动。

看到天津的数据，不免让人感叹，前些日子的降价新闻或许有些浮夸，但是眼下下行趋势依然明显。

天津从上次2017年4月份颁布调控政策至今，马上快四年了，当前的限购，限贷政策依旧没有太大调整，虽然最近一直在传言要放松政策，但是都是雷声大，雨点小，房住不炒的大方针下，天津还不敢太出头，毕竟今年有些城市楼市火热的，也都被谈话了，虽然18年的海河英才抢人大战带来了一部分购房需求，但是依旧挡不住楼市下行的趋势，看完下面图的客户，尤其已经这几年买完房的客户，心里应该不太舒服，当然我自己也是其中一位。

首先我们看一下中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布的《中国住房大数据分析报告（2020）——城市房价预警与房企品牌价值测度》显示，天津房价比2017年3月最高点时跌了21.8%。。

上面是整体的数据，依据冰山数据，天津的各区涨跌幅却是分化的，总结来看整体市区比环城更抗跌，环城比远郊更抗跌（武清特殊）。作为一线销售从现实的情况来看，更细化的是，市内六区的重点小学的房价并没有跌，个别小户型房源，还有上涨趋势，环城或者远郊板块里，没有地铁，产业，只靠规划的板块，跌幅超过平均值，有些新房项目说腰斩也不为过。看来学区、地段、品牌，都是决定房价跌幅大小的关键因素。

数据看到可能不如实际成交价对比更加真实，从贝壳找房上，找了几个小区的最近成交价和17年市场最好时成交价对比数据，这样应该比数据更有说服力。

举例：市内六区南开区安华里，小区位于南开区华苑板块，小区建于1997年。

房价高点2017年3月份时，安华里当月成交了10套房，平均下来成交均价38669元/平米，最高的卖到了4万4。

而今年11月上半月成交的4套，成交均价在30770-37274元/平米，平均算下来，成交均价33093元/平米。

两者对比，该小区今年11月份时的房价比2017年3月份时跌了14%。

下面再看环城西青区张家窝板块里比较热销的二手小区——万科四季雅园。

该小区在2017年3月共计成交了7套，其中1套2万2、1套2万4、4套2万5、1套2万6。

平均成交均价24971元/平米。

而该小区最近成交的一套三室，成交均价18768元/平米。

相比2017年3月跌了25%。

这些数据都是二手房数据，但是当前楼市现状，新房项目价格比周边二手房价格更低，形成倒挂差，进而导致在没有利好政策的出台，二手房市场会继续阴跌下去。

为什么天津的房价跌了这么多？

简单可以总结为以下几点：

一、严格的限购、限贷的政策

温习一下，当前的天津限购，限贷政策，对于本地人来说，想要改善，首付六成就是一道门槛，毕竟天津的房价不低，置换成本高，即使一买一卖，首付增加三成就会压制很多改善需求。

海河英才落户，两年半已经累计引进33.6万人，但是这些人并没有立刻成为买房客户，有些还在观望，有些还在攒首付。

对于外地人来说，如果不在天津工作，两年社保或者个税也是一大难题，宝坻，滨海中关村的购房新政，受益范围又有限，所以又挡住了一些冀鲁豫等外省市来津购房的群体。

二.经济转型缓慢，高薪就业机会少

都说经济影响房价，看天津近年来的GDP排名变化，也就明白了房价下行原因之一了，自从17年滨海GDP挤水分后，三年多来，无论是增速还是总量都不太乐观，今年更是跌出了前十名。

很多人可能不理解，为什么前些年发展的那么好，现在却不行了，因为在过去十年间，天津依靠中央政府的扶持，引进一批质量不高但对GDP贡献巨大的大项目落地，依靠投资拉动GDP的方式，迅速崛起成为大陆经济“第三增长极”。但近年来，随着固投后遗症、产业投资转化率不断下降、经济转型、宏观经济疲软、工业去产能、环保等多重压力，天津经济处于严重萎靡状态。

加上现在雄安新区的出现，很多资源和资金未来将流向那里，再走老路可能会难，天津目前大型企业多为国企，大家也很难发现，天津有一些全国知名的民企或者互联网新兴产业，这些都和城市的经济发展有很大关系，这两年听说的最多的就是国企改革，对于普通人来说，民企的数量和质量决定着薪资待遇，高薪决定着消费和房价。高学历的毕业生很多都去了北京，来天津的更多的可能就是为了进国企，央企，事业单位等等。有很多北京的客户，问我同样的工作，天津，北京能差多少？我说差不多一半吧，更多的可能是机会和平台，短期看来，这种趋势还会继续，所以建议各位北漂的小伙伴，努力在北京搬砖，没准哪天我也去了。

