虽然还在11月，但是什么让我感觉2019年快要过完了呢，就是各个平台开始卖日历了。

　　嗯，各种款式的，那山呼海啸的感觉，我仿佛明天就要开撕2020了一样

　　不过好吧，既然如此，那就写一篇比较有结尾意义的文章吧，今年最后五个买房建议

　　既然是最后五个，那就应该算是底线思维，在这样的基础上可以各自发挥，但是这五个建议希望大家不要破了

　　这也是作为朋友的我特别想和大家说的

　　1、稳定的政策就是最好的市场

　　各位看仔细这段话，在我的眼里，什么样的楼市市场是比较好的市场，就是一直严格的政策市场或者一直宽松的政策市场在我眼里都是特别好的城市氛围

　　如果一个城市保持购房政策严格，比如说上海，比如说长沙，那就说明第一这个城市的能级或者潜力特别好，而且已经很明显了，所以要用政策控制住，换言之就是房价被低估的市场

　　如果你拥有购买资格那么就是买到价差。

　　如果说一个城市特别开放包容，落户和买房都是敞开式的，比如说深圳比如说珠海，那就说明这个城市在持续的导入外来人口，未来的活力是具备保障的

　　如果再配上这个城市的规划有概念且有落实的部分，那未来的空间也是肉眼可见的

　　那换句话来说，什么样的城市我是比较担心，就是最近2年楼市政策一直在变化的

　　不论是颁布宽松的还是颁布严格的，太过动荡的政策本质上说明楼市过去犯过比较明显的错误，而政策某种程度上不会纠正错误而是抑制错误，所以这个时候你进去，就是为错误买单

　　当下市场，只要城市进入稳定的节奏，楼市已经比较温和了，那么城市发展就在进入正向的良性循环，这样的城市不会太差

　　2、小心二手供应激增的城市

　　这是一个很多人会忽略的角度。在楼市已经很长时间在一个模式里运营，就是一线城市二手房绝对是主力，占据总成交的70%，一手房的份额越来越少。

　　然后其他城市基本上都是一手房为主导，二手的比例是很低的，二线的可能20%30%，很多三线城市甚至还没有二手市场

　　这种逻辑是因为在这些城市房地产发展周期不够长以及市场主力供应结构导致的

　　但是这个微妙的变化在2018年开始就慢慢改变了，我们监测到一些数据，就是在链家分布的城市，二三线城市的二手房供应量开始激增

　　而这个激增的原因就是最近5年的一手房一直维持在天量成交，而这些成交量如今都慢慢的成批交房然后变成二手房。最显而易见的就是杭州苏州这样的新一线

　　这种现象和一线城市有什么不一样，一线的供应量是慢慢起来的，所以没有这样激增的过程，另外一线的产品力是慢慢提升的，所以一手的产品力还是比二手要强一点。

　　但是二三线不一样，次新房的品相都要比肩甚至超过一手

　　这最大问题就是会对市场定价产生干扰，用户拥有选择之后就会对比。这个时候你不论是进去买一手还是买二手，这种定价干扰就会一直存在。

　　最头疼的是在涌入买一手的，未来你的接盘人会比现在的你更加纠结，那个时候让接盘人买一手还是买你手里的二手，你需要更多的理由

　　虽然说这不是一个致命的问题，但是会让不少房产持有者很难受，整体的定价逻辑我目测还需要2年的时间才会有沉淀

　　3、认准一些扎根型企业的城市布局

　　有一些开发商的布局其实是值得很多购房者学习和借鉴的，比如说万科、融创、金茂这些企业

　　这些企业各有特质，但是最大的特质就是，不太去太多的城市，但是但凡去的就不会走，一直在这个城市开发。这说明什么，说明这些城市可以长线开发，而且觉得未来的房子会越来越好越来越贵，只有这样他们才会去

