项目都在哪

目前可期盼的是紫郡蘭园、翡翠云图、山屿湖三个项目，如下地图所标注位置，3个项目基本上是挨着的。其实还有其他项目，比如西北旺地铁附近就有一个，和海淀共有产权永靓家园很近哦，我们还是先说说近期可以出手的吧。

那可能有朋友说，我看见了，三个项目挨的很近，可是这是哪里啊，对，这是哪里啊，这是海淀山后地区，大家看看下面这个图好了。图中红圈位置就是三个限竞房所在的位置，西边是温泉镇、环保科技园，北边是北清路，南边是太舟坞和西山。从这个限竞房地块翻山过来就是植物园哦，如果买了这里，周末可以随便就爬个山了。

说具体项目信息之前，管家先带您看看项目周边的情况，相信您看了一定认为是针对这三个项目地块最全面、最权威的表达了（先允许管家吹个牛吧）。

周边的自然环境

所谓上风上水上海淀，我想大概就是指的这里吧，用青山绿水去形容她，一点不过分。对面的西山安静挺拔、精密引水渠蜿蜒流过，平均温度比山前低3~5摄氏度，雾霾程度明显低于市区，人口密度也相对较少。下面是随手一拍的山后不同时节的山景水色人情，让人感受到的是一丝丝静谧。

有朋友可能会问，这是哪里啊，管家告诉您，这些都是限竞房周边哦。限竞房地块门口的太舟坞桥过去，就是西山，有宽宽的防火道，也有爬山人踩出来的曹雪芹小道。往西边是环保科技园，大公司林立，整个都是公园式设计，里面有个齐物潭挺大的，快速转一圈得40分钟吧。高里掌银杏大道过两天就是游玩的去处，真的很美。往西再远点就是凤凰岭、阳台山。往北是稻香湖酒店、湿地公园，未来的故宫北院就在哪里。有点啰嗦了，不说了，周边风景需要大家一起去发现哦。

周边交通情况

山后的交通还是稍微让人捉急点，但相信山后的发展，这些都将不是问题。先说说现在的交通情况吧，管家画了一个示意图如下，方便大家看的更清晰一点哦。

由于项目处在西山后面，大家都叫山后地区，所以出行始终绕不开西山。那么大家基本上都是向东进发，箭头所指进城方向基本是大家的出行方向。出行的主干线主要是黑龙潭路、北清路。走黑龙潭路、黑山扈路，可以从肖家河上五环，或者经过北宫门、红山口南下。如果走北清路，可以走到永丰走永丰路、向南经过农大南路上五环。当然，也可以走北清路一直向东，从大牛坊桥上G7。也可以往西上西六环，大约7公里的距离到达北清路入口。

这个位置的公交车有346路（可以到北宫门坐4号线），651路（到西直门），908路（路线改了，现在经西北旺到土井村），快39路（到西二旗地铁站），专38路（高峰期开，到稻香湖路地铁站），当然坐651路公交车也可以到达16号线温阳路站。这个位置去16号线地铁站稍微尴尬点反正。

反正不管咋出行，向东南都经常性堵车，黑龙潭路、永丰路、北清路高峰期行驶都比较缓慢。因为山后发展太快了这几年，原有的道路规划根部不够使。

眼尖的人会看到图里还有西山隧道，是什么梗呢？管家告诉您，其实早早就规划了，西山修建一个隧道，穿山而过，直接上五环，是不是一下子就打通了山后的出行任督二脉呢。只可惜，由于众所周知的原因，一直未能实施，但是可期盼的。

周边相关配套咋样

说完周边的自然风光、交通，那就再说说周边的配套，主要包括商业配套和教育配套。大家可能也去售楼处看过区位图，花花绿绿的，建议大家就大概看看。因为管家发现，这些标注恨不得把中关村都涵盖进来，而且有些地方也太准确。管家还是给大家来个草图吧，够不着的、覆盖不到的咱们就不说，没意义。