三.房价跟随北京

天津房价跌了引来了一顿黑，北京这几年也一直回调，为什么就没有人有何评价？大概率要起带头作用吧。

我比较喜欢一个房产媒体作者说的天津，北京两个城市房价的关系的一句话。

紫禁城的风不起，天津湾的波不兴。

这句话你品，细细品，就很容易发现两者的关系，回顾天津每一次楼市重磅政策都是紧随北京的步伐，所以如果有一天，北京的市场好起来，量价起涨的时候，那么天津的小伙伴就要抓紧了。未来的趋势是很难预测的，但是过去的经历，我们还是可以学习借鉴的。

今年天津的土地市场很不好，新房市场成交又不如前两年，开发商拿地的勇气也不高，虽然很想放松政策，但是离北京这么近，北京也没有丝毫放松的意思，所以也只能想想了。

不过很多主流房产大咖都说2021年北京要有行情，并且现在重点学区房已经涨了。所以如果打算在天津买房的客户，年后要时刻关注北京的市场和房价走势，如果北京开始了，天津也就快了。

四.房住不炒，挤压泡沫

前几日中央经济工作会议公报发布，内容如上图信息，这几年中央经济会议对房地产政策，一直提到就是房住不炒，从近几年的不同城市市场和房价走势来看，房住不炒的政策还会持续下去，但是不意味着以后的房子不会升值保值。

我理解的是，只要你买的房子，具有良好的居住属性，学区，能满足便捷的生活配套，这类的房子就会很保值，后期升值空间也大。

如果你买的房子只看规划，买的是预期，大概率会跌，或者直接套住，相信这几年买环雄安和丹东的那批人，现在是不是理解了什么是房住不炒，毕竟大部分人是普通人，买房自住或上学是刚需需求，不是专业的炒家，稍不留意就成了韭菜，后面也会介绍一下，这几年天津买房成为韭菜的几个特征。

天津房价下行，对于有房者来说，是痛心的，但是对于想来天津发展，留在天津，置换的改善人群来说，并不是坏事，至于网上说的房价收入比，可以作为参考，但是对于刚需购房者而言，上车门槛的降低，也可以吸引更多的人才来天津，作为河北省人，现在河北省各地级市的房价也都不低了，北漂一族上车北京的门槛依旧很高，天津，自然就成了首选的城市。

对于天津很多板块，如果只有规划的泡沫，经历了几年的调控，最后也回归到自住的价值。

天津买房当韭菜的几个特征：

1、看地图论地段，看地图买房。

举个例子，这张图大家应该很多人看到，从地理位置上看，天津的宝坻区距离北京很近，后期开通高铁后，会发展的很少，成为第二个武清，这不仅成为了很多项目销售的说辞，购房人也把地理位置优势和高铁开通，作为买方投资的理由。

但是更多的人不知道的事情是：高铁确实可以带动区域发展，但是宝坻前面还有北三县，武清却是京津城际唯一的站点，其次武清的地理位置更加优越，与北京直接接触，加上承接北京外溢产业，良好学校资源，宽松的转学政策，才成为了北漂和外地家长首选之地，宝坻在这些方面，短时间能够做到吗？

所以，武清和宝坻相对比，投资宝坻的需要谨慎。

包括天津销售口中，经常会说的一句话，说买房不出外环线，但事实上，天津市的南北发展并不是均衡的，也不是环状向外发展，主要的经济，商业，教育，医疗资源主要集中在市内六区，和平，河西，南开区发展最好，因此有了上三区和下三区的称呼，虽然这样说不一定对，但是如果以志成路-西青道为南北分界线，你就会会发现道路南北两侧发展不均衡，并且是南部发展更好，即使是一个区，南北房价也会相差几千。还有海河为分界线，河的两侧房价分化也比较多。

因为上三区和下三区的发展不同，房价也差距很大，同样新房，南开，河西新房价格在四万左右，红桥河北却在三万不到。同时受，南开，河西购房需求外溢影响，西青和津南环外项目价格也高于北辰、东丽区环内新房价格。

