概括

■2022年以来房地产需求侧政策放松回顾。

第一阶段（1月1日至2月16日）：主要是放宽公积金贷款、住房补贴、放宽户籍，力度相对适中。 其中马鞍山、南宁、宣城、南昌等增加公积金贷款额度，北海、福州等降低第二住房公积金首付比例； 淄博、海南、天津、浙江等放宽落户限制，昆明、绍兴、杭州、玉林等出台住房补贴政策。

第二阶段（2月17日-3月1日）：非限购城市降低首套首付比例。 2月17日，菏泽部分银行将首套贷款首付比例下调至20%，成为2022年首个降低商业贷款首付比例的城市。随后，重庆、赣州、驻马店、佛山非——限购地区、蚌埠等城市陆续将首套房首付比例降至20%。 期内，限购城市（尤其是一二线城市）下调房贷利率并加快放贷步伐，包括广州、深圳、南京、杭州、苏州等。

第三阶段（3月1日至5月15日）：从郑州“十九条措施”开始，普通二线和三四线城市重点弱化“三限”。 3月1日，郑州发布《关于促进房地产业良性循环健康发展的通知》，是2022年首个正式发文放宽“三限”政策的城市。取消“三限” “ 政策。 南宁、兰州、南昌、廊坊、连云港等大幅放宽贷款限制； 福州、衢州、秦皇岛等取消限购，绍兴、佛山、东莞、中山等放宽限购； 青岛、芜湖等放宽销售限制。 ②实力较强的一二线城市放松较为适度，重点微调限购限购，包括苏州、南京、长沙、上海临港等。

第四阶段（5月15日至11月11日）：二线城市加大放松力度。 国家层面，出台“515”新政和“930”新政，支持首次住房需求。 地方层面的房地产政策主要有三个特点：①房贷利率迎来“普遍下调”； ②普通二三四线城市“三限”政策继续大幅放宽。 不少城市向首套、二套首付20%、40%下限靠拢，包括银川、济南、长春、郑州、淮安、遵义、亳州、濮阳、秦皇岛、承德等； 多城市取消或大幅放松限购，包括湖州、唐山、江门、廊坊、无锡等； 部分城市取消限购，包括哈尔滨、义乌、常州等。 ③二线城市加强放松，但核心区域限购、限贷政策仍普遍从紧。 5月份以来，二线城市加快了放松步伐。 成都、杭州、厦门、南京、苏州、西安等城市纷纷出台放宽限购、限贷政策。 月中旬，苏州等城市限购取消后陆续取消。

第五阶段（11月11日起）：二线城市放松提速。 11月11日，“金融十六条”提出，鼓励金融机构“在城镇政策下限基础上合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平”。 11月11日，杭州首套房获证实施“认房不贷”，二套房首付比例降至40%，标志着强二线城市放松加速。 截至2022年11月26日，成都、西安已跟进放松。

■政策放松对需求面的影响。

我们选取2022年以来政策放松力度较大的四个强势二线城市，包括南京、杭州、苏州和成都，来观察政策放松后的市场表现。 总体来看，四市土地市场依然较为冷淡，今年第三、四轮土地拍卖各项指标持续走弱； 从房地产市场来看，南京最为疲软，商品房成交价格、成交​​量和销售周期均有所减弱； 苏州毛利略有改善，近两个月成交量和库存略有改善，但价格回升尚未明显； 杭州、成都市场较为平均，杭州二手房价格趋于下跌，且销售仍处于“触底回升”状态，成都商品房销售周期仍处于上升阶段。

■风险提示：疫情发展超预期，政策超预期。

文本

2022年以来房地产需求侧政策放松回顾

1.1. 第一阶段（1月1日至2月16日）：公积金放松为主，力度适中

2022年初，需求侧政策的放松将相对温和，重点是放松公积金、住房补贴、放宽户籍。 1）在宽松公积金贷款方面，马鞍山、南宁、宣城、南昌等城市增加了公积金贷款额度。 北海、福州相继降低第二住房公积金首付比例。 济南、青岛、三明等地放宽公积金贷款使用条件。 2）放宽落户方面，淄博、海南全面放开落户，天津放宽积分落户申请要求，浙江全面放宽除市区外大专及以上毕业生落户限制杭州的。 3）购房补贴方面，昆明、绍兴、杭州为人才提供购房补贴，榆林为新公民购房提供购房补贴和契税补贴。

