提问：房姐你好，有个困惑想咨询。本人34，已在深圳定居，目前只有子弹70，考虑购买深圳小产权房，目前我物色了两套小产权如下，1松岗芙蓉立交附近，大产权房50年，距离地铁比较远，单价1.3万，可返租金三年，可签5年130%回购协议，已经有人入住，是深圳未来东部发展辐射地区。2龙岗科技工业区附近，大产权房50年，距离在建地铁很近，单价1.9万，预计今年8月完工，距离福田市区近。如果不考虑风险，我倾向于第二套，因为距离地铁近。但考虑风险，这两个小产权都是有大红本的（感觉相对其他小产权是农村集体用地会靠谱些），50年的工业用地剩余40年，签使用权和收益分配协议公证，存在到期后风险，听听房姐建议。

回答：你好，子弹70，其实建议你买商品房。

1.永远不要对小产权抱有任何幻想，小产权不能落户，不能上学，没有杠杆，涨幅非常弱，除非你有靠谱的拆迁内部消息，不然还不如租房住。小产权会随着市场涨，维持在同地段商品房约三分之一的价格，不能贷款，没有投资价值，除非你纯自住；有黑科技，可以提前拿下能转正的房等拆迁，普通人玩不了。

2.也不要对公寓有幻想，交易税费极高，政策暂时不允许公寓转正。

3.说说适合你的几种方案：

投资打法：70万首付买240万总价的房子（适当高评）单价5万左右45-50平米一房或者小两房，回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

自住打法：70万首付买龙岗280万总价房子（高评）单价3.5万左右80平米买三房（龙城广场片区）最好有地铁。

提问：新人首问，亲爱的房姐，您好，我现在准备签深户了，老家是赣州的，现在没有什么积蓄，赣州也没有房子，但想在深圳立足，把户口迁过来想申请公租房，再过几年有能力就在深圳上车；在14年的时候信用卡使用的不太好，已经过了5年，不知道有没有影响；家里想我们在赣州买一套，但我们没有计划在赣州发展，想一直在深圳发展，我要怎么计划好呢？

回答：你好，信用卡逾期已经5年以上了，对贷款审批没有影响。赣州这种三四线城市有系统风险，不建议入手。先落户后买房思路正确，现阶段如果子弹15以上，建议用老人票去沈阳入手一套，保留你的sfsd，3年左右翻倍后出手上车深圳。

提问：等额本金贷款划算还是等额本息合适？我记得原来在星球里看到过，现在找不到

回答：为什么买房贷款，选择等额本息，而不是等额本金？我们以100万借款，基准利率4.9%，10年期（120个月）为例：等额本息首月还款10557元，等额本金12416元。1.同样锁定一笔借款，等额本金比等额本息的月供要多20%，这里的20%，如果换成等额本息，相当于你可以借来120万的贷款，凭空多了20%的支出，浪费了现金和现金所带来的机会。2.有人说，等额本金的月供是逐年减少的，还有人说，等额本金的总月供少于等额本息。没错，但是谁又会还10年的贷款呢？何况现实中往往是30年。先有定量，才有定性。利率是个位数，贷款是百位数哪怕按照10年期计算，等额本息要到第56个月的月供才超过等额本金，如果按照30年按揭，则要到第十几年，实际上大多数人到第5年房子已经翻倍出售\/换房\/还清重新抵押了。3.为什么还是有很多人觉得等额本金比等额本息好呢？最重要的一点，是因为我们的视角：通胀的速度，通常保守按照12%计算。我们把通胀速度（1%每月）乘以当前月供，才能得到真正的【币值】，【币值】才是真实的【月供】。一旦加上通胀这个因素，逻辑就变得鲜明易懂，相比没有通胀，我们的月供正在以肉眼可见的速度进行【收缩】。按照【币值】计算：等额本息首月月供10557元，等额本金12416元。等额本息末月月供3192元，等额本金3037元。结果是什么呢：1.等额本金的总月供，比等额本息更多2.等额本金早期消耗了你更多的现金，月供压力更大，也消耗了更多的机会3.买房开头难，等额本金可能成为压垮你的最后一根稻草。

提问：新人首问坐标大连，有一套两室住房，因为钉子户房产证下不来至今卖不了，现在宝宝出生了，预算200万，想下一步是买一个老破小的学区房，还是买一个普通三居，还是再添首付买新学区房。大连的房子哪个区域，楼盘适合我这种情况,能有一定保值升值空间。麻烦给一些建议。

回答：大连已经涨过一波了，属于外贸型城市，最近经济开始下滑，就业和人口都都不乐观，zf重点发力方向在沈阳。不过大连的IP价值高，东北三省干部们人手一套别墅，都是标配。北方人自住很合适。子弹200，考虑孩子上学，建议入手一套老破小挂学位，剩余子弹去沈阳投资，翻倍之后再考虑大连换改善房自住。

提问：智慧的房姐您好，同样价格的两房，都是中间楼层，朗诗里程70平和北大山水77平买哪个啊，单价朗诗更贵，个人感觉朗诗位置更好，周围配套完全，生活更方便。但是北大建筑质量更好，自然环境更好。还有就是，这两个小区的70平的两房和80+的小三房，哪个更有价值。如果是北大和满庭春来比较的话，哪个更好一些？希望得到您的指点。

