小产权房小区更名纪

　　根据9月17日北京市国土资源局在其官网公布的2008年以来全市在建在售小产权房项目分布图来看，昌平区小产权房数量最多为28个，房山区22个，怀柔区13个。

　　昌平区小产权房的数量最多。事实上，仅就昌平沙河城铁附近小区来看，城铁出口西侧不远是兆丰家园一期、二期，是属于回迁楼项目，属于大产权房。

　　沙河城铁往东沿线则分布着数量众多的小产权房，其中包括：沙河镇于辛庄村绿城新干线、于辛庄村翠湖新城、沙河镇松兰堡村绿城雅居、百善镇上东廓村华瑞鸡场公司住宅楼、百善镇上东廓村北京园林圣懋老年公寓、百善镇上东廓村北京宇辉恒达商贸中心住宅楼等等上榜小区。

　　但是，在一片平房、在建公寓、砖混板楼的建筑中，如果只从小区名称来寻找其正确位置还是比较困难。

　　附近一家中介公司的工作人员告诉21世纪网，“以前这里叫绿城新干线，现在改名为于辛家园，其实就是为了应付上面，对外说是农民集资建的回迁房。”

　　当被问及是否还有其它小区也进行改名，该中介人员告知，绿城新干线往东的翠湖新城小区也进行了改名。

　　随后，21世纪网在翠湖新城小区看到，该小区现在的名称是“于辛新村”。小区一位住户称“原来叫翠湖新城，名字新改的，龙岗有哪些统建楼，但是单元没换、楼号也没换。”21世纪网同时发现，物业公司的名称仍旧写的是“翠湖新城管理处”。

　　小产权房的“快”与“痛”

　　没有产权的庇护，没有政策的庇护，购买前途未卜的“小产权房”，对于很多人来说，意味着“朝不保夕”。

　　但是，沙河附近一家中介公司告诉21世纪网，“现在买小产权的比买大产权的多。”同时，该中介人员还透露，其中介公司“正常合着一天卖一套，但是上周日小产权房签的单子里一半是出售的。”

　　顶风之下，为何购房者会对“小产权房”情有独钟？

　　最关键的两个原因在于：价格便宜还有对外地人不限购。

　　据了解，在城铁沙河站附近，只有四个小区是大产权房，其中，五福家园、兆丰家园属于回迁房；民园小区和高教大楼是商品房。其余则均为小产权房，大部分都为50年的使用权。

　　据中介公司工作人员介绍：“民园小区的房价是15000元/米；兆丰家园的房价是13000元/平。而小产权房的价格是这些小区的一半甚至还要低。”

　　而从21世纪网的询问来看，附近大产权房的房价集中在1300015000元/平。

　　绿城新干线小区附近聚富安家房地产经纪公司的一位中介人员告诉21世纪网，绿城新干线的前四栋楼的房价是60006500元/平，新建成的楼房则为7000元/平。

　　据翠湖新城住户描述，这个小区房价在6000元/平左右。

　　附近的怡新家园小区则房价不等，6000—8000元/平的房价都有。

　　一位在沙河附近长期从事中介工作的人员称：“沙河这边的小产权房房价在48008000元/平，价钱不一样主要是因为卖的是二手房，业主的心底价位不一样。”

　　房价比大产权房价格低，此外，购买小产权房不需要缴纳契税、营业税等税款，这些原因是吸引购房者选择“小产权房”的最主要原因。另外一个原因则是，购买小产权房不需要提供在京的五年纳税证明或者户口，只要提供身份证就可以。

　　因此，一些具有刚性需求和投资投机需求的人将目光锁定在了小产权房上。

　　小产权房虽然没有相关税款要交，但是买卖二手小产权房，过户费则无法免除。

　　“过户费不一样，有的小区是一万有的小区是三万，还有的小区是五万，绿城新干线的过户费是五万，翠湖新城和绿城雅居的过户费是三万，其它一些小区是一万。”中介人员称。

　　据了解，过户费是由开发商来收取的，主要针对二手小产权房，对于部分还囤积着新小产权房的开发商，开发商会通过一些手段将一手房变成二手房，从而收取过户费。

　　所谓过户费的作用，中介称，所谓的过户其实很容易，“就是去开发商那改底单，改完后扣个章就完事了，只要底单是你的名字，别人找不了麻烦。另外，开发商尾房没卖完，为了限制二手房买卖，过户费定的就高。”

　　过户费标准是由谁来定？中介称，由开发商来定，而且没有商量余地。

　　事实上，张心妍律师告诉21世纪网，作为房屋来说，买卖、转移标的最主要的一个特征就是产权过户，小产权房是没有办法过户的，没有过户的情况下，等于是没法受到法律保护。

　　未来小产权房一旦面临拆迁，张律师认为，每一个拆迁公司不一样，每个地段不一样，如果买一个小产权房，都没法证明自己的所属性质，是有风险的。

　　对于购买小产权房获得的50年的使用权合同，张律师告诉21世纪网，超过二十年租期的租房合同或者购买超过二十年的使用权合同是不受法律保护的。

　　“如果二十年内出现问题，那就需要看法院判定双方的一个真实意思表示，到底是卖的产权还是二十年的租赁。签订一个房屋租赁合同，从房屋合同上看是租金，但实际上就是这个房子价值的房款。正常来说，深圳福田小产权出售，以租代售的合同，是没办法保证所有权的，很可能被认为是一个租赁关系，这个风险非常大，没有办法办产权证是一个根本的前提。从法律层面上，很可能就是认定是租赁，最后得不到产权，也得不到拆迁补偿。”

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责编：果君