中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》已半年有余，粤港澳大湾区未来发展的潜力和格局如何？大湾区住房是否面临可持续发展问题？破解之道在哪里？10月18日，贝壳研究院发布《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》（以下简称白皮书），对上述问题予以解答。

当天，由贝壳研究院发起的粤港澳大湾区房地产高峰论坛在深圳举行，众多政商学界人士就湾区发展建言献策。

(粤港澳大湾区房地产高峰论坛现场）

中国国际经济交流中心产业规划部部长王福强指出，下一步大湾区如何发展，能否取得好效果，取决于制度性开放的程度和路径。需要在大范围内让生产生活要素便捷流动。同时，探索社会治理协同、探索政府治理和社会治理有效结合的路径，努力降低制度性成本，在融资、土地、户籍等方面作出探索和改革。

“我国房地产市场已经从数量扩张进入质量提升和结构调整的新时代”，贝壳找房高级副总裁李文杰指出，粤港澳大湾区具有重要战略地位，其整体规划为区域地理空间重塑带来新机遇。贝壳找房不仅利用交易大数据洞察市场，从深层角度分析市场供求现状和未来走势，也希望通过挖掘数据深层价值，为区域经济规划与发展提出有力建议，为行业和社会带来更多价值。

未来房地产需求空间巨大

粤港澳大湾区包括香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市，总面积5.6万平方公里，2017年末总人口约7000万人，是我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，在国家发展大局中具有重要战略地位。

中共中央、国务院印发的《粤港澳大湾区发展规划纲要》显示，粤港澳大湾区将建成充满活力的世界级城市群、国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区，打造成宜居宜业宜游的优质生活圈，成为高质量发展的典范。目前，从中央到地方，多项工作正围绕大湾区建设展开，以推动粤港澳三地合作发展，这一区域正以良好的发展态势崛起为世界级城市群。

大湾区的民营经济高度发达，市场经济的活力强，大湾区近几年民企500强数量的增速最快，带动了大量的就业和人口的增长，近三年大湾区平均每年增加150万人口。然而，居民住房条件则有待改善。白皮书显示，大湾区住房自有率较低，近3500万人无自有住房。湾区11城中有8城住房自有率低于60%，距离全国平均水平有较大差距。同时，香港、深圳和广州三个核心城市人均居住面积分别为15平米、19.7平米、25平米，距离全国人均36.9平（2017年）的水平存在较大差距。

人口向大城市流入是城市化阶段的必然规律，而在粤港澳大湾区中，深圳、广州作为核心城市的人口吸引力最强。白皮书显示，近三年，深圳、广州的常住人口分别增长165万和140万，而肇庆、江门等城市三年累计增长不足10万。观察粤港澳大湾区房地产交易数据，2018年广深港3个核心城市的交易额占比为60%，预计2025年交易额为2.4万亿，占据湾区市场份额预计提升至65%。

（贝壳找房高级副总裁李文杰发表演讲）

“粤港澳大湾区的整体规划为区域地理空间重塑带来的新的机遇，要利用城市之间的空间延展，平衡区域发展不平衡的矛盾”，李文杰指出，要改革当前的住房政策，重新界定政府与市场的关系，平衡供应结构。

“大湾区未来市场规模和潜力还有很大空间，且这部分需求主要集中在核心城市”，贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，大湾区住房问题的核心其实就是大城市的住房问题。

王福强建议，各地政府需要让生产生活要素便捷流动，探索社会治理协同，探索政府治理和社会治理有效结合，降低制度性成本，在融资、土地、户籍等方面作出探索和改革。

（中国国际经济交流中心产业规划部部长王福强发表演讲）

中国人民大学国发院城市更新研究中心主任、住房和城乡建设部政策研究中心原主任秦虹指出，落实“房住不炒”要紧紧围绕是否在本地工作、落户，是否真正为改善、为居住需求买房子。是对住房房地产全产业链的需求，而非空口号。

秦虹认为，结构性人口红利和改善性需求让房地产市场未来仍存在一定空间。中国社会将从“住有所居”逐步迈向 “住有宜居”，房地产市场平稳发展对国民经济发展具有十分重要意义。

打破城市边界为破局之道

与国外其他湾区相比，目前粤港澳大湾区是以行政手段倡导区域内的城市群融合在一起，并且广东九市与香港、澳门地区存在制度方面的差异。对此，王福强建议，大浪，在大湾区内，需通过顶层设计重新配置各大城市的资源，厚街，以最大程度地互补优势。

针对各个城市如何分工，白皮书建议，应该基于市场配置资源进行分工，鼓励城市之间进行良性竞争，真正形成融合发展的观念。以前受到行政主导的体制影响，区域、城市之间竞争形成同质化发展。目前湾区内各区域、城市需区别定位和经济发展优势，比如科技创新、金融、旅游会展等不同领域，形成优势互补。

打破城市边界，开启大湾区社保互认，寻找核心城市的“外部供应”是湾区破局之道， “核心城市需要寻找‘外部供应’”，许小乐指出，目前大湾区的城际交通已经相对发达，对于核心城市的周围城市，轨道交通的发展也使得同城化趋势逐步推进（如广佛两城），但是购房资质目前还是认本地社保或者户籍，需要做出相应调整，对核心城市寻找“外部供应”，尤其需要鼓励香港澳门的购房者来内陆居住，促进港澳和内地的融合。

政府引导市场增加有效供给

大湾区房地产市场发展的路径是中国房地产制度改革的典型样本，也反映了整个国家住房制度面临的重要转折。

针对目前深圳等核心城市主要是过度市场化、供应主体和保障渠道不足的问题，与会人员形成共识，未来大湾区在土地供给、金融政策、税收政策以及市场管控方面都需要满足“住”的需求。未来大湾区核心城市的发展在于重新平衡市场与保障的关系，核心是政府引导市场增加有效供给，改善市场结构失衡的状态。

比如在供给方面，秦虹指出未来土地供给需稳地价、少错配。金融政策则需守住底线、防控风险。许小乐建议，盘活和利用好存量资源，允许宿舍公寓合法运营，为市场提供蓝领床位产品。“由于无法达到合租房在面积等方面的基本标准，床位产品仍游离在市场灰色地带。但对低收入群体而言，合租也依然无法将价格控制在他们所能承受的范围之内”，他建议，制定特殊标准，针对床位产品提供合法经营的制度规范，扶持蓝领公寓运营企业在工业和服务业集中区打造宿舍式床位产品。

税收政策方面，秦虹建议应通过税收政策调节“住”的需求：鼓励租、限制炒。对此，许小乐也认为，降低交易税费等摩擦成本，刺激存量供应，为中高收入家庭提供置业选择。

此外，白皮书建议，打破城市边界，开启大湾区社保互认，寻找核心城市的“外部供应”。目前湾区城市的购房资质目前还是认本地社保或者户籍，需要做出相应调整，对核心城市寻找“外部供应”，尤其需要鼓励香港澳门的购房者来内陆居住，促进港澳和内地的融合。

“房住不炒”依旧是政策的主基调。白皮书预测，未来大湾区的市场将告别过去的大起大落，整体稳定。随着居住服务行业快速崛起，将形成一批包括家装、家政等在内的具有专业服务能力的服务阶层。伴随产业互联网，房地产的数字化程度进一步提升，同时围绕交易和资管的房地产金融服务将充足发展。