村民、开发商及村委会形成利益均沾格局

　　本报记者 杨佼 深圳报道

　　 去年年底以来，随着住房价格不断上扬，加上政策性限购的阴影，喧嚣多年的深圳小产权房，再次悄然升温。记者连日来调查发现，多个去年底开盘的小产权楼盘，在两三个月的时间里，已经基本售空，而新的楼盘则在不断出现，且价格也呈上涨趋势。

　　 “买这个房子，就是赌它涨或拆。”在这样的心态下，不断升温的小产权房，经过多年的运作，已经形成一个完整的产业链。而村民、由原村委会转制而来的村股份公司、村干部、来路各异的“开发商”，甚至部分银行和投资者纠结在一起，形成了一个庞大既得利益集团。

　　小产权房急剧升温

　　 3月9日上午，记者前往深圳市宝安区龙华街道办三联村的一个“依山小筑”的小产权房楼盘，这个由三栋灰色的高楼组成的脸谱盘，位于一个小山坡上，一边是一栋已经盖到了十几层的高楼，一边是一片空地，挖土机和一些重型机械正在忙着平整土地。在一片低矮破败的厂房和杂草丛生的荒地中，傲然兀立的依山小筑，看起来颇为显眼。但前来看房的人仍然络绎不绝，在售楼处的大厅里，十几名看房人正在埋头浏览宣传资料。

　　 记者乘车在附近发现，在方圆3公里左右的范围里，居然聚集了多达五个小产权房楼盘，且其中三个为新建楼盘，其高度均在20层以上，一般每个楼盘由两三栋房子组成。从表面看起来，与商品房并无区别，而且学校、商超、公交站点等配套设施一应俱全。

　　 一方面是新建楼盘不断涌现，另外一方面，则是小产权房市场的供不应求。

　　 在依山小筑，当记者以看房者的身份询问价格时，该楼盘的销售人员立即热情地迎了上来。销售人员告诉记者，该楼盘共有3栋630户，去年12月份开盘，均价为3500元每平方米，现在只剩下40多套。为了证明他所言不虚，他还带记者逐层参观，凡是已经卖出的房子已经装修完毕，而未卖的则敞开大门，灰色的水泥裸露在外。

　　 “去年开盘的时候，价格不到3000元，要是晚点买的话，可能还要涨价。”销售人员还劝道。

　　 而上述情况，只不过是深圳小产权房的一个缩影。据深圳市查违办于今年1月份发布的数据显示，该市各种以小产权房名义出现的违法建筑，数量超过40万栋。而深圳房屋总数也不过60万栋。小产权房数量占到了60%以上。而在小产权房最为集中的宝安区沙井，小产权房达5万套以上。而另外一份民间调查则显示，深圳每年新增住宅400万平方米，而新增小产权房则为商品房的60%左右。

　　 记者调查的几个楼盘，其均价在3500元到4000元左右，远远低于商品房。　由于没有缴纳土地出让金和相关税费，并绕开了审批程序，小产权房以其低廉的价格，在房价居高不下、通胀忧虑、政策限购的背景下， 吸引了大量的有住房需求的购房者以及逐利的各路投资者。

　　灰色利益链盘结

　　 随着小产权房的不断升温，来路各异的各方逐利者，正在逐渐合流，并形成了一个庞大的既得利益集团，并且早已从村民或村委会自建的原始阶段，完成了公司化运作的升级，并形成了完整的产业链和利益均沾的利益格局。

　　 据依山小筑的一名销售人员介绍，该楼盘是由部分村民与开发商联合开发。房子建成后，村民、开发商、村委会根据不同的比例分配房子。而深圳另一知名小产权楼盘梅龙苑的销售人员则透露，该楼盘是村委会与开发商联合开发，开发商将房子卖出后，再分配利润。购房者如果要卖房，还需向开发商支付一笔不菲的过户费。“过户费一般是3万元，这笔收入归开发商所有。”他介绍。而这样一来，除了房子本身的销售利润，开发商还能凭借过户费获得一笔稳定收入。

