虎门镇隶属于东莞市，位于广东省东莞市西南部、珠江口东岸，同时也是南沙国家级新区、前海新区、横琴新区之间黄金交汇处。

这一次看房团来到虎门，一是因为星球会员对虎门长安非常感兴趣，二是因为虎门的确迎来了历史性重大机遇，对于投资者而言，需要提前布局。

机遇有三

机遇一：粤港澳大湾区规划下的发展契机。粤港澳大湾区上升为国家战略，整个东莞市乃至全省都要服务于大湾区建设，这也意味着，国家在资金和政策上会对湾区城市有所倾斜，这对于虎门来讲是一个重大机遇。

机遇二：滨海湾新区直接受益者。滨海湾新区地处粤港澳大湾区几何中心，毗邻广州、深圳两大经济强市，邻近香港、澳门两大特别行政区，地理位置优越，土地连片且尚未开发，周边有成熟的工业体制支撑，有便利的交通引领，毗邻成熟的经济区，又有自贸区引领，是滨海片区先行区和片区中心，更是东莞对接粤港澳大湾区的核心地区。

在整个滨海湾新区中，虎门占总面积的70%以上，是新区建设的主阵地、主战场，也是新区建设的最直接受益者。

未来，滨海湾新区将打造成粤港澳大湾区科技创新高地、生态智慧宜居生态海滨特色城和国际一流现代化新城。

机遇三：联结城市群的纽带。令人惊讶的是，虎门汇聚高铁、城际轨道、地铁、高速公路和粤港航线于一体，交通区位独一无二，是东莞市唯一拥有两座高铁站的镇。

虎门是真正的五轨交汇，包括穗莞深城际轨道、东莞地铁2号线、深茂铁路、中虎龙城际和广深港高铁。

穗莞深城际铁路是广东省深圳市与东莞市、广州市之间的城际铁路，全长86.62公里，总投资196.9亿元，预计今年9月通车，于广州新建新塘站；在东莞设中堂站、望牛墩站、望洪站、红梅站、沙田站、厚街站、虎门火车站、虎门商贸城站、长安厦边站、长安金沙站共10个车站；在深圳设有海上田园站、和平站、机场北站、机场东站共4个车站。

东莞地铁2号线将南延，在虎门、长安设有虎门站、虎门北站、虎门大道站、虎门金捷路站、虎门光明站、滨海湾站、路东社区站和交椅湾站，而深圳地铁20号线将与东莞2号线接驳，未来虎门人可直接乘坐地铁到达深圳机场，想想都觉得激动。

虎门迎来这么多机遇和利好，但布局虎门，还要看虎门自身的规划，请看下图：

虎门的总体功能结构分为两核三轴一带：

两核：虎门新城市中心区和白沙枢纽功能区；

三轴：山海城城市内部发展轴、一河两岸滨江发展轴和穗莞深区域城市发展轴；

一带：产业空间带（东南部的棕色区块）

据虎门最新的建设规划《东莞市虎门镇近期建设规划（2017-2020年）》显示，未来两年，虎门镇将重点建设新城中心区、黄河时装城片区、林则徐销烟池片区、威远岛片区、中国电子产业园片区、国际物流园片区。

讲了这么多利好和规划，那么回到实际，虎门楼市目是怎样一个状态，我们一起来看看虎门在售的楼盘。

1、万科城市之光（均价2.9-3万）

项目地址：东莞市虎门镇博涌社区穗莞深城轨商贸城站

占地面积：23643.00㎡

建筑面积：175483.00㎡

总房源：896

车位比：1：0.7

容积率：7.2

学区：爱德堡幼儿园、梅沙小学、虎门中学

楼评：

万科城市之光是虎门首个城轨上盖物业，可以预见，未来这里会因交通的便利，汇聚大量人流，促进商业的繁华。

项目位于滨海大道和太宝路交汇的东南侧，涵盖了轨道、住宅、商业、公寓和写字楼，公寓为42-59㎡的复式，既可以用来居住，也可以用来办公；住宅为75-101㎡的两到三房，带精装修，而且品质不错，小细节做的很贴心；项目自带5万多平的商业，。

值得注意的是，已售罄的2栋住宅有50层，在售的3栋住宅有48层，梯户比为4梯10户，早晚高峰可能会有一个等电梯环节，而且电梯的老化速度会非常快。高容积率7.2，没有花园，居住舒适度大大降低。

项目最大的优势就是区位，交通枢纽，穗莞深城轨上盖，城轨全长约86公里，全程约60分钟，那么可以估算，从虎门商贸城站到深圳机场约15分钟，真正实现虎门深圳半小时生活圈，单程的票价约为16元，往返32元，一个月960元（以上预测仅供参考）。

但城轨上盖还是比不上地铁上盖，首先，城轨的噪音要比地铁高很多，对上盖物业多少会有些影响，其次，城轨的票价相当于地铁的4倍，最后，城轨的购票时间长，车次相比于地铁少，需要等待的时间也更长。

