深圳楼市“小阳春”真相

时代周报记者 蔡颖 发自深圳

寒意退去，深圳楼市在3月出现回暖迹象。

深圳中原数据显示，3月深圳新房住宅的成交套数为3088套，环比上升141.44%。二手住宅成交大幅提升，3月二手住宅成交4551套，环比上升127.9%，同比下降15.1%，福田，成交量为近半年新高。

“去年一度门庭冷落的售楼处出现了拥挤，而中介店里的经纪人也开始变得忙碌。”这是时代周报记者近期走访深圳楼市最直观的感受。

在走访过程中，有业内人士告诉时代周报记者，自去年7·31调控政策出台后，深圳楼市便进入下行通道。春节结束后，银行信贷有所放松，开发商加快推盘，多重因素助力下，压抑了多时的需求开始释放，客户结束观望进场，成交量上涨明显。

而在业内看来，目前的市场只是局部回暖，未来是否能维持3月的热度仍待观察。

市场回暖

深圳罗湖区红桂路，300米之内就有三四家中介店。这几日，每家店都比平常要热闹很多。

“3月成交量是以前两三个月的总和。”深圳链家经纪人程原（化名）向时代周报记者欣然表示，以前一个月才向总店做汇报，现在随着交易量的增加，一两个星期就要去做汇报。

房屋的出售速度也在明显加快。李勇（化名）向记者表示，其在中介处挂牌的一套小三房近期终于成交了，而这套房子之前在网上挂了半年都鲜少有人问津。

Q房网数据研究中心数据显示，深圳住宅成交量连续5周环比上升。2019年第8、第9、第10、第11、第12周全市住宅成交套数分别为1407套、1534套、1614套、1835套、2052套，环比分别增长93.80%、9.03%、5.22%、13.69%、11.83%。

深圳中原董事长郑叔伦认为：“深圳中原3月份业绩创半年新高，环比2月份业绩增长近四倍，公司总体业绩近4亿元。其中宝安东区创造近年来新高。”

虽然成交量持续增长，但成交价格基本保持稳定。深圳中原数据显示，3月深圳全市一手住宅的成交均价为54005元/平方米，环比下滑0.42%。3月全市二手住宅均价为52319元/平方米，环比上升0.95%。

“价格方面有小幅上升 ，每套上浮5万?10万元。” 链家某门店店长对记者表示，绝大多数房子价格都可以再商议，我们也会劝业主适当降价，这样有利于房屋成交，从2017年下半年开始，市场价格就已经基本稳定了，大幅上涨局面基本不会出现。

引导此轮行情的依然是刚需人群。 “这段时间买房的主力是刚需人群，包括首次置业以及改善型需求。”程原向记者表示，基本上很少出现投资客。

与此同时，市场也出现两极分化。“豪宅有一定市场，低总价的刚需需求旺盛，而中间价段就比较难卖。”郑叔伦向时代周报记者表示。

升温动力仍存

“贷款宽松，利率上浮比例下行。”明源地产研究院执行主编艾振强向时代周报记者表示，成本下降促使购房者购房意愿进一步加强。

从3月份开始，包括中国银行、招商银行、工商银行、建设银行、农业银行等在内的深圳各大商业银行陆续调整房贷利率。深圳的首套房贷利率已由此前的基准上浮15%普遍降至上浮5%左右，二套利率也由上浮20%调整至上浮10%，出现10%的利差。

购房贷款也开始放松。“银行额度宽松了，放款速度也在明显加快，去年最慢的时候，需要两三个月才能批下来，并且还需要指定银行，现在一个月都算时间长了，基本15?20天就放款了。”程原向时代周报记者表示。

除此之外，开发商推盘积极性依旧高昂，大都维持年前的优惠力度、促销手段，导致新房的销售速度也在加快。

位于龙岗中心城的朗泓·龙园大观，石排，推出首付42万元免利息分期6个月的优惠活动。售楼处人员表示，7天内交首期款40％、3个月内交首期款30％、6个月内交首期款30％。

而坐落于红岭北的钧濠Mix Park也推出特批优惠房，平均单价在4.5万元左右，低于周边二手房价格。

供应量的增加也成为市场升温动力。“以往上半年发展商更多选择观望，下半年才加快推盘。但是今年流动性不足的情况下，现金为王，发展商不等下半年，上半年拿证就卖，现在陆陆续续已经有不少楼盘推出。一手比较旺，瑞府、E立方等楼盘卖得都不错。”郑叔伦表示。

局部回暖

虽然市场热情有所提升，但行业内对于2019年深圳楼市预期依然保持谨慎态度。

“相比去年下半年以来的表现确实是回暖，但目前的行情只能说是反弹，不能说是反转。是否全面回暖，还有待进一步确认。”艾振强向时代周报记者表示。

郑叔伦强调：“回暖只是相对一二月份的冷清，总体市场还是趋于平稳。”

事实上，从现在反推深圳楼市过去一年的演变曲线发现，目前市场状况同去年下半年相比的确有所好转，但跟去年同期相比依然存在一定差距，并不能算全面回暖。

乐有家研究中心数据显示，2018年3月份，深圳二手成交量为5622套数，3?8月持续上涨，8月份成交量高达7208套。而7·31楼市新政成为2018年深圳楼市调控的分水岭。从9月份开始，政策的调控效果逐渐显现，当月成交量跌落至4952套，12月成交量下滑至3810套左右。

中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，目前3月份只能算是小回暖，局部楼盘火爆，有些楼盘还是很低迷，二季度市场可能收缩。

“政府对外释放出的信号依然是调控不动摇，原来的限购限价限贷没有放开，只是利率下调，不排除二季度会有一定宽松，但能不能保持3月份的态势，未来仍需观察。”宋丁进一步阐释道。

中原地产首席分析师张大伟指出，各地楼市政策基本平稳，市场很难出现大幅度变化，整体看，2019年目前的房地产政策依然是除信贷以外政策微调越来越多，但整体政策基本面依然保持比较紧的状态。