大产权变小产权该如何维权?

　　专家认为购房者可向政府或开发商主张权利

　　2月7日的京津冀大地阴云密布,有些地方还飘起了雪花。与北京一河之隔的河北省三河市燕郊镇,有一群人的心头同样为阴云所笼罩,他们是福成五期、首钢小区、海洋局北院、冶金小区等住宅小区的业主。最近两个月,他们陆续得知自己买的房子无法办理不动产登记,成为所谓的“小产权房”,不能交易,办不了抵押贷款,也无法继承。

　　记者在燕郊镇采访时看到,该地不动产登记中心的大门上张贴着三河市国土资源局所发声明,称已成立工作组对该问题进行调查,将根据调查结果制定相关解决办法。2月10日,三河市政府发布通告,称凡依法取得《房屋所有权证》的业主,根据《不动产登记暂行条例》的相关规定,可直接持《房屋所有权证》办理不动产登记手续,《不动产权证》所记载信息以《房屋所有权证》信息为准。至此,该事件告一段落。但是,对于全国其他地方存在的类似问题,燕郊的此种处理方式是否有借鉴意义?类似情况下,购房者该如何维权?对此,记者采访了房地产领域相关人士。

　　说好的70年产权怎么就缩了水?

　　事情还得从《不动产登记暂行条例》的颁布说起。该《条例》自2015年3月1日起实施,将之前由国土、房管等部门分别管理的土地、房屋、林木、海域等产权登记进行统一,发放同样的《不动产权证》,以此改变不动产登记政出多门的乱象,保护产权人的合法物权。

　　在执行不动产登记后,房产证和土地证合二为一,具体办法是房屋和土地必须关联,在国土局备案审批土地的属性、用途、年限,必须和地面建筑物吻合,如商品住房的土地性质必须是住宅用地,否则无法关联,也就无法办理新的不动产权证。这个房屋和土地关联的过程,就称之为:落宗。

　　这项工作在全国各地陆续推开,但在一些地方出现了不少因历史遗留问题而导致无法对房产进行不动产登记的情况,主要原因在于这些房子所坐落的土地因历史久远或管理不规范而在国土部门查不到相关土地信息,或者开发商擅自改变土地用途建成了住宅,此次燕郊业主碰到的问题也是由于类似的原因。

　　燕郊与北京市通州区隔潮白河相望,距北京CBD仅半个小时的车程,越来越多在北京工作的人在此买房置业,房地产已成为燕郊的支柱产业。但在欣欣向荣的背后,房地产开发中出现的违规拿地、违法建设也屡见不鲜,有的开发商以开发文化休闲产业的名义拿地,最终建的却是住宅,还有的在本规划为绿地的土地上也盖了楼,此类房屋在进行不动产登记时,就会因为土地实际用途与当初的规划不符而无法拿到《不动产权证》。

　　去年12月1日,三河市开始推行不动产登记,燕郊不少小区的业主这时在买卖房屋时发现,自己的原本拥有合法房产证的房子,却因为土地不是住宅用地而无法拿到《不动产权证》,直到今年2月,在当地政府的协调下,问题得到了解决。

　　购房者该如何维权?

　　燕郊落宗事件并非个例。一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者,在推动不动产登记的过程中,很多地方都存在类似问题。购房者通过合法手续买到房屋,房本上清楚写着70年产权住宅用地,后来却被告知房屋不能落宗,而陷入“落宗困境”。遇到这种情况,购房者是否可以通过法律途径来维护自己的合法权益?

　　西南政法大学民商法学院教授、博士生导师侯国跃认为,购房人可以通过以下两种途径主张权利。第一,向政府部门主张权利。根据《行政诉讼法》《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》的规定,购房者对房屋登记行为不服可提起行政诉讼,房屋登记行政案件由房屋所在地人民法院管辖。另外,根据《行政诉讼法》与《行政复议法》,不动产登记机构不予办理登记时,购房者可提起行政复议。

　　第二,可以向开发商主张权利。根据法律规定,如开发商不能依约为购房者办理房屋登记的,购房者可依据商品房买卖合同向开发商提起诉讼主张违约责任,同时,购房人还可以要求解除合同、退还房款。如果开发商在销售过程中未按规定公示相应信息、存在销售欺诈行为的,购房者则可诉请法院撤销商品房买卖合同,并要求开发商承担赔偿损失等民事责任。

　　长期从事房地产领域诉讼业务的上海镇平律师事务所合伙人徐斌也持同样的观点:“购房者可以主动要求政府对违法销售房屋的开发商进行行政处罚,也可以就此提起行政诉讼,推动政府依法处罚开发商。”

　　“落宗困境”如何破解?

　　由政府出面解决不动产登记过程中遇到的房屋落宗问题,燕郊并非首例。2016年,就曾有报道称,河南省郑州市、灵宝市等地部分小区业主在办理不动产登记时,同样遭遇“卡壳”。灵宝市于去年11月底出台了《关于解决房地产历史遗留问题的若干意见》,提出解决方案。不久,河南省国土资源厅也下发《关于做好当前不动产登记工作的指导意见》,为部分存在障碍的不动产登记给出了“政策开口”。今年1月初,郑州市政府下发通知对房地产历史遗留问题进行排查。记者联系相关知情人士了解到,目前排查已经结束,但尚没有下一步进展。

　　对于全国其他地方存在的类似问题,燕郊的此种处理方式是否有借鉴意义?是否有其他更好的解决办法呢?

　　侯国跃认为,造成“落宗困境”的原因多种多样,如手续齐全但没有办理登记;或年代久远,土地合法权属来源材料有所缺失;或有着各种其他原因。当然,也不排除在统一登记前,房屋所坐落土地涉及用地违法。因此,各地应区分不同情况进行对待。

　　他表示,“如果由于档案管理失当或历史遗留问题导致不能办理落宗,此因政府行为所致,开发商无过错,不应承担法律责任,此时应先对相关情况进行摸底排查,再进行下一步决策;当然,出于购房人利益考虑,开发商应积极与各行政部门协调解决,相应的政府部门更应积极主动地采取措施解决登记问题。若购房者因此遭受损失的,相应的行政机关应承担赔偿责任或补偿责任。”倘若由于开发商违法用地或擅自改变土地用途导致无法落宗,则应根据具体情况追究其行政责任甚至刑事责任,开发商还应当对购房者进行民事赔偿。

　　该业内人士则表示,在不动产统一登记时代来临前,房管、国土两部门日常管理“两张皮”,造成了如今的这种尴尬。不动产登记制度本身带有纠错职能。“如今,问题已经出现,目前很难找到一种直接有效的解决办法。”

　　侯国跃建议,为避免这种情况再次出现,购房者在签订商品房买卖合同之前,可向开发商索取建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有建设用地使用权证、商品房预售许可证等资料,并注意审查资料的真伪及其与地块的对应关系,以明确房屋坐落土地的规划、用途、性质等情况,尽量避免因规划或土地问题不能办理不动产登记的法律风险。