2、不了解规划，不研究规划，不了解深层次原因。

之前天津城市规划的发展思路：“一轴双城多组团、蓝湾绿网中生态”的城市空间结构。确定将促进多组团紧凑发展，将6个组团纳入中心主城，强化建设管控。包括双街、青双、西青、大双、空港、西堤头。也就意味着，未来的中心主城，不仅指外环线以内区域，还包括这6个组团，抱团发展。俗称摊大饼，前些日子又提出来城区和滨城双城规划，我就理解为摊两个大饼。

很多外地客户，总是喜欢买规划，可能是在他们的认知里规划落地就是房产升值的决定性因素，却不知道天津的规划，向来都是带有问号的，即使是已经规划的地铁线路，说改也就改了，本该2-3年建设完毕的地铁，五六年还不见踪影，再有就是各种产业新城，新区，诱导了多人外地客户成为韭菜。

除了房产中介的不靠谱之外，购房者贪心太大，样样都要的心态更是主要原因。

关于郊区远大新的新盘，我之前不止一次的跟客户们说不要买，但是事实上，依旧阻挡不住一波又一波成为韭菜勇敢的心。

最后送给各位一句话：

宁可相信世间有鬼，也不要相信某些销售的嘴。

3、贪图便宜，但不理解价格背后的逻辑。

有很多客户咨询我，远郊的哪些板块价格很低，是不是适合投资，后期升值空间就大，我一般哭笑的回复，对，可能大，也可能砸在手里。之前写过市区和环城四区十年房价的分析的文章，里面的一些数据和案例，十年前买天嘉湖的那批人，现在应该肠子都悔青了，真实的案例也印证一个道理，便宜的不一定升值空间大，远郊投资更是有风险.

自从融创接盘星耀五洲后，这两年销售量一直不错，很多人就问我，值不值得购买？说实话，我都没有去过天嘉湖，除了自己偷懒之外，根据之前的数据来看，还是不建议购买，预算不多就买市区老破小，要不然再提高点预算买咸水沽，我对客户买房的范围就是，津南最远不要超过咸水沽。第一为了后期能够自主，其次不想让房子砸在手里。

还有人会说，买个湖景房，将来养老用，对，每天就只能看看湖，吃个饭叫个外卖都困难，如果生病去医院，开车也得一个小时，大家要知道，天津好的医疗医院大部分都集中在市内六区，外环线以内，对于天津的湖景房，我都表示尽量远离，本该选择努力工作，奋斗的年龄，偏偏想着退休养老的事情，哎，除此之外，滨海新区的海景房也是需要谨慎入手，我很理解很多人都有海景房的情怀，但是投资或者自住，天津的海景房不是稀缺资源。至于生态城后期发展如何，个人表示，自住上学可以考虑，投资谨慎。

4、不去实地看，不理解配套为零，不理解产业为零。

买新房的时候，我们会经常遇到项目所在地和售楼处不在同一个地方，而售楼处所处的位置，多为交通方便，配套齐全的地段，很多看房客户在售楼处看完规划和样板间，匆忙订房的人大有人在，等到交房的时候发展，所谓的规划还在规划中之中，配套还在完善之中，居住不方便，出售又很难。

关于天津的产业分布，之前提到过，主要就是下图的四个板块，所以，得产业者得人才，近产业者房价高。

同理，我用百度热力图看了一下天津的各区热度，发现经济发展好，产业和商业集中的地方，热度最大。这也就很容易理解，为什么有的板块离市区远，但是房价高的原因，例如西青的张家窝，滨海的空港新区，包括武清城区的热度也很高。

人口越集中，购房需求越大，房价越高，行情下行越抗跌。

5、买公寓、买商铺

以前是一铺养三代，现在是三代养一铺，当然现在买商铺的人，大部分是已经有好几套房了，买商铺也是配置资产，不过目前天津核心区域的新商铺并不多，二手商铺交易税费又很高，今年受疫情影响，租金又有所回落，加上互联网经济的竞争，未来的商铺还会不会继续吃香，那就是未知数了。

