深圳楼市仍有不少笋盘，总价低于150万房源都在哪里？深圳商报记者从深圳中原地产、家家顺两家中介机构了解到，这些总价低于150万元的二手房源在全市各个区域均有分布，以三四十平方米的小户型为主，最低总价约为70万元。

150万房款月供5264元

随着深圳房价的上涨，市民购房“上车”的成本越来越高。从深圳链家和安居客的统计看，首次置业的深圳人购买一套60平方米的二手房，“上车价”约为300万元。

根据深圳中原研究中心数据显示，从总价分布来看，以250万为分水岭呈现分化，深圳250万以下的房子正在大幅减少，上半年占比仅为3成，其中150万以下的房源在2016年占比下降12%，仅为9%。

在深圳购买一套总价150万的二手住宅，首付3成需45万，7成贷款为105万。以目前银行房贷主流折扣9折计算，30年纯商业贷款，每个月需还5264元。

此前有机构数据显示，深圳2016春季白领的平均薪酬为8141元。若以此月薪计算，交完5200余元的月供后，还剩余2877元的余钱支付其他开支。

购买二手住宅的最大好处便是可以较快入住节省房租，或出租抵扣一定额度的房贷，相信剩下的2877元生活费尚能支撑日常生活开销。

截至7月27日，家家顺研究中心从深圳家家顺房产网上3.6万套在售二手房房源中，筛选出了总价150万以下（含150万）的深圳二手住宅房源，有逾1300套，其中罗湖、福田、龙岗与宝安占比较多。

户型多为三四十平米小户型

原特区内相对单价较高，符合总价150万元的房源，多为三四十平方米的小户型。

罗湖总价150万及以下的房源主要集中在20~40平方米的单房和一房一厅，两房的仅有少量，大多为带精装或普装的，购买后可较快入住或出租。如翠竹片区的旭飞华达园，深圳中原、赶集网等平台数据显示，上半年成交总价在150万以内的房源，主要以20几平的单房为主。按照目前4.5万元/平方米的价格，29平方米的户型，总价为135万元。此外，东门的电影大厦目前价格为3.3万元/平方米，37平方米的户型，总价为122万元。红桂皇冠和东门168的小户型，也可以满足总价低于150万元的要求。

在高价的福田，福田保税区的房价稍低，自由港湾公寓单价4.5万元/平方米，总价150万以内的房源主要以30平方米以内的单房为主，对于单身一族来说也是不错的选择。此外，八卦岭鹏盛村31平方米的单房，售价4.1万元/平方米，总价为130万元；家家顺和58同城的平台显示，梅林的凯伦公寓均价5.1万元/平方米，小户型种类多，甚至有16平方米的“极小户”，总价可以低到100万元；福田南的桐林城市广场虽然单价达到6万元/平方米，但是由于存在19平方米和24平方米的小户型，总价在130万元~145万元之间。

南山是全市单价最高的区域，仅有高发公寓和陶然居等少数楼盘的个别户型，能够符合总价150万元的要求。

最低总价约为70万元

龙岗本身房价较低，总价150万及以下的房源面积构成与原特区内相比，有较大区别，主要集中在30~40平方米的大单房、一房一厅，以及40~50平方米的两房一厅。就面积与户型而言，同样的价格区间内，购房者选择购买龙岗可以居住得较为舒适，户型上的选择也较多。

值得注意的是，龙岗的房源里存在一定数量的毛坯房，购房者还需准备部分装修费用。

布吉一向是刚需盘分布的密集区，而丽湖花园也属于该片区成交较热门的楼盘。该盘位于布龙路旁、五号线上水径附近，对面即是万科麓城和金域中央花园，居住氛围浓。目前该盘单价在3万元/平方米，上半年成交总价在150万以内的房源类型分为两种，一是45平以上的小两房，二是40平以下的一房一厅，这对于选择度越来越窄的深圳上车盘来说是个不小的优势。同区域的茂业城目前的均价3.1万元/平方米，也可以作为备选方案。

受到前海辐射效应影响，宝安中心区和西乡等片区的房价居高不下，但是其他片区还是能够找到单价“3字头”的房源，如TATA公寓、畔山御景花园和中海西岸华府的均价为3.2~3.5万元/平方米，小户型都能满足要求。