从外部环境来看，周边的商业配套还很匮乏，小产权房也不少，滨海大道上的高压线滋滋作响，虽然不会对住宅造成什么影响，但还是会给人心理上的负担。

综合来看，万科城市之光在虎门算是标杆性项目，而且万科在虎门的项目非常多，已经在当地形成一定的口碑和影响力。

但目前项目的价格确实有些虚高，住宅破3万，公寓破2.6万，这很大的透支了未来的涨幅，等到今年9月城轨开通，价格也很难有显著提升，升值空间依赖于城轨带来的人气以及广州和深圳的外溢需求。

因此，投资万科城市之光要做好长期持有的打算了，短期不会有太大的涨幅。

2、龙光玖龙玺（预计2.6-2.9万）

项目地址：东莞市虎门镇滨海大道与常德路交汇处

占地面积：34000㎡

建筑面积：89000㎡

总房源：1043

车位比：1：0.88

容积率：2.6

学区：金州小学、虎门第三中学、虎门中学

楼评：

交通略显尴尬的高端产品。

“玖系”一直是龙光的高端产品，在深圳也算是耳熟能详，如龙光·玖钻（龙华）、龙光·玖龙玺（龙华）、龙光·玖龙台（光明）。

虎门也出现了龙光的首个项目，而且是玖系的高端产品，所以还是值得期待的，但项目比想象中的要小，一共只有3栋住宅楼，一栋办公楼，还有一栋是开发商自持，在靠近滨海大道一侧是11栋商业楼，如果未来龙光能够成功运营起来，把人气聚集，未来的升值潜力还是值得期待的。

项目的位置离万科城市之光不远，在万科城市之光正南侧1.3公里左右，龙光玖龙玺的致命缺陷是，它本身没有轨道规划，依赖于万科城市之光下面的虎门商贸城站，而且是城轨不是地铁，虽然会修建一条高架桥直通城轨站，但1.3公里的距离，步行至少也要13分钟。

项目周边的配套有虎门国际购物中心，天虹商场，万达广场等，都在2公里内，休闲配套有虎门公园，虎门会展中心等。

据中介讲，项目将于5月1号开盘，在推的户型有95、102、120㎡的三到四房，带精装修，而且装修费不会太便宜。

项目总体上看，小区品质和周边配套还不错，轨道交通略吃亏，开发商自持一栋，成本会平坦到在售住宅，所以价格偏高，估计要去到3万，确实有些贵。

3、碧桂园壹中心（均价2.4万）

项目地址：虎门大道与滨海大道交汇处

占地面积：6943.00㎡

建筑面积：24647.00㎡

总房源：237

车位比：1：0.8

容积率：3.55

学区：梅沙小学、虎门中学

楼评：

碧桂园壹中心是交通、商业都及格，但是没有一个满分的项目。

项目位于虎门大道北侧，对面就是乐购超市，华润万家等商业，基本满足日常生活。

在交通方面，项目距离东莞2号线南延线的虎门大道站约850米，距离穗莞深城轨虎门商贸城站550米。

由于营销中心没有开，在项目周边转了一圈，项目后面环绕了很多密集的小产权房，和前面的虎门大道差距非常明显。

项目后面的小产权房

项目的优点是，未来的地铁站和城轨站会运营大量商业，而碧桂园壹中心的业主可以享受这些商业带来的便利，又不受噪音和人流的干扰。

项目的缺点是，体量小，占地约7000㎡，独栋，没有花园，轨道交通说近不近，说远不远，后面全是小产权房，紧邻虎门大道和滨海大道，会受到一定的噪音影响。

4、万科滨海大都会（均价2.4万）

项目地址：滨海湾新区虎门人民北路与太宝路交汇处

占地面积：20049.57㎡

建筑面积：85095.70㎡

总房源：473

车位比：1：1.1

容积率：3.0

学区：东方小学、虎门第四中学

楼评：

万科滨海大都会是给本地人建的豪宅，投资者勿扰。

项目有50套别墅、3栋高层洋房和1栋公寓组成，并且开发商还配建一所幼儿园。

洋房共162套，户型面积是127m2和143m2的四房，；别墅是地下1层，地上3层，带40㎡小庭院，一套约700万，是目前虎门在售最贵的项目。

周围的小产权房很多，没什么商业，距离地铁站、城轨站都远，所以只适合本地的改善型客户，不适合投资者。

地下一层的工作室和衣帽间

5、君悦东方（均价2.6万）

项目地址：东莞市虎门镇太沙路与金捷路交汇处

占地面积：41000.00㎡

建筑面积：210000.00㎡

总房源：909

车位比：1：1.3

容积率：3.45

学区：虎门中心小学、虎门第四中学

楼评：

君悦东方是虎门的地铁口物业。

据置业顾问介绍，该项目由虎门首富开发，地铁口这样珍贵的地块，是凭实力才能拿到的，其真实性不得而知。

到底是不是地铁口物业，经过测算，项目距离金捷路地铁站最近的一栋，直线距离在100米左右，还是非常方便的，而且项目底商会直接于地铁相连，用地铁的人流量带动商业的运营。