说说教育。就现在项目地块这个位置来说，幼儿园能上北部新区实验幼儿园（比较难进）和立新幼儿园，都是公立的。小学能上和平小学、中法实验学校（离项目最近，前身是温泉二中，最近刚改的名，在转型，设小学部、初中部、高中部，招生明确说了家庭要有一定的经济基础，再加一句小学的老师是中关村三小的哦，后面肯定不好进了）、翠微小学温泉校区（学校硬件没问题，整体还可以）。中学能上101中学温泉分校（刚建成2年，具体还不太了解）、北部新区实验学校（还不错，只有初中部）。大家肯定还看到北边有人大附中北大附小联合实验学校（私立的，一学年差不多得10万），还有科迪中学（也是私立的）。

以上这些都是苏家坨学区的，都是项目所在区块能够得着的，有机会上的，小学划片，初中有直升、派位。其他够不着的，就别理他了，说了也白说，跟这个区块半毛钱关系没有。大家听开发商说的时候，也选择性听听吧，管家总结的都是眼前切实看到的，大家也参考吧。

说说商业配套。感觉要说的内容很多呢，那就再啰嗦下，看看周边还有啥。管家还是用图说话。五角星的位置就是三个限竞房项目所在地，蓝色的是各种科技园区位置，紫色是商场，绿色是景观，黄色是医院，灰色是垃圾场（啥，还有垃圾场，没事，没事，慢慢看），位置分布在图中已经标注很清楚了。

看开发商的宣传都忽略了中关村环保科技示范园，那个位置都标注成了翠湖科技园，为啥呢，是不知道么。环保科技园里面有个齐物潭，有湖，有景，有天鹅，有鹿苑，离得近，完事在科技园吃个饭，也不错，其他的就不说了。

要说商业，其实也真挺缺的，离得最近的是海淀北部文化中心，这里有图书馆（还不错，有回到学校的感觉）、档案馆（不查档案，也没啥用）、电影院及商业（虽然不大，但有总是比较好的）、文化馆（还不错，有免费的演出，有免费的亲子课程，有免费的大人课程等）。再远的就是北清路尽头的永旺商城了，还有去五彩城的，都太远。至于开发商说的安泰购物中心，好像去的人不多吧。对了，就在海淀北部文化中心这个位置，还有温泉体育馆（健身、游泳、篮球、羽毛球反正都有，人不多，价钱不贵）。再往西点，有个凯盛家园小区，外面正在修建一个商业，预计明年开始招商。

跟前的医院，也没啥大的，离得最近的是温泉卫生院（社区医院），还有老年医院（前身是胸科医院，后来改成老年医院，非典的时候出了大力，是三级医院），很是奇怪，所有开发商都忽略了老年医院，难道都不知道么。再往远处，附近居民去的最多的就是北大国际医院（推荐，还不错）和解放军309医院（儿科就算了，反馈有点坑）了。

不得不说的垃圾场，东边一个六里屯垃圾填埋场，西边有大工村的垃圾焚烧厂

看到了吧，六里屯垃圾填埋场距离项目比较近，但闻不到臭味，闻不到，真的闻不到，不信您去附近找个大爷问问。至于西头的大工村垃圾焚烧厂，好多人都不知道，块头挺大，但离得较远，很安静的在哪里工作，也没啥气味。

要说的内容实在太多，就不说了，其他的自行结合管家的示意图去百度吧。

三个项目介绍

有人说，管家你墨迹半天，一点正经项目信息没说，这就来说点了解到的项目信息。

三个项目都在一个位置，翡翠云图靠西边，正对着回迁房水案温泉，山屿湖和紫郡蘭园靠东，紫郡蘭园靠南，挨着精密引水渠。三个项目在一起，所以周边的情况都差不多，上面也详细介绍了周边情况，反正谁也不会比谁好到哪里去。