　　要知道这些都是他们投入很多钱真金白银市调出来的，所以你只要跟着进就可以了

　　特别是他们在这个阶段新进的城市，一定是看到了极大的空间才会去，所以我很多时候会建议如果这些品牌在一个城市第一个项目，其实大家可以闭着眼睛买

　　因为第一说明这个城市不错，第二既然是第一个项目人家总归要做口碑品牌，这些房企也做过好产品，所以都还会比较有保障

　　而且说的再直接点，现在买了你就一进一出，别人后面还有新项目给你抬价格，不是一件很好的事情么

　　当然这里有个前提，是市场化招拍挂拿地进入的哦，不是兼并收购拿的项目，不是说这种项目不好，而是这些项目不是市场化判断下的选择，背后可能就是两个老板一顿饭的事情

　　这种情绪化的决策老板做做就好，我们就还是多看看吧

　　4、远离大而全，相信概念清晰的地段价值

　　这个也是最近看盘时候发现的，特别是在上海

　　看盘多的人可能发现，你去每一个售楼处，他们的平面图告诉你的当下区位，好像都是最好的，这个地段从配套，规划以及各种利好都是最好的。楼盘看多了可能会差异到底什么才叫好地段哪个是差的

　　而这样的大而全的包装式概念在如今楼市里出现了各种各样的问题

　　仔细看看现在热销的一些地段，上海比较有保障的，要么大虹桥，要么临港，要么前滩，都是这种定位非常精准的清晰概念的地段。

　　反而看普陀的真如也好长风也好，这么好的位置，上海中环，放在以往这种地段价值可以吹上天，但是这种伪概念包装出来的所谓市中心或者城市副中心的概念，如今都遇冷了

　　所以这也是所有购房者需要注意的，你去一个盘，他们描述地段一定是各种好，但是一定要尽可能远离大而全但是没有记忆度的项目

　　时刻的问自己这个项目地段有什么别人没有的，差异性的，特别强的，实实在在的

　　如今反而是真正意义上步行可达的地铁房要好卖了，那种所谓的车程几分钟可以到什么商圈的不好卖了;真正意义上的学区房好卖了，那种所谓的商圈氛围社区品质不好卖了;在郊区也是有原住民的好卖了，倡导可以导入外来人口的不好卖了……

　　所有的一切都往真实的角度去靠拢，所以特别是对于投资盘，地段上的不可替代在哪里是需要额外留意的

　　5、相信自住带来的投资价值

　　这句话什么意思，给大家举一个例子，最近去看上海一个我认为一个绝版豪宅类项目，开发了五六年了，总价从3000万到5000万为主吧。每次拿出来都是三个小时卖完。

　　我问为啥，他和我说了一个数据，沙井，说上海一年能够到3000万的房子拿出来卖的只有几百套，而上海上亿身家的就有好几千个，更别说全国了。

　　这样的房子是供需最缺的

　　而且这种产品在动荡楼市里是最稳定的，因为总有人需要，而且是真实需要，这些房子没人拿来空置，都是用来住的，正是因为如此反而保值性是最强的

　　这其实折射出一个事实，行业发展到现在确实有不少小区的投资客居多，而这些社区最后会有两个现象就是第一因为物业费交的不多所以社区品质下滑，第二二手房的竞争激烈所以价格上不去

　　这样的房子在淡市里是排名倒数第二位的，当然第一位就是老破小了，每次都要拿出来和大家强调下

　　这些房子是尽可能要规避的，特别是一些房票有限的城市。我会和一些朋友说，如果你只有一张房票，就买那个二手房抛盘少的小区，这种房子住着一定很舒服，你有什么事情要卖了也很快就会有人接盘

　　永远要相信房住不炒，所以也永远相信最后自住价值的房子也最有投资价值

　　6、最后再给一些点状的建议

　　1、不要出海，出海不是说没有机会，但是现在的环境，我认为出海的机会不属于普通人，如果有人告诉你，你是一个普通人但是你可以逆袭，那么多想想他为什么这么和你说

　　2、轰轰烈烈不如细水长流，警惕价格暴涨暴跌也同样小心成交量的突然提升和萎靡，这些都不是好现象，有耐力够持久和我一样的城市才是好城市

　　3、不要猜未来，因为猜不来，差不多有六成的房企老板都看不懂未来趋势，更别说我们了，小心江湖骗子

　　4、自己要有现金流，自己不要失业

　　最后一句：不要加杠杆、不要加杠杆、不要加杠杆，加了杠杆就是赌命，十赌九输，赢了也不要觉得赌是一件对的事情，你爱赌没人拦着你，但要记得愿赌服输以及自己有没有输的资本

　　相关问答：

　　问：买房主要看什么?

