上周，我的微信群里突然有个业主发消息说转卖她住了几年的小产权房，龙华汽车站附近，65万小两房，在周会上，我把这个消息和同事马克分享了，马克听到价格后眼里散发出一丝光芒。

　　问了我一个直击灵魂的问题：你觉得小产权到底能不能买？

　　不止马克，很多粉丝朋友都问过这个问题，小产权到底能不能买，大多数人会告诉你，购买有风险，不值得购买等等，过去我也是这么回答的，但我今天想换个角度来聊聊这个事。

　　小产权不能买，确实是为你好，理由如下：

　　1、无法贷款，要一次性付款

　　2、没有学位、没有房产证

　　3、户型不合理、居住不舒适

　　4、升值潜力远低于商品房

　　5、拆迁不一定赔付

　　以上是小产权老生常谈的弊端，没毛病。但凡有选择，都不想走这一步，就如同马克一般，后海统建楼房价，但凡他有钱，他也不想买小产权。

　　当然，有一部分人以一种“赌博”的心态去博拆迁，赌赢了资产不止翻番，赌输了，就是钱房两空，这个赌博不仅周期长，风险还特别大。

　　相信很多人有疑问，小产权不是禁止交易的吗？怎么买？确实，明面上禁止交易，背地里却已经是一个成熟的市场，毕竟深圳真的很特殊，小产权是历史遗留的产物，屡禁但不止。

　　（深圳小产权还有专门的网站）

　　因此有必要插播一个真实的案例，2012年我二伯买了观澜牛湖的一套小产权，套内70多平米，2018年牛湖被纳入城市更新单元，项目由卓越拿下，汽车绿本抵押有风险吗，后续就是谈判拆迁，所有小产权都可以赔偿，开发商赔付标准1:1.1，绿本变红本。

　　这是真实赔付的案例，正因为有成功的赔偿案例，明知道有风险，依然有一批人趋利而为，不过也有遇到很多村民反悔，法院不受理，买了小产权后拆迁，没房也没赔偿，竹篮打水一场空的案例，但在巨大利益面前，依旧有人红了眼。

　　小产权没有法律的护航，抱着“赌博”心态去孤注一掷赌收益的，我还是建议三思而后行。毕竟旧改的不确定性太大，兑现周期长、风险性也太大。

　　那小产权到底能不能买？这个问题也萦绕在我脑海很久，直到有一次去到沙井调研。

　　这是一个由于历史原因，遗留了非常有特色“遗产”的区域，就是有成片的小产权房，并且，这些小产权房做得可以媲美商品房了。

　　（沙井小产权裕盛华庭）

　　很多人印象中的小产权房就是那些夹在城中村里的房子，村民自建然后拿来卖，但深圳其实还有许多是村委集资建的房子，30几层电梯房、有物业、有社区、和商品房真的没有太大差别。

　　（沙井小产权盛芳园）

　　当我看到沙井盛芳园的时候，我根本没把它和小产权结合在一起，因为实在太“商品房”了，地下停车场、篮球场、游泳池、观赏鱼塘、儿童游乐场、便利店、休闲会所等大社区商品房应有的配套，它都有了，南区北区中间甚至还连着一条空中走廊。

　　（儿童游乐场所）

　　（观赏池塘）

　　（休闲会所）

　　（游泳池）

　　（社区园林）

　　这样的小产权，纵观深圳真的没几个，这样的小产权完全不用质疑户型不合理或居住不舒适，坐在盛芳园休息的那一瞬间，我脑海中浮现：这样的小产权，为什么不能买？

　　（盛芳园和卓越中寰、西荟城一期一路之隔）

　　盛芳园和卓越中寰只隔了一条马路，但是盛芳园只有2万出头，而卓越中寰已经卖到4万6，一半以上的价差，真的非常心动吸引，甚至盛芳园的小区环境要做得比卓越中寰还要好。

　　于是我迅速在脑中算了一笔账，目前盛芳园主流户型是9597㎡的2房，20000元出头，总价190万，可以最低5成首付，贷款5年（信用贷），很多人都说小产权需要一次性付款，但有些确实可以操作，所以别杠。

　　这样也就意味着首付要拿出95万，然后每个月月供近2万。这样算下来，确实不划算，有100万的首付，首套完全可以去撬动330万的房子，可以在龙岗买到3房，甚至还能在一些还不错的地段买到一房或者二房。

　　这样看来，的确不划算。这就引出第二个问题：如果非要买，小产权到底适合什么样的人买？

　　小产权房和商品房一样都要看地段，地段越好、产品越好，价格就越高。

　　所以小产权也有价格梯队，第一梯队是以南山、福田这些中心地段的小产权，价格去到34万。

　　越往关外走，价格会越低，但如果产品特别优质，像盛芳园这样的，价格能上到2万，其余一些非村委自建、隐藏在各大城中村里内的村民自建房，普遍在11.5万/㎡，最低的只有78000元/㎡，算下来总价最低50万就可以买到。

　　（村委集资小产权价格较高）

　　（农民房价格较低）

　　50万的小产权对标300万的商品房，巨大的价差是一个诱惑，不断挑起人们的神经，刺激他们对利益的追逐，买和不买，犹豫不决。

　　小产权不是每个人都适合买，如果非要买，也只适合以下这两类人：

　　一、钱多却没有投资渠道的。手头的子弹已经打光，没有购房名额也不想要投资其他城市的，有多余闲散资金，愿意接受风险投资的，可以买。