今天三月一号上午，京东商城成交一套法拍房，位置在北京市朝阳区磨房北里，经过11名竞拍人61轮竞拍，最终以338.2万成交。

图，京东拍卖评估价成交价

来看看这套房的基本情况，市场价395万，起拍价253万，买受人拿着法院的成交确认书就可以到朝阳区房管局办理新的额房本。

图，成交确认书

起拍价七成，成交价8.5成，新的买受人立刻就可以办理房本，市场价就是395万，相当买受人躺赚15%，这就是法拍房的投资机会。

不是法拍房有风险吗，万一屋里有人，新的房主住不进去，怎么办。

既然这么多人来竞拍，甚至说是疯抢，这些人难道不知道这个风险吗？

肯定知道，确切的的说，正是知道了这个风险，这些人才过来买法拍房，因为这个15%的差价就是法拍房的投资机会。

图，法院公告房屋情况

如果有人占房，拍卖公告就会显示，在租赁一览中显示出租情况，比如上面这套房的公告说明中租赁栏是空白的，说明没有租赁，所以这套房会85成成交。

那么，如果租赁栏标明有租赁，那么就说明有法院认可的租户不能腾空，这时拍卖结果就不会85成成交了，很可能就是底价7成成交，甚至更低。

比如，我本人春节前刚改下来的门头沟惠民小区，评估价250万，成交价是七成173万，原因就是有租户租期到2034年。

图，门头沟房屋房本

现在，我的新房本办下来了，相当所有权权力已经确认，剩下如何处置使用权权力。

租户租期到2034年，但是经过协商每月给我4000元租金，还配合我卖房或者抵押，虽然使用权不是我自己住，但是配合我给我租金，这样不是更好。

现在这套房，我正在出售，当然市场不好，我也不愿意降价卖，所以也正在做抵押借款。

如果可以从银行贷款七成，是不是相当我一分钱没花，白白得到一套房，更重要的是，如果这趟房子未来涨价了，比如说涨了50万，相当总价300万，那么我还可以带租约转让，这个涨价收益都是我的。

这就是我提出来的房产的所有权跟使用权分离的切西瓜定理。

当初大家买西瓜，没有人愿意买一半，都是只买整个西瓜，结果买回家也是切开吃，吃不了就放在冰箱里，，时间长了就扔了。后来我建议很多商贩可以卖一半西瓜或者四分之一，结果刚开始都不敢买这种切开的西瓜，可是现在再看看，几乎所有的人都只买一半的西瓜，不再担心卫生的问题，还能看清楚西瓜是不是熟透了。反而是整个的西瓜不切开已经很难卖了。

能够让西瓜切开卖的更快，表面原因是因为保鲜膜的使用，其实真正的原因就是各取所需，也就是多数人只能吃一半，价格还便宜，如果买整个，不仅仅价格高，还有浪费的可能。

于是，商贩们发现了整个西瓜分开卖才更好卖，每个人都少花了钱，各取所需，相当商贩发现两个买瓜的人互相配合，自己就完成了交易！难道西瓜切开了，就没有人买另一半了吗？其实恰恰相反的，不仅切开了更好卖，还让不好卖的整个西瓜快速销售一空，

现在大家发现，如果西瓜不切开卖，那只能等死，反而是精明的商户只要买家愿意切开，非常愿意切开卖，因为商户知道，剩下的一半很快就会有人来买走。

这个切西瓜定律就是房产的所有权跟使用权分离的道理，整个西瓜的出售就是所有权跟使用权的结合，而切开西瓜出售就是所有权跟使用权分开出售。

在法律上，买卖不破租赁就是这个道理。买卖就是所有权的转移，租赁就是使用权的转移。

现实中，法拍房为什么能够打七折甚至更低，原因就是法拍房有可能里面有租户不能迁走，也就是房本所有权可以很容易过户给买房人，但是实际居住的使用权可能有争议。

原来，大家买房子，都是房主把租户违约赶走，然后卖给新的房主，然后新的房主买完以后，再找新的租户，相当这趟房子空了一年租金，让新老房主共同承担。现在，可以带租约转手，租金可以结算到过户的时候，这时买卖双方都多挣了租金，何乐不为呐。

所以，我非常感谢那些法拍房里面的租户，如果没有你们，如何让我买到七折的房子。

现在的问题来了，你更愿意买不打折的二手房，还是买85折的没有租约的法拍房，还是更愿意7折的带租约的法拍房。