　　答：1、地段

　　首先，地段重要，这个李嘉诚也说过了。跟郊区哪个好?自住的话肯定是好啦，配套交通都方便，但是市区房价贵，所以买市区还是郊区，这就要看大家荷包有多少了，经济条件不够允许的话，就考虑近郊楼盘。

　　2、跟着规划走

　　为什么同样在近郊买房，有的人房子了，转手赚翻了，有的人苦等几年还是没动静呢?买房跟着规划走，同样是郊区，政府重点打造哪里，新开通进过哪里，这些都是大家必须注意的，这种往往意味着楼盘有空间，对的人来说，这点很重要，不要老去买人家已经很贵了没上涨的楼盘。

　　3、普通住宅还是

　　普通产权有70年，一般只有40年，但不限够却是优点，这个看个人需求。

　　4、交通配套

　　具体楼盘周边的交通配套，如果买了个房子，每天出门要花个两个去上班，买个菜走个半，那你买来干嘛?交通跟配套很重要，关系到生活居住体验。还要注意小区环境怎样，有没污染源等。

　　5、朝向

　　房子上，户型方正不要缺角比较好，朝向以南向，东南通风采光都较好

　　问：买房步骤和该注意什么?

　　答：买房的基本流程就是买房前期的准备工作——选房看房——认购签约——办理贷款——收房验房——装修入住——产权证的办理。

　　第一步：买房前的准备工作

　　中国人重家，买房能够给人一个安全温暖的家，在购买新房前要思索的问题就是我为什么要买房，为什么会选择新房呢?购买新房的好处有哪些呢?新房的好处：a、 房地产开发商一般对新房的外观都颇为讲究、新颖，具有现代感;在户型设计上注重通透、私密性，布局合理，同时房型可选择的余地较大。b、 新房贷款较方便。新房一般户型面积较大，小户型产品较为稀缺，由此也造成总价自然不菲。c、 新房在前期可能存在物业管理不到位等问题，但多数新房物业服务、配套设施较成熟，绿化、保安等方面较完善，但管理费用也相对较高。

　　买房要做好哪些心理准备?

　　1、对楼盘价格及买房区域作好心理准备。

　　在购房前需对楼盘价格做好两方面的心理准备。首先是能承受的房屋总价是多少，根据该总价，你可以换算出你有能力购买的房屋的均价和面积，并产生相应的组合方式。根据房价及交通需求也可以大概规划好自己的选房区域。

　　(1)如果是自住，应多从房屋本身情况和自己的偿付能力考虑，在同一水平线上，再优先考虑地段、配套设施、区域未来发展远景等影响房价升值的因素。

　　(2)如果是投资或自住兼投资，建议优先考虑楼盘的地段和环境及楼盘本身的属性(即是否是容易出售或出租的物业类型)。同时，由于目前国家的政策偏向为限制房产投资行为，因此，在购置新房前最好对如果转手交易的话所付出的营业税等各项成本计算在内，主要为：如果房屋办证未满五年即进行转让需交纳营业税(评估价*建筑面积*5.85%)和房屋评估价1%的个人所得税。

　　2、经济能力的测算

　　买新房是一件高兴的事情，也是件大事，关系到个人及家庭数年甚至数十年的生活，因此，买房前的资金准备非常重要。从下定了决心到买着了满意的住房，可不是一件容易的过程。普通老百姓可能要穷其一生的积蓄，而且可能一生中的许多年都要为还银行贷款奋斗。买房前的资金准备中“房价”是重要组成部分，但需明确的是，买房所涉及的费用不仅为房价，如果买房前只注重房价而忽略其他问题，往往会造成整个购房预算的超支，甚至达到买得起而住不起的尴尬境地。

　　第二步：选房看房

　　挑选房源最好不要固定在一个地段，要变换各种思路选择置业地点。在选择房源的过程中，应当在能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资。

　　到现场去看看房子

　　1、 首先要考察开发商销售的项目是否五证具全，只有拥有五证的项目才是合法的销售项目。如果您看的是现房，还要向开发商索取两书。

　　到底是哪五证，又是哪两书呢?详情请参考：商品房销售应具备哪“五证”?

