小产权房为什么会出现?
小产权房的意思是说,卖房的人可以享有所有权,可是买房的人不能取得。那么,卖房人的所有权怎么取得?
在土地上盖房子这种建造行为民法上的术语叫“事实行为”。跟“事实行为”相对的另外一个概念是“法律行为”,比如买卖合同就属于“法律行为”。事实行为和法律行为是两种性质不同的行为。“物权”也是法律上的概念,所有权是其中最典型的一种“物权”。这样就能大致看懂《物权法》第30条了。这条说的是:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。”因为建造而取得房屋的所有权,从什么时候开始呢?“事实行为成就时发生效力。”建造行为完成就取得房屋所有权,也就是说,在自己宅基地上盖房子,房子盖好了自然就取得房屋所有权,无需登记。
既然盖房人可以基于建造行为取得所有权,可不可以把它卖掉?
不动产统一登记条例之前,住建部有一个《房屋登记办法》,第87条规定:“申请农村村民住房所有权转移登记,受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的,除法律、法规另有规定外,房屋登记机构应当不予办理。”
通过交易转让房屋所有权,根据“法律行为”属于取得所有权的情形,发生所有权与事实行为不同。区别是:建成完备,自然占有,无需登记;但是,如果要通过交易获得所有权,就必须注册。这意味着,如果你“获得”的房子不能登记在房屋登记簿上,你将不能获得合法所有权。
这时候会出现一个看起来很奇怪的问题。出卖人说,我的房子归你,钥匙给你,房子里的东西也全部归你,从此以后这所房子跟我没关系了。买受人说,好,没问题。可是,登记机关说,对不起,我不能给你办过户,买受人的名字不能登记在房屋登记簿里。买受人就会很困惑:出卖人说房屋所有权给我了,登记机关却说我不能取得所有权,那么我取得的是什么权利?为了指称方便,有人就说,取得的是小产权。因为这不是完整意义上的所有权,所以就用“小产权”来便宜称呼。
但这有问题。在法律上,买方要么取得所有权,要么不取得所有权,只有在这两种情况下,才没有中间状态。所以,,“小产权”绝不是一个法律概念它只是描述了一个现象:双边当事人自愿达成交易并履行,而房屋登记机关不认可,国家不认可。当然,我们也可以说,既然国家不承认,这种交易是非法交易买方不能获得任何权利为什么我们要称之为“小产权”呢?这似乎是合法的,但太简单了。现实中有很多这样的交易,大多数这样的交易双方之间也没有纠纷,买家作为业主居住卖家也觉得这所房子被卖了与自己无关。现象的存在需要一个概念来指代它。这也是小产权观产生的原因之一。
更进一步。说这样的交易“不是国家批准的”有点笼统。在许多地方,特别是在乡镇一级,“国家”实际上是得到承认的,而且不仅是承认,甚至是支持的,因为农村房地产交易至少似乎使各方都受益,而且往往是地方经济发展的动力。
房屋登记簿设在县一级房管局,房屋买受人没有办法登入登记簿,可是他往往又需要一个房产证,否则对交易不放心。一些乡镇就说,好吧,乡里、镇里给你制作一个产权证。对当事人来说,乡镇当然代表着“国家”或者“政府”,他们给的产权证,当然也值得信赖,是交易合法性的保障。可是,乡镇不是法定的登记机关,没有权力颁发产权证。但你能斩钉截铁说买受人没有取得产权吗?乡镇也是一级政府,政府发给我的产权证,怎么能说是违法的?你说是完整的产权吗?好像也不是,乡镇毕竟不是法定的产权登记机关。怎么办呢?干脆就叫“小产权”吧。这是小产权房概念的另一个来源。
这是一个总结。房子建成后,我们将获得所有权这告诉我们,如果没有交易环节我们只会在自己的宅基地上建房子不会形成“小产权房”“小产权房”仅用于处理买方在交易中的地位概念。
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