由于目前各地的房价比较高，一些购房者将眼光投向了价格相对较低的小权证的叫做大产权房，包括 40 年产权、50 年产权和 70 年产权。我们平时购买的普通商品房，都属于大产权房。

不是由国家颁发产权证的叫做小产权房。小产权房又可以分为 3 种：

1、在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，非本村的市民不能购买。

2、在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。

3、各类农业园或养老院的别墅。

大产权房和小产权房的区别

1、小产权房的拆迁难补偿

小产权房拆迁难补偿，除了不能办理房产证外，那些 " 便宜房 " 实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，光明小产权房，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。

3、质量难保证

小产权房的房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。

4、小产权房不能抵押或者上市转卖

由小产权房于没有正规的产权证，不能作为抵押或上市专卖。这些都是购房者在购买小产权房需要注意的地方。

5、小产权房不能抵押贷款

小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，没有他项权利就相当于没有合法的质押物抵押到银行，银行贷款就无法批复。

大产权房购买风险

1、产权缩水风险

房屋是私人财产，购房者享有永久的所有权和使用权。土地是国家的，开发商和个人拿到的只是使用年限。因此我们通常所说的产权年限，指的是土地的使用年限。

2、房屋产权的年限缩水

房屋产权的年限是从开发商拿地之日起开始计算的，而地产开发的周期一般较长 ( 一般从拿地到交房入住需要 25 年甚至更久 ) ，因此购房者到手的产权一般会缩水几年，一般 70 年产权的房子实际使用年限也就 60 多年，一些 50 年、40 年产权的房子使用年限更短。

大家在购房时一定要注意，不能仅仅被一时的价格优惠所迷惑，购买小产权房存在着很大的风险。它没有国家颁发的产权证书，同时土地使用也不符合规范，一旦遇到产权纠纷或是拆迁，村委统建楼可以交易吗，购房者的利益得不到法律的保护，而且日后也不允许上市交易。对于刚需购房者来说，大产权房才是更好的选择。