就怕的是看不上老破小，买不起商品房的客户，最后买了公寓！

本身作为中介，其实卖公寓更赚钱，但是有时候昧着良心赚钱又觉得良心过意不去，索性就从来不推荐了，买过的人用亲身经历告诉后面的人不要入坑。因为天津的公寓特殊点，可以落户，但是只能落一个家庭，如果后期卖给别人，户口必须迁走，这也给卖家带来很多不便，着急用钱的话，即使你是原价或者赔钱卖，也不一定卖的出去。

买的时候一时爽，收租金的时候更加爽，卖的时候，都傻眼，周边的老破小房价都翻倍了，可能你的公寓还是原来的价格。

相信我的话，宁愿买老破小，也不要去碰公寓！

6、租不出去，也一样卖不上价，看似便宜实则是瞎折腾。

有些新房项目位于远郊，周边并没有完善的配套和产业支撑，有的只是销售口中的规划，并说不要在意租金收益，买房投资重要的看房价的涨幅，哪个房产投资赚钱的是靠租金赚钱，这话说的没有毛病，但是不一定适合天津所有的项目。

根据数据表明，天津的租售比并不高，但是天津是个房子多，产业和人少的城市，如果房子都没有人租的话，后期又指望谁来接盘，这次调控已经快四年之久，房价下调之外，再没有租金收益，妥妥的赔的更多，所以后期买房投资，一定要注意租金收益，很多人都说市内六区的老破小没有投资价值，但是别忘了，市区老破小从来不愁租，后期也不愁卖。租金在市场下行和还贷压力下，显得尤为重要。

7.既要还要的购房需求

之前的第一篇文章写得就是关于买房的第一要素，明确需求，切莫贪心。2020年外地人如何在天津买房系列(1）了解天津，明确需求！

可这年头，哪有那么多好事让外地人都占了，遇到最多的问题:

肖老师，孩子未来来天津上学，买哪里升值空间最大？

肖老师，我首套房，打算投资买套房，买哪里好？

肖老师，我买房自住，买哪里升值空间大？

肖老师，我想100万左右，买个升值空间大点的房子，买哪里？

肖老师，我看不上老破小，买郊区远大新可以不？是不是升值空间更大？

遇到这些问题的时候，我一开始的是时候都很郁闷，为啥要求那么多，但是后来想想，或许这就是当今所有购房人的心态，也就理解了，我一直跟各位客户说的就是，一定要明确自己的最主要需求，并且以这个为中心去看房，不可能一套房可以解决你所有的需求，如果有，估计你的预算也够不到！

如果你抱着既要也要的心态去买房，大概率也会被忽悠被割韭菜。别说为什么，因为遇到了太多的真实案例，都是这样的心态导致的，反而心态平衡，明确目标（自住、上学）的购房人，随着市场回暖后，常持到最后，所买的房子不仅满足了自己的真实需求，还获得了升值。

反观那些只听规划，图便宜的购房者，在市场下行的阶段里，交了学费。

8.买房不找专业人士，愿意听亲戚朋友的。

其实投资买房我一般不建议咨询本地人，专业投资的人喜欢追逐规划概念，擅长用发展的眼光去看未来，并且手里有大量的数据和项目资源，可以将客户的预算需求合理匹配，减少漏空。而本地人大部分则偏保守，不见兔子不撒鹰，一切都要等到规划落地才会真正认可，包括对区域和板块之前的认可度都不高，举个例子，居住市区的人绝对不会建议你去买郊区的，但是市区近年来上车门槛高，好产品又少，作为投资的话，不一定买的到非常好的产品。而前几年买郊区的人，经过城区外溢，产业人群流入，房价涨幅甚至高于市区，很典型的就是西青中北镇，张家窝。

最令人哭笑不得的是，有些客户找了一些没有买过房子的亲戚朋友，给自己当军师，最后选的房子，户型价格，也是一言难尽，无论怎么建议也听不进去的那种，其实现在信息这么发达，自己多读读楼市文章，天津房产类的新闻，自己买房还是没有问题的，即使你是外地人，从来没有来过天津，只要你把我写的几篇文章都读两遍，你就成了半个专家了，一般人也忽悠不了你了。（肖老师卖瓜了）

三、天津房产投资的价值点

1.教育资源学区价值

毋庸置疑的价值，学区价值，有很多外界人士把整个天津都比作一个大的学区房。这样说也并不是没有道理。从考生人数，高校数量，985/211升学率等等方面，都位列全国前列，妥妥的前三名。

