小产权团购网上周楼市综述：上周，周成交量由此前一周的26。4万㎡回落至17。5万㎡，下滑超过3成，但仍稳定在今年以来的周均水平之上。除办公市场相对稳定外，商品住宅及商业市场成交量均下滑了4万㎡以上；但从价格表现看，经历了此前一周的大幅回调，上周成交价格再度迎来反弹，43390元/㎡的周成交均价相比于此前一周的41561元/㎡上涨了4个百分点，但这主要是由于商业物业的成交结构变化导致的价格抬升，实际商品住宅市场的成交价格仍是处于持续回落的状态。总体来看，随着五一传统旺季来临，房源推盘入市的节奏加快，明显带动了5月以来市场成交量的抬升，而外环以内中高价位楼盘的成交比重放大，也拉动了周成交均价的上扬。但在政府部门的行政调控下，整体价格走势仍然保持了小幅稳定上扬的态势。

　　商品住宅市场在此前两周的连续上扬后，上周出现下滑，在此前一周15。1万㎡的基础上下跌了近27个百分点，重新回到11万㎡左右。从个案表现看，临港板块的万科金域澜湾、安亭板块的上海派、吴泾板块的紫竹半岛、大场板块的保利熙悦等4个项目的周成交量在75005000㎡不等，前十项目周成交量均超过3000㎡，整体表现较好；从价格表现看，成交前三的均为4。5万元以下项目，前十项目中仅一个8万+楼盘，这也使得上周51340元/㎡的成交均价较此前一周的53453元/㎡有近4个点的跌幅。从未来几周表现看，在控房价的目标下，预计未来周成交均价仍可能继续小幅下探至5万元/㎡指标线下。

　　缺少了大宗交易支持的商业市场上周成交量骤跌，由此前一周的5。5万㎡陡降至不足1。4万㎡，下跌了近3/4。从个案表现看，没有一个项目的周成交量超过2000㎡，整体表现不佳；虽然上周成交均价由此前一周的23275元/㎡跃升至33256元/㎡，但因样本量不足，并无太大的参考意义。

　　来自中国指数研究院的数据显示，楼市进入红5月，整体成交同环比齐升。5月监测的25个主要城市成交面积环比上升18。08%，同比上扬 12。45%。其中，20个城市环比上升，南宁升幅最明显，为166。42%，韶关、连云港和北京次之，升幅均超70%。同比来看，14个城市上升，成都上升幅度最明显，民治村委统建楼，温州次之。三线代表城市成交面积环比上升31。97%，同比下降14。68%。

　　按照中国社科院公布的全国261个城市房价排名，房价均价破万的城市已扩大到62个，前50名里有28个是三四五线元。同时，三四线城市新建商品住宅成交还在持续上升。2018年初至5月15日，三四线城市新建商品住宅累计成交面积同比上升13％。交易量的持续扩大，表明三四五线城市不仅房价纷纷过万，而且数量还在扩大之中。而参考2018年一季度，全国200个县城新建商品房销售均价已经超9000元/平方米的实际情况，也极有可能在今年年内成为全国三线城市等级划分的价格标准线。

　　三四线城市楼市火爆的另一个缩影，是5月份三四线城市的地价还在不断创下新高。5月单月，50大热点城市卖地金额创年内最高纪录，合计卖地金额单月高达3130亿，同比上涨幅度高达111。5%，而这还是建立在5月份三四线城市的土地成交面积出现萎缩的基础上实现的，充分显示出土地成交均价的明显上涨势头。而从15月来看，50大热点城市合计土地出让金高达1。5万亿，与2017年同期的9503亿相比，上涨幅度高达57。6%，多卖了4520亿。

　　不可否认，棚改货币化安置、一二线城市限购溢出效应，加之迅速缩水的市场库存，对三四线楼市的助推作用还在不断发酵。2018年5月14日，央行宣布4月末，投放于棚改货币化的抵押补充贷款余额为3。0446万亿，2018年至2020年三年棚改年均投放将达1。5万亿，三年总计约4。5万亿。意味着即便三四线城市面临人口持续流出危机，本地居民的消费需求和消费能力越来越难以跟上房价日益飞涨的脚步，但在未来两年多的时间内，仅仅凭借天量的棚改资金，也能够成为支撑三四线楼市的救命稻草。

　　但同时，我们也要看到政策落地时可能发生的转向，以及由此可能对市场产生的影响。如今年1月中旬，山东省政府办公厅印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，提出要加快培育和发展住房租赁市场，并提出了在拆迁过程中，鼓励棚改、拆迁实物安置，取消货币化安置奖励的方案。这也是考虑到，在棚改过程中，货币化安置实际一定程度上推高了房价的事实。由于外部房价过高，购房成本较高，拆迁过程中居民要求补贴也较高，而大量补贴造成地方拆迁成本提高，土地价格提高，自然进一步造成房产价格提高。因此，虽然目前还是以政策引导为主，但也不能排除未来政策落地执行可能出现的变化影响。

　　另一方面，6月14日即将公布美联储议息会议最新利率决议，从当下市场预期以及CME联储观察来看，美联储加息几乎成为定局。而随着美联储加息进程持续，从此前央行的应对办法来看，并不排除央行一边跟进加息，一边定向降准的可能性。毕竟，在当前的经济形势之下，央行既需要降准来增加货币的流通量，又需要加息来控制通货膨胀率以及避免大量的外汇流出。而作为对房价影响最大的货币政策，央行的加息与降准都会给楼市带来直接的调控或者刺激作用。

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