来源：楼市微观察（loushi666）

在房住不炒的大背景下，在建立房地产市场平稳健康发展的大纲领下，海南提出了几项重磅措施。

1、鼓励存量用地转安居房、租赁房

海南对于未来住房体系的构想是由公

共租赁住房、安居型商品住房、市场化商品住房、市场化租赁住房四类住房构成。

这里面最值得提的就是安居型商品房，按计划，安居房将限定销售对象、房价、户型、转让条件。每个城市都将根据这份文件去制定细则，这个时间估计不算短。

需要指出的是，安居房并不算新鲜，我们关注的安居房从哪里来？

海南的计划是存量已出让土地转型为安居型商品房。事实上从2018年开始，海南一刀切要求非户籍人口买房收入提高至70%，之前又有大量土地出让，这直接导致市场需求萎靡，很多已出让土地都开始出现了闲置情况。这些未开发土地将被鼓励开发安居型商品房，对于企业，海南也会按照一定的规则给予补偿。比如改变土地用途，等价值土地置换，转让，或者有偿回收等。

这既带来了安居房的供应，也帮助房企解决了困难，算是比较稳妥的做法。

至于安居房的购房政策，这个目前也需要等待，这种房子总量比较有限，价格也算优惠，但可能地理位置不太好，买完房之后也可能会有限售措施，比如按照共有产权房的政策来，这种都需要等细则出来，但以我的估计，肯定会让购房人比较难受，感觉真的只能用来“住”。

2、现房销售

现房销售是硬指标，这肯定会一级一级压下去。

存量用地不受限制，新出让土地将会按照现房销售政策执行。

海南的说法是为了防止炒房，防止烂尾楼的出现，这的确是原因之一，但却不是全部的原因。

现房销售可以在一定程度上遏制炒房，防止烂尾楼，但要遏制炒房，方法有很多，，而现房销售是代价最大的，几乎是“牛刀杀鸡”的效果。

现在房价这么稳定，炒房机会几乎不存在了，但绝大部分城市都没用现房这招。而使用现房销售，其带来的影响至少有以下几点：

①全行业成本提高，开发商提高成本，购房成本也必然要提高的。

②房企洗牌，现房销售不是很多房企能玩得了的，中小房企必然要被清理出去，这带来的影响也比较多，比如行业更好调控，高质量集约化发展，并购会增多。

③供应周期变长，即便是高效率的开发商，一个项目从拿地到现房销售，差不多也要一年到两年时间。这会影响到土地供应，影响到商品房供应，进而影响到房价。

④已出让土地，未来上市的商品房价格可能会跟涨。

3、本地限购第三套房

海南所有居民家庭，已经拥有两套或者两套以上住房的，不得再购买商品房。

这项规定需要细化，因为认定标准会产生巨大差异，现在家庭越来越小型化，一个成人可以算是一个家庭。每个人买2套房再结婚，这就是四套房了，如果算上结婚再离婚，成年子女这些因素，实际上房票还是比较多的。

针对这种情况，各个城市应该会有相应的政策来应对，肯定不会让大家这么干的。

最后是关于海南目前的购房资格的。

如果不落户，买房需要持5年社保并且首付需70%以上，5年内禁止转让。

当然，海南现在落户门槛并不高，你想要买房其实并不太难。

对于海南来说，自由港+自贸区的双光环，海南现在最大的诉求其实是产业和人才，所以对于未来的房地产市场趋势，海南明确提出要加快发展旅游地产和商业地产。

对于去海南买房的人来说，产业才是最重要的，这比再造一个“浦东”要难多了。产业起来了，人也就会来，房子的价值也自然会起来，这是对海南楼市的总体判断，时间和规划的延续性尤为重要。