房价、调控和小产权房，多年来都是房地产行业一个经久不衰的话题，不但经久不衰，而且是久而弥新。旧调年年谈，但是每年都有新的话题出现。比如房价，民间年年都在喊房价太高，专家也不断预测房价的拐点就要到了，但是房价还是年年涨，不是直线上涨就是螺旋上涨，以至于十年房价涨了10倍。而房地产调控，更是日益沦为笑柄。十多年来，从上到下出台了不计其数的调控政策，限购、限贷、购房资格、契税等，各种手段层出不穷，有的地方甚至一年调控政策十几个，美其名曰为了遏制房价上涨过快，又美其名曰为了促进房地产市场健康发展，但是结果既没有遏制房价，房价反而越调越高。最后的结果不单是房地产没有健康发展，甚至绑架了整个经济，导致实体经济衰败产业空心化。

今年房地产行业的热点话题，莫过于“房价下降”和“深圳小产权房转正”两件事了。前者是经济危机中一种又爱又痛的经历，后者却是新鲜的老话题。媒体误读深圳小产权房政策，再次引使“小产权房转正”成为热点话题。

小产权房一直是国家“三令五申”明文禁止的，当然目的是培育健康的良性的房产市场。可是小产权房依然活跃于各个快速发展的大中小城市之中，这不得不令人思考其中原因。首先看，住房市场化以来，房产各种因素影响，与住房改革初期相比，房价飙升奇高，居民收入远远跟不上房价的攀升，很大一部分城市居民消费不起商品房。即使作为住房市场化制度修正措施的经济适用房制度，依然有很多限制，比如户籍、年龄、收入、现有住房条件、工作单位及性质、工作年限等，如杭州简单一条就是“本城市常住城镇人口”，不成文的规定是“五年以上”。总之，商品房制度后的经济适用房，总有点怪怪的感觉，将大部分真正需要的人群排除在外，所以也根本不能满足社会的需求，也背离其初衷。

面对高价位商品房与高门槛经济适用房，许多城市上班族（这一族大多就业于各类公司，流动性大。像深圳市场化成熟的城市，这类人口比例更多。）还是望楼兴叹，于是小产权房这种非正规房产（现在国土资源部确定为违法建筑），恰恰好对上了路。其次，快速城市化导致“城中村”出现，大量集体资产由于进不了市场而“沉睡”于市场之侧。这些“城中村”建设发展一般有以下三种情况：一是以村民安置房形式出现，由村民自建自住或出租；二是集体留用地建厂房酒店等，集体经营或出租；第三种就是各种形式的“小产权房”，与房产公司合作，或直接寻找建房户合作建房。这三种形式无论哪一种，由于打上了“集体”产权的烙印，始终无法再市场上流通，因此盘活集体资产，其实盘的不是很活。正是由于上述两方面的原因，小产权房成为住房市场化与集体资产的“非婚生”产物。

还是让我们来看看城中村的实际生态吧。“城中村”很形象的描绘出它在城市中所处的位置，一般来说，在城市主干道上是看不见任何“城中村”建筑的，它们被包围在城市道路网划出来的城市地块中，沿路用地绝多数部分被国家统一征收，即使留给集体也要求严格按照城市建筑景观建设。因此，城中村形成了城市空间结构形态中的一张张“邮票”。再来看其中的村民建筑，一般是适村民自住，并考虑部分出租的建筑形式。像浙江台州的村民建筑形式采用“顶天立地”式建筑（一种地方建筑，八户十户合建，每间有宅基地和屋顶阳台）。到了深圳，看见民房吓一跳，一幢民房占地只有几间，可层数有十几层，甚至几十层，其中的消防、建筑设计很难满足有关技术规范。城中村的居住人口十分混杂，具有高度的异质性，时常发生治安事件，这也导致村民开始“社区”式的自治管理，设置门卫和围墙，但毕竟居住人口混杂，管理没有引入市场机制，效果并不理想，徒有形式。

小产权房的出现，或许对改善“邮票式”的城中村建筑景观与加强社会管理有一定的好处。引入开发商开发或合作建房，那么无论是建筑景观还是社区管理，都会有一定的提升。很记得某些城市在新城开发征地与安置村民过程中，做了很多的研究。比如台州要求村民“立改套”（顶天立地房改成套房），也出台了相应的许多政策。但是往往受到村民的抵制，其中主要原因是居住习惯使然，此外有一定的利益因素，这样即使是类似“小产权房”形式村民也难以接受。这个过程即使在深圳，以前也难以跨越。经过多年的市场经济发展，利益已成为主要因素，村集体要求盘活集体资产的想法也是可以理解的。但是土地是集体的，政府没有统一征收过，那么引入开发只能是“非婚生”的“小产权房”了。这样，从被动到主动，利益成为主导因素调控着城市空间形态和房产市场形态。

所以，我想如果在城市发展初期建立一种优越于“小产权房”的机制，能够平衡好政府利益与集体利益之间的关系，那么这种机制也未尝不是一条出路。毕竟高房价是事实，毕竟城中村集体资产沉睡是事实。剩下的就是“准生证”了，而这一张“准生证”，简单的说就是有没有履行土地征收，有没有公开出让，有没有缴纳土地出让金给政府等等一切利益问题。而这一切，又是涉及谁是土地主体，利益如何平衡的问题。因此，如果在城市建设之初（可能对现阶段“小产权房”现象也适用），制定好城中村集体资产二次开发的有关政策，那么一切问题将迎刃而解，房价或许也会降很多，城市或许也会美很多，城市化的质量或许也高很多。

那么这种机制是什么呢？深圳正在进行一轮新的探索。对于深圳来说，已经是第三轮房改了。如果深圳的措施推广到其他城市，则相当于第二次房改。今年深圳连发文件，对房地产市场进行彻底改革。首先，2018年7月27日，深圳发布文件，明确产业类和办公类、经营类、公共配套类小产权房，可以通过全额或者减半补缴土地出让金的方式转为商品房。到了11月，又制定了根据震撼性的政策，以后深圳的住房将有60%的比例将以公租房、人才房等形式由政府提供，只有40%的商品房可以推向市场。这标志着新一轮房改的序幕，也标志着以后房地产模式将由香港模式转向新加坡模式。