[摘要] 2018年已经结束，过去这一年，楼市经历了调控不断加码，多地进入限购、限贷、限价、限商、限售的“五限”严控状态，在下行周期中迎来了2019年。 　　2018年已经结束，过去这一年，楼市经历了调控不断加码，多地进入限购、限贷、限价、限商、限售的“五限”严控状态，在下行周期中迎来了2019年。 　　中央经济工作会议对2019年房地产定调“房住不炒”“长效机制”，提出了“因城施策、分类指导”，全国住房和建设工作会议则作出了以“稳房价稳地价稳预期”为目标，促进房地产市场平稳健康发展的要求。 　　在对2019年的预测上面，资深经济学家、房地产专家也产生了观点碰撞，甚至频繁上演“隔空喊话”。近期安信证券首席经济学家高善文和海通证券首席经济学家姜超的表态最能代表这种态势。 　　高善文对房地产未来趋势表示：“我并不认为像很多人说的那样，房地产价格将出现大调整。”姜超则驳回，中国房地产价格应该会有序下跌，平均跌幅极限在20％–30％。除了这两个代表性的观点，2018年内，两人还在库存是否已达到历史低位、供给还是需求决定房价，以及供应还是价格才是房价核心等问题上产生对峙。 　　2019年房地产市场将会如何表现？也有业内人士向记者表达了他的观点。 　　“目前楼市的下行周期已经确认，在这个周期内，房地产市场更多地是要避免过度降温，预计2019年一二线热点城市将会保持现有的调控政策，但在政策执行力度上，个别城市可能会根据实际情况有所调整。而三四线城市则在库存偏大、房价下行压力较大的情况下，大概率走向定向宽松。” 　　政策：因城施策 　　这一场从2016年开始的调控，到现在似乎已经走到了政策顶点。“全国房地产市场的政策底已经来临。”专家判断。 　　2018年5–8月，“调控潮”再次来袭，中央强调坚持调控，各个城市不断出台收紧楼市的调控政策，巡视组各地监督落实效果。7月31日，深圳正式发文加入“限售”城市群，一线城市楼市调控均进入限购、限贷、限价、限商、限售的“五限”严控状态。到年底，11–12月，房地产政策基本平稳，约束性政策锐减。 　　随着中央经济工作会议、全国住房和城乡建设工作会议的部署，楼市严控或迎来转机—“因城施策、分类指导”成为这其中最重要的一环。 　　在中央定调前后，已有山东省菏泽市、广东省广州市、湖南省衡阳市等各个地方明里暗里给楼市松了绑。 　　但未来具体如何因城施策，似乎还值得商榷。 　　中国指数研究院对房地产市场2019年展望指出，2019年需求端各项限制性调控政策将继续推进，供给端则会继续围绕增加短期供应量，调整住房及土地供应结构，提高保障性住房融资服务力度，推进中长期住房制度改革进行政策构建，继续保障“有效供给”。 　　同策研究院2019年楼市趋势展望指出深圳的村委统建的小产权房能买吗，2019年各城因城施策，“18＋X”政策或将落地。 　　“‘18＋X’即为地方政府自行调控，调控政策分为18项必选项加25项可选政策。其中18项必选项分为四大方向和原则，一是设置核心指标，只考核指标，不强制措施；二是要继续坚持‘房住不炒’；三是加大租赁和保障房力度；四是加大土地供应力度。”同策研究预判，“在同策重点监测25个热点城市中，‘18＋X’的因城施策方式会在北上广深等22个城市中试点，其中1月会先试点10个城市。”