回答：投资角度排序：朗诗里程>北大山水>满庭春。买不买重点还是看价格。投资角度三房优于两房。

提问：新人首问，房姐您好，坐标西安，以前总是低着头往前走，错过了不少好的机遇，人到中年了现在想换个活法，做些投资看能不能更自由些。家里现有一套大明宫附近18年房龄的多层房准备出手换现，保守有60w，子弹40w，除去生活费用年入10w。郊区有自建房暂时不用担心住的问题。但几年后还是需要在西安购入自住房的。不知该怎么规划，有想，一部分付首付先购一套曲江二期房保值，以便几年后换房，另一部分做投资，还不太清楚投资那里好。比较困惑怎么安排好。看了房姐的好多问答很是佩服，想问问智慧的房姐，如果是您，您会怎么安排和规划？感谢！

回答：你好，西安短期内继续凉凉。等到高新和曲江以及大明宫继续回调2成再买。西安土著可以专注二手淘笋，疫情结束之后看看能不能捡漏。

提问：房姐你好，今年五月刚在东莞搞定了第二套房，两套都是我老公的名买的和贷款的，因为家庭的房票已用完，下半年准备入手松山湖一套，我们准备办LH，好用我的名额腾出来两个房票，但感觉监管会越来越严，我怕JLH后续麻烦多，在考虑ZLH（双方感情和材产的风险已排除）想请您帮我分析下用哪种，利弊各是什么？以后还要搞第四套的谢谢

回答：你好，新征信上线后多军建仓更难了，建议大家能离的趁早离。新征信大概率不追溯历史是真爱离婚就没有风险

提问：房姐你好，第三问，浙江省公安厅正式发布《浙江省常住户口登记管理规定》，相关规定将在2020年5月1日正式开始实施。对房市有何影响？是否利好公寓类产品？

回答：杭州新政：“允许人才公寓、酒店式公寓设立集体户”公寓这类的产品其实是不限购的，所以对于前期很多没有房票的人而言，也算是一种退而求其次的入场方式大家都知道，不限购的公寓普遍就要比住宅更便宜。最关键的问题有三个：不能落户、无法享受到学区资源、二手交易税费过高而这次“允许人才公寓、酒店式公寓设立集体户”，其实就是打破了第一点，允许你落户了，但是请注意，购买公寓依旧不能解决学区的问题，后期涉及到的税费依然还是那么多。这次公寓放开落户，带来的结果可能就是“一石三鸟”首先有助于浙江整体落户人数达到一个新的台阶对于前期很多购买了公寓类产品但还没有落户的外来人口而言，这其实是一个很好的刺激点，你有学历可以直接落户，没有学历通过购买公寓，也可以落户。其次，是有助于浙江公寓整体的去库存，特别是有助于杭州公寓去库存。

提问：新人首问，追加：谢谢房姐的及时回复。我还是就刚才那个去年中北路入手的房子是否想办法退做个追问：1.这个房子的价格其实不够笋，就是户型还可以，价格比较适中，是我们前期看的几套中比较满意的吧。学区也不是特别急，还有3年孩子才小学。2.找别人买促成卖家违约不太可能，已经下架了，看只能合同中找找问题。3.贷款审核年前也通过了，就是贷款还没发放下来。就是这么个情况，您说如果退不了，保定金的基础上，就亏点买下来自住是吗？还是我再想想办法退掉更好啊？重点想问下，税费能有什么好办法能减免呢？自己有什么办法，中介有什么办法？找的中介。谢谢谢谢！

回答：先试试找合同漏洞，实在找不到，房子还算满意可以入手自住，长远看如果学区溢价一直存在，房子保值就没有问题。降低税费一般是需要中介配合做低进，如果中介有渠道就可以操作。

提问：房姐您好！急问！广州黄埔区府对面，87平总价250个左右（电梯加装），带下沙小学学位，靠近大沙东地铁口，据说属于旧城改造范围，90%以上村民已签改造意愿书，可以入手吗？中山首套房可以还清贷款，广州房票要到明年1月才拿到，可以操作首付3成吗？

回答：你好，感谢付费！博旧改一直是不鼓励的，除非7-8折笋。处女贷已用，在广州买房都算二套，全款抵押或者找渠道5改3.

提问：亲爱的房姐你好！请问白沙洲万科金色城市一线江景大平层单价2万自住和投资能买吗？

回答：万科金色城市2万贵了，1.8内才有性价比

提问：房姐您好，1：万科金域国际2号楼2楼118中间户型，一线临马路，采光无问题。单价1.78万带精装，总价210万。2：兰亭大镜128户型16楼西边户，横厅客厅朝西，单价1.34万带精装，总价173万兰亭大镜需全款才有这个价格。以上两个楼盘都是汉阳的，万科二环内地铁口，兰亭三环外地铁口，半自住半投资，选哪个为好。

回答：自住万科金域国际更好

提问：睿智房姐你好，几个问提。1.着急问题在哪里付费？2.海宁中介说2022年前海宁要划入杭州，是真的吗？真的话可以买吗？3.义乌虽是小城市，但有国际商贸城，人口密集，适合投吗？适合的话投哪里？离国际商贸城8公里的义乌东阳交界处（属于东阳()，单价1.1到1.3万，可以投吗？4.沈阳富力盛悦府的7号楼在最后面的边上可以吗？富力星月湾更便宜，可以吗

回答：1.投资不要赌博2.义乌的房地产，我觉得没什么前途。小商品市场的功能，逐渐在被各种新科技武装的电商所替代。本身也缺乏内生的经济增长动力，感觉产业升级的势还看不到。长期看，衰退似乎不可避免。3.富力可入，涨幅比上面2个选项更确定

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。