项目在售的户型是100-134㎡的3到4房，134的户型回和相邻的一栋冲突，阳台做的有些缺陷。所有户型结构都差不多，因面积不同，房间会同比例缩水。

项目的优点是，背靠虎门老城区，天虹商场，地表广场，而且是地铁口物业，未来可以乘坐地铁2号线通往深圳广州，交通便利。

项目的缺点是，靠近老城区，连升路会经常堵车，周围都是工业区，规划的地铁站，从2019年动工，至少要等到2025年才能坐上家门口的地铁，而且购房者多是本地人，冲着成熟的配套和优质的教育资源来的，对地铁不感兴趣，或者说，单条地铁并不会对出行带来多大的便捷，只有像深圳形成密集的地铁网络才能令城市交通有质的飞跃。

阳台可以望到厂房和小产权房

6、佳兆业天玺（均价2.4万）

项目地址：金宁大道与傅文路交汇处

占地面积：34000㎡

建筑面积：11000㎡

总房源：451

车位比：1：1

容积率：2.5

楼评：

原来叫御龙山，后来改名叫天玺，项目位于金宁大道与傅文路交汇处西北侧，各项配套设施可以参考君越东方，两个项目距离不远，佳兆业天玺距离金捷路站的直线距离在700米左右，步行的话，弯弯绕绕的应该不少于1公里。

项目是高层和别墅的混搭，并配套有幼儿园、篮球场、沿街商业等。正对面是一排汽修厂，后面是傅文路和高压线，据说上面还有深圳飞机的航线，不过噪音影响不太大。

项目最大的缺点，就是地块以前是公墓，居住在这里要有强悍的心理素质。

总结：

1、虎门是否值得投资？

虎门是否值得投资？长安是否值得投资？南城、东城、虎门、长安该选哪个，哪个区块潜力高？目前的房价是否透支了未来？感谢星球会员提供这些有价值的问题。

首先，给出结论，虎门值得投资，这样一个GDP高速增长，城市群交通枢纽，人流量巨大，粤港澳大湾区中心位置，并且还面临着产业结构升级的虎门，没有理由不看好他的未来。

目前房价是否透支了未来，答案是肯定的，这也是值得担忧的地方，虎门正处在飞速发展期，引进了许多高端产业，高端产业的用地成本政府可能会给予优惠，但带来的高端人才是否也要为高房价买单？包括这些产业带来的上下游公司的用地成本和用人成本，都是值得思考的问题。

但高房价是陷阱吗？我认为这需要辨证的来看待，价格高不等于不好，价格低不等于好，就像黑龙江鹤岗的房子，一万元一套，价格非常低你也不会去买，而虎门的价格高，投资者看重的是它的未来。

2、虎门哪些区域值得投资？

两个区域最值得关注，一是新城市中心区，二是有地铁规划的老城区

新城市中心区，在前面的规划介绍中多次被提及，是未来几年内虎门发展的重点区域。而新城市中心区的重点，是穗莞深城轨和滨海大道一带，以虎门商贸城站为中心，向外辐射的范围，投资者可以重点关注。

另一个值得关注的区域，是虎门的老城区，也就是地标广场和天虹商场一带，这一片虽然建筑老旧，但生活配套成熟、教育配套完善，是比较适合生活的，如果带有地铁的规划，未来连接深圳，那么潜力会非常大。

3、不能单纯的将虎门看作临深片区投资品

虎门的确有很多深圳购房者，而且其中不乏刚需，许多深圳人意识到永远买不起深圳，所以早在2011年就在虎门买了房，当时房价还没有过万，当然，现在深圳投资者也不在少数。

但是不能单纯的把虎门看作深圳外溢区，虎门的二手房，有9成是当地人购买的，虎门不同于惠州，虎门作为老牌工业城市，经济基础是惠州比不了的，当地有钱人也非常多，不然万科也不会傻到开发那种远离轨交远离商业的豪宅。

这可以给我们启发，或许虎门的房产可以适当降低交通属性，提升居住属性，也会很有市场。

4、投资虎门要避开哪些区？

首先要避开的就是楼龄超过20年的老破小，虎门镇是东莞面积最大的镇，待开发的面积也非常大，而且小产权房非常多，所以买到手后很难处理。

其次不看好北部边缘地带，北部边缘地带也有一些新盘在售，但那里位置非常偏僻，打开美团都没有商家，而且主力购买人群是工业园区的员工，他们可以拿到很高的折扣优惠，你的二手房很可能会无人接盘。