万科在深圳（楼盘）城中村的“造城”计划正在悄然、快速推进，对于万科来说，这还将是一次庞大、持久的“运营战”。

　　2017年11月，万科旗下的深圳市万村发展有限公司（以下简称“万村”）正式发起了深圳城中村综合整治运营计划——“万村复苏”。在这一计划中，万科希望将改造后的城中村作为其城市配套、服务业务的落地平台，计划纳入长租公寓、物业管理、社区商业、社区营地等业务板块。这也是万科欲转型“生活服务商”的战略缩影。

　　目前，万村已在深圳多个区域的城中村推进租赁业务，“万村复苏”计划将在这些城中村一一复制。不过，万科方面坦言，城中村改造计划还处于前期投入阶段，出于各方考量不会大幅上涨租金。但随着改造规模的扩大，时间和资金成本的增加，盈利模式等问题还将考验万科。对此，万科对《中国经营报(博客,微博)》记者表示，将各类产品做大做强是目前的主要目的，暂未考虑盈利模式，但未来会发生转变。

　　“先下手为强”

　　“万村复苏”计划具体来看就是通过市场化运作的方式，将城中村内村民自建房或村集体自有物业进行统一租赁、专业化改造和规模化运营管理。

　　这一计划恰好赶上深圳正式放开城中村规模化租赁的风口。2017年10月，深圳发布了《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，引导“城中村”通过综合整治开展规模化租赁。同时，深圳计划推进100万套城中村存量房屋开展规模化租赁业务。

　　长租公寓产业服务商合屋创始人罗凤鸣告诉记者，同行的开发商也都在关注万村这一改造模式，都在盯着城中村，就看谁抢得快一点。这一模式也是基于深圳存量市场庞大这一特性，即城中村农民房或私人自建占深圳全市住房总量的49%，可以说是租赁市场的半壁江山。

　　万科已经“先下手为强”。根据万村公布的信息，其目前在深圳已经完成坂田新围仔、福田向东村、祠堂村以及龙华景乐新村的规划建设，其中位于龙岗区坂田街道的岗头新围仔村是“万村复苏”计划的第一个试点。

　　从记者目前走访的新围仔村、福田向东村、祠堂村来看，其相比深圳多数城中村而言环境更干净、楼栋排队更规整，改造难度较小。万科方面表示，目前在项目选择标的上，还是以政府推荐、村集体自荐的项目为主。这也因为，“万村复苏”计划采用政企合作的模式，政府是城中村综合整治的主导，对于村屋租赁及改造的具体工作，在符合政府相关法律法规的前提之下，由万科主导及执行。

　　改造前期推进难

　　在“万村复苏”计划中，对于统租运营，即城中村每栋私宅改造，采取自愿签约原则。在签约模式上，由万村与各楼栋的业主签约合作经营协议。租赁期一般在12年及以上，因改造成本较大，据万科方面测算，深圳小产权房出售，至少经营8年后才开始盈利，故签约期较长。由于租赁期较长带来的市场租金不可预估性，为保障原业主的收益，起始租金一般会对片区现状租金略有上浮，并约定增幅周期及比例。

　　据记者采访了解，新围仔村项目共有230栋楼房，目前有超过20栋业主已经签约。此外，有村民表示不会承租给泊寓，还是宁愿自己收租自己管理。

　　在万科看来，“万村复苏”计划中，这也是主要存在的一大困难。首先，城中村原业主对于新业务的接受能力较弱，在项目前期存在不信任、观望等姿态，造成各项工作在前期推进困难，需要做大量的推广工作。记者从2018年3月底万村的一场公开招聘发现，“租赁谈判岗”的需求最大，计划招聘150人。

　　其次，万科也需要去平衡原业主及企业之间的利益关系，又不可大幅上涨租金以影响、扰乱市场。最后，对于公共区域落实政府投资事项，各区级政府的政策均不相同，造成沟通难度大的问题。

　　深圳长租公寓市场一资深业内人士对记者表示，如果万科按照现有的长租公寓行规，改造完以后租金比原来翻倍，就会对城中村本身的低租金市场造成很大破坏，届时万科也势必被市场质疑在快速抬高租金。