　　2、 考察项目的周遍大环境，包括人文环境如何：生活、商业配套设施是否齐全：交通状况如何：有没有娱乐、体育休闲场所：有没有医院、学校、幼儿园等公共设施：附近有无工厂等。

　　3、 如果是期房，您要对开发商的信誉、实力进行考证。看看开发商以前是否还开发过其他的项目，项目开发的结果如何：看看工地的场容场貌，现场施工管理是否井然有序，结构施工的质量;考察售楼处的布置以及销售人员的素质;考察样板间等等(如果是销售代理售房，则应对代理的实力情况进行了解)。

　　4、 如果是现房，您还要考察一下小区内部的环境、规模、绿化面积、道路、楼间距以及考察房屋的质量等等。

　　第三步：认购签约

　　在签合同之前，需要仔细查验发展商的资格。一切检查完毕后，还需要交纳一定数额的定金。如果对签订合同没有把握，可以委托律师来协助办理。

　　在选定了购房目标后，就进入了和开放商进行实质性的谈判阶段。这一阶段通常包括三个过程：谈判内容、签认购书、签订合同;

　　谈判谈什么呢?谈判主要包括房子的价格、付款方式、装修交工标准、配套设施、入住时间、物业管理费用等等必须涉及的内容。其中房价的谈判最为重要，你应该争取到最大限度的优惠价格，保护自己的利益。

　　签订《房屋认购书》。买房先签《房屋认购书》并交纳定金是现在售楼过程中的习惯性做法，但签《房屋认购书》并不是正式签约的必要前提，因为我国相关法律和法规并未明确规定购房者在签订正式销售合同前，必须签订《认购书》。

　　签订正式购房合同/购房合同范本

　　应该带着签订合同所需的身份证、手章等资料在约定的时间来开发商的售楼处签合同。签订购房合同是购房过程中最重要的一个环节，一旦签订即受法律的制约。

　　合同备案。一般地说，双方自签订合同之日起30日内，开发商会持商品房销售许可证、合同，村委房，到房地产管理部门进行合同备案。需办理银行贷款购房的，合同备案后还应到银行、房地产管理部门、保险及公证部门办理贷款手续。

　　第四步：办理贷款

　　根据自己的经济能力选择合适的付款方式，如果资金宽裕宽裕选择一次性付款，如果资金有限，可以选择分期付款和银行贷款的方式。

　　第五步：收房验房

　　验交房：收到《入住通知书》，确定交房日，带好材料(包括：身份证、《商品房购房合同》、发票等)。交房时应仔细验收，最好是请工程方面的专业人士帮助收房。

　　房屋验收包括的内容有：1、 入住房屋是否是所购买的房屋的全部或部分，如与购房合同、附件及补充协议不符，要及时向有关单位反映、核对。2、 房屋质量检查，看房屋质量是否有问题，发现问题要及时反映，维修以后方能入住。3、 按购房合同及有关协议的约定，查看装修、清点设备，物业管理单位应向购房者提供装修及设备清单，购房者按清单内容进行清点，检查其设备、完好程度及使用状况，如有不符或缺损，需要求尽快维修、配齐。4、 在进行以上检验并确认检查结果与合同的约定无差别后，就可以与开发商签订物业交付核验单或房屋交接单。对于核验单中无法确定的事项，应写上“暂不清楚”或“无法认定”等;若发现问题，应如实记录下来，并要求开发商在一定的期限内处理等，最后由双方签字、盖章。

　　第六步：装修入住

　　很多人在买好房子后往往会忽视了这一点，在入住后才发现，不好的物业给生活带来了极大的影响。在我们的日常生活中，通常都与物业有着相当紧密的联系。接收物业时，一定要谨慎，以免因轻率签署核验单或房屋交接单而使自己在以后的房屋纠纷中，无法充分争取自己应得的权益。一般在接受钥匙时，或规定几日之内必须到物业管理公司办理委托物业管理事宜。必须办的物业管理手续有以下几项：

　　1、 签署《管理公约》。《管理公约》的内容由开发商依据国家的法律、法规与政策要求而制定，并经房屋管理部门批准。如果业主认为管理公约的内容有的条款不公平，可以保留意见。因为该公约属临时性质，在以后的业主大会可以进行修改。

　　2、 交付物业管理费用。

　　3、 签署小区各项管理守则，如装修管理、卫生管理、停车管理、治安管理等。

　　第七步：办理产权证

　　搬入自己的新房还并不能让你过上舒心的日子，还需要敦促开发商尽快办理产权过户手续，使你获得合法的产权证，这个过程可能要等待相当长的一段时间，原因之一就是开发商在新房刚竣工之后，不可能马上获得房产证，他们也需到相关部门办理房屋初始登记后，购房者再到房地产管理部门办理房屋所有权转移登记手续，申领《房屋所有权证》办完房产证后，商品房的交易才算完成。