低总价、市中心、地铁口、现房。

对于手上钱不多想买来自住、或者想做长期持有的人来说，这样的关键词，向来很能吸引他们。

这不，上周有个朋友去看了满足以上4个关键词的房子，跑来问我的意见。

蛇口东角头站附近的小户型、单价8.5万/㎡左右，总价340万起，而且按新房只交契税。

“中介跟我说，这里是蛇口门槛最低的房子了，以我的预算，根本不可能买到市区里其他地方。”朋友说。

但她担心的是，这里面有哪些风险，是中介没跟她提到的。

OK，那就来瞧一瞧。

总价340万起

蛇口精装小户型，香吗？

从东角头地铁站走大概500米，按照高德地图上显示的“荣村小区”导航，就能看到朋友所说的现房传承荣寓。

▲传承荣寓即便外立面被重新粉刷过，还能看出这是一个老住宅区

这是荣村小区的其中一栋楼，被投资公司拿下后进行翻新，再对外推售。

8层高的楼栋，每层有9-11户，目前在推售的是40-46-52㎡的1-2房。

▲样板房

样板房拍的照片看着挺好，但到现场一看，所谓52㎡两房就是一个大通间，中介说需要自己隔成两房。

据中介介绍，价格在8.5万/㎡左右，总价约340万-440万之间。

查阅资料发现，早在2019年，传承荣寓已经对外推售，当时8万/㎡。3年时间，价格涨了5000元/㎡。

中介称，目前推售的房源都是带租约，租金5000-5900元/月，到今年底租约到期，客户可以收回来自住或者继续出租。

从贝壳找房APP上看，传承荣寓有3套46㎡房源在放租，租金5700元/月。

“位置很便利，距离东角头地铁站只有500米，走200多米就可以到滨海长廊。而且属于育才太子湾的学区，周边的旧改也在推动。蛇口的新房价格都在10几万以上（每平方），这里真的非常划算，现在没剩几套了。”

中介所说的旧改，是指2017年南山区政府和招商蛇口签订合作要推进的蛇口老镇城市更新，不过5年下来未见动静。

南山城市更新和土地整备局2020年回复网友时表示，已编制完成蛇口老镇城市更新统筹规划初步方案，将逐步开展部分条件成熟的城市更新项目的计划立项工作。

意味着，要旧改，没那么快。

最大的问题还是在于楼龄和产权。

产权证上写着传承荣寓是单身宿舍性质的住宅，产权50年，从1990年到2040年，产权只剩下17年左右。

而楼龄超过30年的房子，建筑质量问题还有没有保障？

“我们翻新工程是要经过政府部门验收的，建筑质量绝对没有问题。至于产权，上一轮买了的客户已经去国土局申请续期70年，一套房大概补2万多。”中介说。

首付7成，只能贷17年

还不如买光明3房

产权和楼龄问题，不仅仅是房屋安全问题，对于购房者来说，还涉及到买房成本。

@深圳买房计划从银行个贷经理处了解到，如果按正常按揭流程，房子产权只剩下17年，首套首贷的购房者可以首付三成，但只能贷款17年，月供压力会增加。

但传承荣寓没法按总价的7成进行贷款。

中介解释说，“这批房子是公司产权，只能按计税价进行过户，算下来客户要给到7成首付。”

据他透露，他们有好些客户是全款买的，有的人等着搏旧改。

以40㎡一房最低总价340万来计算，首付就要238万，最长贷17年。

而这个首付足以在光明买一套90㎡的三房，还有剩余，而且最长可以贷30年。

还有一个需要排雷的地方。

房子过户后，如果业主确实因为企业经营问题需要申请经营贷，也没那么容易。

“如果刚过户的房子，成本比较高，服务费都要到贷款金额的3个点，还有过桥费，垫资万8到千1每天。”从事金融贷款业务的朱维说，楼龄太大的房子，很多银行是不受理的。

“我们银行做不了，我们只做楼龄在30年内的。”某国有银行负责经营贷业务的客户经理说。

他解释，超过30年房龄的房子，银行不好融资，如果客户申请经营贷，标的的楼龄很重要。

“翻新房在深圳很常见，在南山集中在蛇口、南油这些地方，以前很多投资客住在这里，就地翻新。”一位业内人士说。

深圳没禁止企业购房前，市场上的翻新房隔一段时间就会冒出来一批。

如今市场上也还零星存在这样的翻新盘，例如传承荣寓、壹品南山，罗湖的云境尚邸等。

这些翻新房的共通点是：低总价、周边配套较为成熟，部分有旧改预期。