1.2. 第二阶段（2月17日至2月底）：降低非限购城市首付比例

2月17日至2月底，从菏泽开始，非限购城市下调首套首付比例、一二线城市下调房贷利率等，主要是金融机构不违反监管政策。 调整。 2月17日起，菏泽工商银行、建设银行、农业银行对名下无住房、无个人住房贷款记录的购房者可实行20%的首付比例。 这是2022年首个降低商业贷款首付比例的城市。随后，重庆、赣州、驻马店、佛山非限购区、蚌埠等非限购城市相继将首套房首付比例下调至20% %。 与此同时，限购城市（特别是一二线核心城市）开始降低房贷利率，加快放贷步伐。 2月21日，广州六大银行集体下调房贷利率。 第一、二套房利率分别由之前的5.6%、5.8%下调20BP至5.4%、5.6%。 LPR+45BP降至LPR+30BP； 2月份以来，宁、杭州、苏州等城市首套房、二套房利率也有不同程度下调。 此外，上海、杭州等城市加快了住房贷款放贷进度； 上海等城市也上调了房地产与土地联动价格。

1.3. 第三阶段（3月1日至5月15日）：从郑州“十九条措施”开始，普通二线及三四线城市重点弱化“三限”

3月1日，郑州发布《关于促进房地产业良性循环健康发展的通知》（又称“郑州十九新政”），放宽首套房认定标准“认贷不认房”并微调限购等，是2022年第一个正式放开“三限”政策（限购、限贷、限售）的城市。此后，更多城市效仿郑州放宽“三限”政策。限制”政策：

（一）普通二线及三四线城市大幅放宽或取消“三限”政策。 南宁、兰州、南昌、廊坊、连云港等大幅放宽贷款限购政策，包括降低首套房、二套房首付比例或调整首套房认定标准。 秦皇岛等取消限购政策； 绍兴、佛山、东莞、中山等放宽限购条件，调整住房套数认定标准等； 青岛、衢州、芜湖等地放宽限售。

（2）强势一二线城市松动相对温和，主要集中在限购限购的微调上。 苏州、南京微调限购政策，南京、上海放宽非主城区限购幅度，长沙等推出以存量房作为出租房替代限购指标的做法。

1.4. 第四阶段（5月15日-11月11日）：强化二线城市强化放松

国家层面，出台“515”新政和“930”新政，支持首次住房需求。 （一）2022年5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，提出将首套房贷款利率下限从LPR至LPR-20BP，这是2017年以来首次全国范围内放松政策。 （二）2022年5月20日和8月20日，5年期以上LPR分别两次下调15BP至4.3%； 总局四部委先后出台三项政策，提出部分阶段性放宽首套房贷款利率下限、阶段性退还购房缴纳的居民个人所得税、降低个人住房贷款利率等。首次设定住房公积金贷款利率。

此后，地方层面的房地产政策呈现出三个主要特点：

（一）房贷利率迎来“普降”。 “515”新政后，除一线城市外，大部分城市首套房贷款利率向下限靠拢，苏州、厦门、南京等实力较强的二线城市也迎来大幅下降首套房贷款利率； “930新政”后，符合条件的不少城市首套房贷款利率大幅下调，大部分已降至3.8%至3.9%之间。

（二）普通二三四线城市“三限”政策继续大幅放宽。 ①更多普通二线及三四线城市向首二套首付20%、40%下限靠拢，包括银川、济南、长春、郑州、安阳、淮安、遵义、亳州、濮阳、秦皇岛、承德等。部分城市强调以“认贷不认房”作为首套房认定标准，包括南京、濮阳、开封等； ②多城市取消或大幅放松限购，包括湖州、唐山、江门、廊坊、无锡等； ③部分城市取消限售，包括哈尔滨、义乌、常州等。

（三）二线城市放松力度加大，但核心地区限购限贷仍普遍偏紧。 5月份以来，二线城市加快了放松步伐。 成都、杭州、厦门、南京、苏州、西安等城市纷纷出台放宽限购、限贷政策。 月中旬，苏州等城市限购取消后陆续取消。

1.5. 第五阶段（11月11日起）：强化二线城市放松提速

11月11日，央行、银保监会发布《关于做好金融支持房地产市场稳定健康发展的通知》（简称“金融十六条”），建议鼓励金融机构“合理确定个人住房贷款的具体首付比例和利率水平”。