坪山是深圳所有区域中目前房价的洼地，不少户型的单价尚停留在2万元/平方米，如金众蓝钻风景成交均价为2.8万元/平方米，50平方米的两房，150万元就能拿下。盈富家园的价格水平显得就更低了，售价为1.7万元~2.2万元，41平方米的小户型，最低70万元，就能买到。这也是在这批逾1300套房源中，总价最低的。（陆剑伟）

库存较大城市可发购房补贴

据发改委网站消息，今年以来，民间投资和制造业投资增速持续下降，市场内生的投资增长动力疲弱，投资下行压力不容忽视；个别投资总量较大省份降幅扩大加剧，投资波动风险明显加大。昨天，发改委发文指出，下一步，要加快推进供给侧结构性改革，实施积极的财政政策。鼓励商品房库存较大的城市进一步加大去库存力度，可采取发放购房补贴、先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房。

统计数据显示，2016年上半年，全国固定资产投资（不含农户）258360亿元，同比增长9%，增速比1~5月回落0.6个百分点，比上年同期回落2.4个百分点。6月份当月增长7.3%，增速比5月份回落0.1个百分点。固定资产投资月度累计增速继续在个位数区间运行。

发改委表示，下一步，必须坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，加快推进供给侧结构性改革，实施积极的财政政策，适度扩大总需求，加大“补短板”的力度，努力增加合理有效投资，同时要加大对重点地区和重点领域促投资、稳增长的工作力度，切实防范投资波动风险，更好地发挥投资对经济增长的关键作用。

——充分调动民间投资积极性。大力缓解民营企业融资难题。抓紧推动现有政策尽快落地。全面营造良好的投资环境。加快出台企业投资项目核准和备案管理条例，深入贯彻《关于深化投融资体制改革的意见》，落实企业投资自主权。降低民间投资准入门槛，落实好大幅放宽民间投资进入电力、电信、交通、油气、市政公用、养老、医疗、教育、文化、体育等领域市场准入政策。

——全面激发制造业投资活力。支持传统产业企业技术改造，积极化解和转移过剩产能，坚定不移降低各种企业成本。

——进一步促进房地产投资健康发展。因城施策加大调控力度。鼓励商品房库存较大的城市进一步加大去库存力度，可采取发放购房补贴、先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房。鼓励品牌房地产开发企业收购现有地产项目，通过品牌注入、提高住房品质的方式消化库存。完善教育、医疗、商业等配套服务设施，提高住房吸引力。一、二线等住房供应紧张的城市要采取扩大新增供地、盘活存量土地等方式扩大土地供给，防范土地价格快速上涨。根据市场状况，适时调整住房、办公楼和商业营业用房土地供应比例，合理规划住宅配建的商业设施面积。

扩展阅读

房企资金链面临紧缩

8月2日，中原地产研究中心发布的统计数据显示，在公布了上半年业绩预告的76家上市房企中，仅22家房企业绩指标有下调，业绩上涨或平稳的企业达到了54家。图为福州市一处即将完工的房地产楼盘。（资料图片）中新社发

2016年楼市的爆发性开局超出了所有人的预想，同时，在房企非理性的推动下，土地市场再度创造了历史。究其原因，便是利好政策下带来的预期影响，以及货币流动性持续宽松影响下带来的低廉融资成本给予了支持空间。

对此，业内人士指出，上半年货币流动性持续宽松，但整体市场缺乏可投优质资产，以至大规模的资金借道进入房地产市场，地产行业成为吸收流动性的重要载体。在此背景下，房企获得了大量资金，负债率大幅提高。而在去资产泡沫的宏观导向下，房企融资渠道或将大幅收窄，房企资金链面临紧缩，高杠杆下的资金风险将显现。

热潮

资金追捧房企融资规模飙升

2016年宽松的货币政策，给房地产市场带来了一片生机，成交市场持续活跃，库存明显下行。在此背景下，重点房企补库存意愿增强，催生大量融资诉求，在供需两旺中，多方资金进入房地产市场。

WIND资讯数据显示，截至8月1日，2016年房地产业发债816只，发债总额7588.12亿元，是除金融业外发债最多的行业，较上年同期发债总额1934.73亿元同比上涨292％。其中，仅7月发债只数就达125只。