因为作为直辖市的天津，在高考优势明显的情况下，也不会缺乏源源不断来天津购房的人群，尤其是京津冀的生活的居民，北京的房价太贵，户口难拿，大部分北漂迟早也都会成为天津人，而河北省，被两个直辖市压制着，也很难走出自己的行情，作为高考重灾区，近年来越来越多的河北家长也纷纷落户天津，置业天津，这是趋势，也是必然，今年滨海大概率还会对北京河北的居民放松落户、购房政策，届时买房的人多了，量起来了，价格也自然会上涨。

回到天津来看，从2020年各区房价涨跌幅也可以看出来，有学区的区域，不仅在市场下行趋势中没有跌，反而涨了，和平区在最后两个月二手房涨幅更加明显，得益于教育集团化政策，很多和平的普小的成交量和价格都起来了，不仅是天津，北京近几个月的学区房涨的也很猛，这也为明年的小阳春打基础啊。

和平区作为天津市教育资源最顶尖，最均衡的区域，房价也是最高，但是同时需求量和成交量都很大，可以说和平区的教育资源在整个北方城市中也是可以排上名的，北京有东城、西城、海淀，天津有和平、河西、南开，如果有孩子后期需要上学，首套预算又充裕，买套天津市区重点小学的学区房还是不错的选择，房子本身的升值空间也一定跑得赢通货膨胀。

下面有一些学校可以作为大家购房选择学区房的参考：

和平区：和平实验小学、和平中心小学、鞍山道小学、万全小学、昆明路小学、岳阳道小学。

河西区：上海道小学、台湾路小学、闽侯路小学、师大二附小、河西中心小学。

南开：中营小学、五马路小学、南开中心小学。

至于其他区，我就不做多介绍，既然选择了买学区，我还是建议买个好一些的，无论是自用还是投资。

城市定位：

引用恒大任泽平的观点，天津还是一座具有发展的潜力城市，并且作为北方唯二的第二个城市。

天津：双城记，地位渐低的北方第二城。

1）天津是仅次于北京的北方第二城，中央一度试图以滨海新区带动天津乃至整个京津冀、环渤海地区发展，但未达预期。2）从“天津制造”到“天津创造”，天津正逐渐成为全国先进制造业研发基地。

3）天津以重工业为主，发展过于依赖投资，人口吸引力不足，连续两年经济增速仅3.6%、增长乏力。

4）天津继续发挥国际航运优势，加快“一基地三区”建设，发展成为国际航空物流中心和北方国际航运核心区。

以上是任泽平对天津城市的简单总结，有兴趣的可以看看他的原文。https://mp.weixin.qq.com/s/E43WbAgRDxL1HjfLxSKq2w

在此估计也会有很多人会不屑的说，天津只有规划，没有高薪产业，GDP好几年都低于全国水平，更不能和北京比，还不如南方的一些城市，没错，我也承认天津很多方面不如北京，但是北京是北京人的北京，不是北漂人的北京，天津再差，它能让你有家可居，老有所医，幼有所育，这三句话，你品、细细品。

我也认可北京是北方城市里经济最好、发展机遇最多的城市，但是我也认为天津是北方城市里，教育资源、高考优势明显，医疗医院最丰富，房价不算太高，最宜居性城市。就看你从哪个角度去看待每一座城市。

未来规划：

今年天津的十四五规划提出来的新的城市规划，下面是来自保利投顾研究院华北分院的一部分关于天津未来规划的信息，有数据有政策解读，对于了解天津未来发展有个整体了解，当然这些也会指引天津的楼市的机遇在哪里，我们购房人又该如何选择。

虽然我本人对规划这东西一向不大感冒，但是关于基建上的地铁，高铁还是需要注意一下的，因为这两关系到你的房产是否升值保值。

投资二手房、新房的逻辑

投资房产一定要注意房产的安全性、流动性、升值性。

01

买二手房逻辑

买二手房其实就是买配套，学区，买的是确定性，所见为所得，大概率不会变化（也有变化的，例如天津治理飞地，环城变市区，市区变成郊区的，海教园的行政归津南），利好的政策当然是利好房价，利空的政策自然利空房价，所以在选择二手房子的时候，一定不定不要抱有侥幸心理。投资的主要逻辑有几个：重点学区、捡漏、常持。