如果您从黑龙潭路过来，在太舟坞过了下面图里这个桥就到了三个项目所在地了，大概位置都有箭头标注，供参考。

三个项目现在有一个共同的特点，那都是还没挖坑，我们大家知道项目开盘需要的一个条件是要完成正负零层、地上两层之类的，看样子这个短期内很难完成，管家估计年前开盘三个项目都没戏。

翡翠云图

翡翠云图的售楼处已经有了，就在上面这个图里面一过桥约300米就是，下图是走向售楼处的小路，以及售楼处的项目沙盘图，红圈内的是项目楼盘，箭头所指的是销售目前会给主推的那栋楼，146平米的户型。

项目容积率1.8，共300多套，有127平的房子90套，146平三居洋房共300套（户型图如上），叠拼大约在270~330平米（由于受90/70政策限制，所以会分割出6-8个房本，等于以下买了8套房），自持率44%，车位比是1:2，封闭式小区。项目偏东南约20度，销售均价53000元。

山屿湖

山屿湖在西山一号院哪里有个展示中心，如果从永丰路经过的话，往路东看一定能看到，还是蛮醒目的，反正离项目地块所在地还是有一定的距离。下图是项目所在地块的情况以及项目鸟瞰示意图。

该项目由中国铁建（施工、物业）、碧桂园（营销）、国瑞（出资）三家联合建设，容积率1.68，绿化率30%。总共38栋楼，共1324套房子，据说自持率36%。购买89平米的1层需要同时够买对应80平米的仓储。买190平米叠拼，上叠有阁楼，有地下仓储，下叠是有地下负一负二两层的，中叠就是190平米。整体得房率82%，全装修交付，均价53000元/㎡。

项目封顶时间预计在2019年8月，交房时间预计在2020年年底，共两个出入口，开放式社区，车位比是1:1.2,1588个停车位。

2种户型，最高10层。其中89平米的洋房，是一个三室两厅一卫的户型，层高2.9米。每个楼栋4个单元。

四室两厅三卫建筑面积是190㎡，电梯入户，南北通透格局双厅奢阔空间，联通厨房，南向瞰景阳台。这个户型还分上叠户型、中叠户型、下叠户型，层高3.1米。反正一般人是买不起哦。

其实说还有70平米一居的小户型，套数比较少，开发商不主推，但好多人是不是也想买啊，总价便宜啊。

紫郡蘭园

销售均价不超过53000元/平方米，且最高销售单价不得超过55650元/平方米。计划建设时间为2018年11月30日至2020年10月31日。售楼处马上快开放了，看网上消息是预计在11月15日开始排卡登记。建设公司是葛洲坝（北京）发展有限公司。

可能您会问，有户型图么，管家只能说暂时还没有哦，或者说暂时还不适合放出来。

买不买，买那个？

以上的以上这些内容，都是管家各种深度调研和分析的结果（一定有不准确的地方，仅供参考），力争想让各位买房的朋友看的清清楚楚、明明白白，相信能给您一个比较真实的感受。可能开发商和楼盘销售的朋友看见有些内容会有点小小的不开心，但管家认为看清了、摸准了才好下手，这3个项目还是会很抢手的。

那么买不买，买那个呢？

管家认为，就四个字“有钱就买”。海淀区发展的差不多了，就剩下山后了，而山后的规划也很明确的说不要建太多的住宅，也就意味着住宅项目是很稀缺的。而三个限竞房扎堆出现在这一片区，意味着这里将打造海淀山后集中、高品质的居住社区，未来环保科技园生态、中关村软件园生态、永丰科技园生态都会往这个方向延伸、辐射，周边大片的空地方便去规划处崭新的海淀。

可能有人会说，交通不行啊，旁边还有垃圾场啊等等。担心的太多了，您可以找找自己现在居住周边，一定也有类似的设施，只是您可能不知道。而且管家做了深度调研，该项目地块不受垃圾场影响。要发展先修路，这是必然的，等一切都OK了，可能一切都是别人家的风景了。