在发债规模飙升的同时，银行贷款规模也大幅增加。2016年上半年，上市房企银行贷款规模较去年同期大幅增长158％，除一月份小幅低于去年同期外，其余月份较去年均有较大增幅。其中，房地产开发资金来源中，个人按揭贷款迅猛攀升，2016年2月至5月，同比增速分别达30.40％、46.20％、54.70％和58.50％，而2014年4月至12月连续同比增幅为负。

在信托业务方面，数据显示，2016年上半年，房地产信托成立342只，信托规模731亿元，相比2015年同期，成立数量下降15.78％，但规模小幅上升5.39％。

对此，广发证券房地产行业研究小组首席分析师乐加栋表示，商品房成交市场持续活跃，开发商在重点区域补库存意愿较强，配合资金成本端处于历史低位的状况，房企对于融资需求逐步走强。同时，上半年货币政策持续宽松，而整个市场缺乏可投的优质资产，导致大规模的低成本资金借道资产管理公司、基金公司等进入房地产市场，使房地产行业成为吸收流动性的重要载体。

在活跃的融资活动下，房企再度扩大自己的融资形式。据乐加栋介绍，仅2016年单月，其他债权融资规模达307.06亿元，同比大幅增长512％，创下2014年以来单月债权融资规模新高。

扩张

负债豪赌土地市场成交活跃

值得一提的是，本轮拿到“地王”的房企，几乎都是不惜负债累累去豪赌房地产的明天。如日前拍下苏州最高溢价率318.86％地块的景瑞地产，近日再度拍下杭州一幅土地。这意味着，在短短一个月内，景瑞在土地的并购扩张上投资近40亿元，几近其2015年总营业收入57.66亿元的69％。然而，景瑞地产的营业利润在2015年已进入亏损状态，负债率高达83.59％。

数据显示，房企负债额大幅增加。2015年，65家重点房企有息负债总额为32300.85亿元，平均有息负债为496.94亿元。其中，恒大、绿地融资分别为2969.06亿元和2398.75亿元，万达、中国中铁、中国铁建、保利有息负债也超千亿元。

在此背景下，房企负债率也大幅增加。CRIC研究中心数据显示，2015年，云南城投净负债率为434％，同比上升89个百分点；绿地集团净负债率达384％，同比上涨51％；恒大净负债率达261％，同比上涨72％，考虑到永久债券净负债率则更是高达409％。

在资金的追捧下，2016年的土地市场再度爆发。中原地产研究中心统计数据显示，截至7月28日，全国住宅土地合计超过10亿元的地块多达257宗；其中，溢价率超过100％的“地王”合计128宗，溢价率超过50％的更是多达189宗。而在2015年同期，单宗土地成交额超过10亿元的只有150宗，其中溢价率超过100％的仅5宗，超过50％的也只有29宗。这意味着，同比溢价率超过100％的土地总数大幅上涨了24倍。

“哪怕再贵也要抢。”在全联房地产商会秘书长宁高伟看来，房企这种“先占坑”的行为可谓用时间换空间，而解套的机会就在于房价继续上涨，间接造成企业负债率居高不下。

而促使房企不惜代价拿地的主要动力则是房地产市场的回暖。中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，已有76家房企公布上半年业绩预告，除22家业绩指标有所下调外，其余全部上涨或平稳。其中，利润预增企业27家（含不确定4家），扭亏企业16家，续亏企业11家。

风险

政策收紧房企资金成本增加

在房企融资规模和负债率大幅上涨的背景下，近来多方开始加码对房企的融资和拿地限制，房企的银根或将被收紧，房企通过融资募集资金的难度加大，所得资金的用途范围变窄，融资成本也在上升。

证监会日前召开会议要求，企业再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款，并需详细披露募集资金的实际投向；不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。

也有消息称，某股份商业银行近期明确对于2015年三季度后拿地且成本过高的项目原则上不介入。此外，对于全国前20名的房企，融资比例不超过土地成本的60％，其他房企则不超过50％。

除渠道收紧外，资金成本也在上升。2016年5月份，A股市场上市房企公司债的票面利率为6.16％。相比4月增加了0.9个百分点，增幅为17％。观察今年1月至5月公司债的票面利率，除2月份略偏低外，其余月份总体上呈现出利率上升的态势。这也意味着，目前上市房企的直接融资成本正在加大。