1.重点学区的政策，个人观点变化的概率不大，像北京西城的多校划片政策全国效仿，确实不太现实，天津如果有应该也是和平区，其他区很难实现，因为区域跨度太大，对于家长孩子上学接送难度很大，再有这样的政策对房价波动很大，不利于房价稳定。所以在你后期有学区需求的情况下，可以先买套重点学区房作为投资也是不错的，上面也介绍了天津市上三区的一些重点小学。

不过值得说一下的学区房的投资收益可能不如市区普通住宅或者环城新房升值空间大，举个例子，单价四万的房子难度远远大于单价一万翻倍的房子。不过学区房的安全性和流动性却大于郊区房产。

2.捡漏其实是个机遇，可遇不可求，尤其在二手市场里，很难买到真正的捡漏房，除非你对市场非常了解，房子的价格很敏感，而且能做到果断出手，这些对于本地人还好，外地人就很难做到了，我之前也经常发一些捡漏房，但是外地的客户并不感冒，最终成交的多为本地人或者是房产经纪人。所以外地人想在天津买捡漏的二手房，不仅需要多看多了解，还得下手果断不犹豫。

3.天津从17年4月到现在马上快四年的时间，从16年下半年入场上车的购房人群，目前来看，多为亏损状态，不再是三年一行情的时代了，今年会好起来吗？无论会不会，我觉得都应该平常心对待，楼市抄底，能够低买高卖的玩家凤毛麟角，所以作为普通投资客，就要做好常持的准备，市场来临的时候，根据自身的收益和资金情况，选择性的离手。或许21年可能就是一个转折点。

关于买二手房的选择顺序：

区域选择顺序：

1.市内六区：和平、河西、南开、河东、河北、红桥

2.环城四区：西青、津南、东丽、北辰

3.远郊五区：武清、静海、宝坻

房源选择顺序：

1.次新房+学区

2.老破小+学区

3.次新房

4.还迁房（天津市区买二手房，买不起次新房，看不上老破小，该怎么买？）

5.老破小

6.老破大（就不太建议了）

老小区指2000年之前的小区。

02

新房投资的逻辑

买新房其实简单也难，简单来说就是看位置、开发商、物业、户型、价格，配套、看规划。

难点就是在于所谓的规划是否落地成真，是否能够带动房价上涨。

这几年除了卖房子外，自己也买了几套房子，买卖之间也总结了一些买房技巧，大家可以作为参考。

天津新房投资技巧

1.地段论，能买市区不买环城，能买环城不买远郊、能买环内不买环外。

市区里优先买和平、河西、南开，次选河东、河北，最后选红桥。

环城四区里首选西青，次选东丽，最后选津南、北辰，当然具体还要看具体的板块。

远郊里，优先选武清，静海团泊西，宝坻城区，其他板块谨慎。

天津去年新外环开通，我说的外环指的是老外环，不过外环概念不适用全部区域，例如天津南部的环外发展也比北面环内区域发展更好。所以需要区别对待。

2.新房与周边次新房（市场上最贵的二手房源）房价格差，有10%-20%的价格差就可以买。

为什么现在天津新房卖的好，二手房却卖不动，同一板块，新房价格低于二手房价格，所以大家都买新房了，还有一些板块，很久没有新房项目，入市之后，也受周边刚需喜爱。

需要注意的是，并不是所有的新房都值得购房，有些新房比次新房价格更大，并且位置不如二手房，这样的新房就要谨慎了，远郊的一些项目，二手房更便宜，所以投资的注意了，买到就是赔了，说的就是这样的情况。所以买房，一定要看周边二手房的价格。