　　记者了解到，签约一栋房后泊寓就会马上改造。新围仔村改造完工的一栋公寓现在已经全部出租，房间价格在898元～1498元/月不等（不包括服务费等），周边村民自营的农民房价格在850元～1200元/月不等。不过这栋泊寓的定价相比同一街道的魔方公寓来说低出不少，魔方公寓的房间均价约为2650元/月。

　　在万科的计划中，由农民房改造的泊寓单户租金将与周边现状单户租金持平，且在后续经营过程中，不会设置固定的租金涨幅区间，而是严格按照市场平均价格增长或降低，因此也不会过度改造及拔高产品定位。

　　前述长租公寓资深人士补充道，相比于创业型长租公寓运营商，万科本身对长租公寓的资金回笼需求并不迫切，所以其定价能低于部分同行，也给他们形成了很大的竞争压力。

　　盈利模式待解

　　根据万科的公开介绍，万村团队现在已经发展到近70人，随着业务的发展，深圳小产权房信息，未来将会成为一个400人的大团队。除了团队的扩充，万村的前期投入也在不断加大，盈利模式成为外界关注的焦点。

　　公开信息显示，新围仔居民小组城中村改造项目的建筑总投资为1.2亿元，采用EPC总承包管理模式，由万科承包，计划工期为2017年8月～2019年8月。对此，万科方面表示，1.2亿元是政府投资，万科的投资大概是这一数字的7倍。对于城中村改造项目的总投资，政府相关部门会依据每个项目的具体体量、地理位置、项目规划、后续经营内容及股份公司的具体需求而定。城中村物业平均6～8层，总建筑面积平均为600～800㎡，“万村复苏”计划的单体项目从清空到交付的周期约为3个月。

　　毋庸置疑，城中村改造事业也是万科“城乡建设与生活服务商”角色的转换，未来万科旗下的教育、商业、物业、社区营地等产品将在万村平台上运营，“将各类产品做大做强是我们的主要目的，暂未考虑盈利模式，但随着探索和实践，未来生意模式也会发生转变。”万科方面称。

　　上述长租公寓人士表示，“万村计划”最终还是要回归商业本质，只是何时可以收割市场的问题。长租公寓行业虽然一直在说可以通过社区做增值服务等等去盈利，但其实目前没有人看到能在租金差以外挣到更多的钱。现在还是规模为先，因为资源是有限的，谁能握住更多资源，未来产生收益机会就越多。比如什么时候能把长租公寓的规模做到一定优势，有了定价权，那可能就是得到回报的时候。

　　在“万村复苏”计划中，比较明显的商业运营落地业务目前只有泊寓，但长租公寓市场目前还是属于起步阶段，各家开发商正在强融资，扩规模。

　　万科亦是如此。2017年1月，万科董事会审议了通过《关于提请股东大会授权发行债务融资工具的议案》，同意提请股东大会授权公司在不超过人民币350亿元的范围内发行直接债务融资工具。募集资金将用于满足公司生产经营需要，调整债务结构，补充流动资金及（或）项目投资（例如长租公寓）等用途。

　　相比于以前，万科今年在租赁市场上的扩张意图颇为迫切，其计划新获取10万间以上租赁住宅，新开业5万间以上。而泊寓业务截至2017年累计获取的房间数才超过10万，累计开业超过3万。

　　对于长租公寓的盈利问题，资产证券化是万科的一大考量，目前国内已经有数家房企、创业公寓品牌进行资产证券化的试水。

　　万科董事会秘书朱旭在2018年1月的电话会议中指出了目前长租公寓运营中的困难和挑战，“如果以重资产的模式持有，自有折旧等方面的成本会比较高；如果纯粹做轻资产运营，后期就无法享受到资产增值带来的收益。”万科也希望未来金融政策能在相关层面上有所突破，准许发行REITs，实现商业地产及租赁住宅的资产证券化。

　　来 源：   中国经营网  

   编 辑：liuy