　　 此外，小产权房是什么意思，除了上述三方外，村干部也成为小产权房的一大受益者。据依山小筑销售人员介绍，该楼盘的开发商好居安物业管理有限公司，实际上是村委会下属企业，负责人由村干部出任。“因为按照规定，村委会不能卖房收钱，所以注册一个公司，便于操作。”他透露。如此一来，村干部也成了隐藏在背后攫取利益的“影子集团”。

　　 除此之外，守土有责的地方政府，也成为利益分配的参与者。“房子的安全性你不用考虑，在这里买房的好多都是公务员。”3月9日，记者以看房者的身份前往梅龙苑时，该楼盘销售人员称。而在依山小筑，销售人员则称，该楼盘是以村民集资房名义向政府申请过的，并且有政府的批文回执和编号。

　　 在深圳，最为著名的小产权房是金龙华广场。该楼盘位于龙华中心地带，建筑多达几十栋，全部是梁色小楼，而在金龙华广场不远处，就是龙华街道办。据知情人士介绍，金龙华广场自2003年开建以来，不但没有拆除，而且规模越来越大，因而有着“深圳最牛小产权房”之称。“这么显眼的位置，这么重要的地段，有关部门又不是看不见，这么多年了都没拆，其中是什么原因还用问吗？”

　　 久治不愈的小产权房顽症，让利益集团从中获取了巨大利益。而正是因为如此，局外人也带着艳羡，想挤进局内，如今，已经有越来越多的新市民出现在财富追逐大军中。

　　 部分银行也在其中推波助澜。据媒体报道，深圳农村商业银行2009年启动了村镇银行业务部，其主要任务除了发放村委会开发的非商品住宅项目贷款，还向村民开展类似贷款业务。

　　 正是这种错综复杂的矛盾纠结在一起，使得所谓的小产权房成为一个越来越难治愈的顽症。

　　危险的赌局游戏

　　 对于购买者来说，无论是自住还是投资者，小产权房究竟是原始股还是魔鬼的谎言？

　　 在依山小筑和梅龙苑，销售人员都直言不讳地表示，房子是没有产权的，只能以集资建房的名义签一份协议。不过他们强调，房子是村里的，合同和村里签，西丽村委统建楼，但不会有“安全”问题。

　　 然而，记者获得的一份依山小筑的购房合同，其甲方为好居安物业管理公司，乙方则为买房者，其第七条写明，乙方自愿加入集资建房，并享有房屋的使用、所有权，期限为70年。“公司是村下属的，按规定村委会是不能直接进行商业活动的，这样做方便操作。如果要拆迁，补偿将直接打到购房者个人账户上。如果确定要购买，可以花1000多元，请律师见证，“就具有了合法产权。”

　　 “没有小产权房这个说法。”深圳市规划和国土资源委员会一位人士介绍，“所谓的小产权房，就是村里的统建楼，就是没有产权，是不能买卖的。”

　　 据了解，所谓小产权房，有三种形式，一是由村集体或由其转化而来的股份公司开发或由其联合开发商开发的房子，这实际上是国有土地上的违法建筑；二是军队的房子，由军队提供房产证；三是单位安置困难职工的集资房，这种房子只有一个绿证，没有个人产权，而深圳目前以第一种情况为主。

　　 中房协秘书长顾云昌向本报记者介绍，这样的合同，处处充满了陷阱。“不管是以什么形式开发的，这种房子都是农民的，不能转移产权。”顾云昌说，无论是新建房，还是在原有住宅拆除后建起来的房子，其本质都是宅基地，不能在市场上交易，更不能获得产权。“律师见证不起任何作用，一旦拆除，将得不到任何补偿。”顾云昌表示。

　　 本报记者调查发现，依山小筑销售人员所说的好居安物业管理有限公司，没有任何工商注册资料和公开信息。

　　 顾云昌还介绍，有些开发商其实就是皮包公司，做一个项目就注册一个公司，房子销售完毕，公司也就随即消失。“一旦出了问题，找人都找不到，还谈什么补偿。”

　　 无论如何，有一点可以肯定的是，既得利益集团是不会将原始股出卖给他人的。对于小产权房的购买者来说，自投身于这个危险的游戏之中时，其实已经置身于一个充满了不可预测的赌局之中。

欢迎发表评论  我要评论