3.竞品之间同样价格看品牌，物业，户型，楼层，位置，配套，绿化。差不多品牌和物业，就要比价格。

关于开发商的选择，全国房企不一定在天津也受欢迎，所以大家如果后好卖，最好还是买天津人认可的品牌开发商。

下图是天津房企销售排行榜，有时候排名不能代表一切，但是也能证明一切。

在天津很多房企做的项目产品不一样，所以大家购房的时候也要注意，你想买的是什么类别的房子，未来的购房人群是否依然认可。

4.楼层不要一楼，顶楼，投资新房最小户型两室，最好小三室，洋房和高层价格相差不多，优先选择洋房，居住属性好，出房率高。

买房投资，后期出售的对象，未来就是95-00后，所以你要买的房子，最好也要符合他们的喜好，这样才会在未来市场里，占有足够的优势。

5.不要碰商铺，公寓。

上面提到了公寓的优缺点，这里不再重复了，如果你真的想买，一定要找我，让我多赚点。

6.投资买房不仅需要看技术，还不能相信那些虚无缥缈的规划，不是眯着眼睛买了就能赚钱。

天津的产业确实很难有太大的起色，所以作为买房必须关注的标的就是天津地铁，所有的规划以落地为准，地铁沿线的新房，后期会是一个增长点。

7.天津高铁和轻轨

对于高铁概念，天津除了武清，属于真正可以做到京津通勤的郊区外，其他远郊的高铁线路，我并不看好，所以有地铁区域再建高铁，算得上锦上添花，只有高铁的区域，高铁对于这些地方来说就是雪中送炭。

下图是天津市轻轨规划图，除了近市区的线路对房价利好之外，其他远郊线路，听听就行了，别当真了。

8.利用好杠杆投资，能贷款不全款购房，房贷利率未来会持续下调，人民币会持续贬值，贷款的同时保证自身家庭的现金流，在黑天鹅来到时候，能够熬过经济寒冬，赶上下一波市场。

受疫情影响，全球都开启放水模式，货币超发的结果就是资产价格上涨，中国2020年南方城市多个城市也都涨了一波。

天津买新房为什么找专业靠谱良心中介

买新房是自己去找售楼处便宜还是找中介便宜？很多人会想，中介需要支付较高的中介费，而直接去售楼处则不需要。然而事实并非这样！

就像你去吃饭，你会直接选择买单还是在一些平台上团购？相信很多人会选择团购，原因很简单：便宜。一样的套餐、一样的服务，聪明人都会选择便宜的。同理，买房也是这样。如果自己直接去售楼处买更便宜，试问中介行业又怎么会存在这么长时间？

在中意楼盘内磨破嘴皮子要不来1%的优惠，房产中介则信誓旦旦地告诉你，他能帮你拿到2%-4%的折扣，并承诺能拿到最低折扣，保证低于市场销售价。而实际上，你的确是通过房产中介买到了比售楼部价格低的新房！

那为什么房产经纪人卖新房比售楼部还要便宜呢？

因为房产中介经纪人知道开发商给的最低价，会进行一些折扣优惠，在售楼部销售的底线上还会有折扣优惠。而且房产经纪人代理的一手房预售或现售，不是为了从客户那里赚中介费，而是为了自己的业绩，是不收取客户任何佣金的，这个服务佣金由开发商支付。而且，房产经纪人会在整个过程中进行交流协商，尽最大的努力申请优惠折扣。

所以老客户都知道买房去房产中介手里能拿到比开放商还便宜的价格。

所以，房产中介的作用还是十分明显的，并且是个体购买方无可取代的，其优点主要体现在：

时间和精力方面

我们都知道，开发商开盘的时候往往都是单独的一个楼盘，最多也就两三个楼盘（这种情况都是非常少的，就算不止一个楼盘位置是都不可能离的特别近）。简单来说，如果你要直接去售楼部，一次性能了解到的楼盘情况最多也就两三个，可选择面就明显比较窄。

而通过房产中介就不一样了，很多时候一家房产中介往往都会代理好几个不同的楼盘，甚至可能是几十上百个新盘。对于购房者而言，你就可以一次性拿到很多个楼盘资料，从中慢慢挑选了，同时还可以比较一下这些楼盘的优劣势，从而选择最适合自己的那套房子（不论是地理位置、房屋户型或者是楼盘售价等）。

所以，买新房找房产中介，你能一次性了解多个楼盘，更容易找到满意的房子。

下图只是天津在售新房项目一部分，可想而知，对于一个购房者，想要全方位了解天津新房，也是一件困难的事情，更不用说了解每个项目的优劣势。

专业的分析介绍！

一个买房子的人，即使看了一百套房子，也不能说就知道了房子的真正价值，这需要专业人士去帮助你判断、分析、研究。即使了解或懂得了房子的价值，但这房子适不适合买家现有的条件及状况，同样需要专业人士来帮助解决。

价格更优惠！

在一般情况下，开发商卖房一般有两种情况，一种是开发商自销，二是是包给专门的售楼处。开发商为了更快的卖出房子，还会找中介代理。那为什么说买房找中介会更优惠呢，因为一在中介买新房一般是不收取中介费，这部分的费用是由开发商承担的，中介只是负责促成交易。而且，在一般情况下，中介代理新房，会要求开发商的售房价不能比中介更优惠，相反，中介在这个上能从开发商里拿到更优惠价格，而这部分的钱会回馈的客户身上。没有中介是希望自己的客户从自己手里买到高价的房子，因为中介从客户身上是不拿钱的。

规避购房风险！

中介代理机构能代理的新房，说明证件齐全，可以预售或现售。如果有纠纷中介代理机构也不会进行代理，要负法律责任滴。一方面，中介是要维护自身的品牌形象；另一方面，中介也是作为购房者和开发商两者交易中的监督者。通过中介买房，除了提供房源信息外，中介对于买卖双方的行为都有监督和约束的作用，能够减少不必要的麻烦。

一体化服务更周到！

在购房时找房产经纪人可避免中间购买环节的一系列复杂事项，房产经纪人将以最快时间、合理的价格为你提供优质服务，包括连夜排队抢号、按揭申请过户等注意事项。同时协助办理房地产评估、过户、银行按揭、物业管理、产权归属证明、凭证等各种服务。而如果直接找开发商购买很多都需要自己去做，会浪费个人大量的时间精力。

关于中介费方面

买新房，找房产中介没有中介费！

上面的介绍多为自卖自夸的成分，下面的自序为本文最后的核心。

我一直信奉二八定律存在任何行业里，不完全统计，天津从事房产中介的人数高达4万多人，但是能够做到行业里专业度极高，按照二八定律，也就8千多人，而这8千多人里，能够做到靠谱又有良心的也按二八定律计算，最后也就剩一千六百多人。

因为二手房交易，房子本身就是所见为所得，本身没有多大问题，最后不一样的就是中介站在谁的角度去谈判，买房的人能不能再多省一点，就看中介帮你使劲不使劲了，当然很多买家也会一直计较2.5%的中介费，存在即合理，建议不要总想着跳开中介私下交易，或者让给中介费打折，房产本身作为大头，你把中介当做朋友，他们能不帮你尽力吗？这样最后谁省的更多？你再仔细品品这句话。

对于新房中介，这个岗位就更讲究专业度、靠谱和良心了，因为新房投资，买的就是未来预期，对于外地人来说，天津不熟悉，真的也需要一个专业又靠谱，有良心的房产经纪人作为自己的顾问。

有人说靠谱我理解，但是有良心是什么意思。我举个例子，有很多小白不了解天津，没有买过房，但是作为房产经纪人推荐合适的房源是本职工作，但是为了多赚佣金，就强推一些公寓或者有烂尾问题的远郊新房，最后的坑由客户买单，这就是我说的良心问题。

我见过一套房没有买过的同行，给别人吹嘘自己的购房观点，也见过有的同行为了多点业绩，把客户往不适合自己需求的板块里推荐，也见过满嘴跑火车的夸大项目周边的规划。。。。

如果单纯从职业角度，卖房赚钱天经地义，越多越好，以最后业绩论英雄。这样做确实没问题，赔的也不是自己的钱，也没有逼着客户去买，所有理由都合情合理，但是几年以后，客户赔钱了，被套住了，又会想起谁？或许，卖房就是一锤子买卖吧。

因为从事落户，房产也有五六年了，身边的客户多为老客户转介绍过来，或者通过阅读文章过来咨询的人，所以我也一直在思考这样的一个问题，之前大家都不太认可房产中介，都说他们是骗子，不信任，这有很大一部分原因还是我们自身出了问题，不专业，不靠谱，没有底线的去卖房。即使自己很想摆脱这些负面形象，但是力量很小，只能做好自己，从写文章到做短视频，希望给身边人在买房上有些帮助，也希望信任自己的客户，能够通过自己买到适合自己的房子，作为外地人的你们，能够在天津买房的道路上，少走一些弯路，多避一些坑。

作为大部分房产中介的日常工作，每天是打电话，开发客户，踩盘，回访客户。而我每天的工作，看文章，读新闻，参加培训课程，跟房产大咖学习，全市范围的带客户看房，踩盘，总结市场，行情走势，然后写文章，做咨询，拍短视频。正因为有了这些信息的了解，很多外地客户明确了自己的需求，买到了适合自己的房子，对此我心里也是倍感骄傲，同时也有信心继续把这些事做下去，所以我还想说一句，