小产权房离“合法化”还有多远，深圳的小产权房能否买到，以及深圳小产权房的最新政策

《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，由中共十八届三中全会通过，提出建立统一的城乡建设用地市场。小产权房“转好”的风又回来了。据报道，北京、深圳等地的小产权房近日纷纷提价，有的甚至一夜之间提价1000元/平方米。房地产专家陈宝存甚至表示，“你应该尽快购买像小产权房这样的投资。”小产权房的春天真的来了吗？

三中全会和《决定》的公报并没有表明小产权房将被合法化

与“383”计划相比，《决定》中有关小产权房的表述更为保守

所谓“小产权房”是一个大家都知道的术语，通常指的是“在农民集体所有的土地上建造的，卖给集体经济组织以外的居民的房屋。”在普通商品房价格高的今天，小产权房因其低廉的成本和价格而广受欢迎，但它们的存在违背了《土地管理法》。小产权房非常普遍。如何正确对待和处理小产权房问题已经成为社会各界关注的焦点，也成为各级政府亟待解决的难题。

北京沙河一栋小产权房旁的标语

北京沙河一栋小产权房旁的标语

十八届三中全会前，国务院发展研究中心，一个官方的高级智囊团，首次向公众披露了提交全会的“383”改革方案的总体报告全文，引起了广泛关注。土地制度改革是报告中八个关键改革领域之一。该报告建议“建立一个平等准入和公平交易的土地市场。”在规划和使用的控制下，允许农村集体土地和国有土地平等进入非农土地市场，形成权利平等、规则统一的开放交易平台，建立统一土地市场下的土地价格体系。”“在集体建设用地入市的框架下，形成的‘小产权房’将根据不同情况支付一定的土地出让收入，这一历史问题将得到妥善解决。”根据“383”计划，小产权房不仅在一定条件下允许进入市场，而且现有小产权房的合法性也得到认可。

然而，在中共十八届三中全会公报和《决定》中，相关表述却大相径庭。虽然“建立统一的城乡建设用地市场”是核心精神，但《决定》中具体规定的是“在符合规划和用途控制的前提下，允许农村集体建设用地出售、出租和投资，实行与国有土地相同的方式。”进入市场，获得相同的价格。”所谓“农村集体经营性建设用地”，一般理解为“农村集体经济，如工厂和乡镇企业使用的其他地块”，与之相对应的是“非经营性建设用地”，属于宅基地，主要涉及小产权房。《决定》没有提到“非经营性建设用地”是否允许上市，也没有提到如何处置现有的小产权房。

住房和城乡建设部的官员说：“我从来没有听说过国家取消对小产权房的禁令。”

事实上，今年年初中央一号文件已经明确提出“农村集体非经营性建设用地不得进入市场”。《决定》中提到的“利用宅基地赋予农民更多的财产权”的方式是——“保障农民宅基地的用益物权，改革和完善农村宅基地制度，选择一些试点项目，审慎稳步推进农民住房产权的抵押、担保和转让，探索农民增加财产性收入的渠道。建立农村产权转让交易市场

因此，公报和《决定》出台后，房地产专家杨红旭明确判断，“宅基地不是商业建设用地，未来几年不可能实现与国有土地一样的市场准入。”“主要与住宅相关的小型房产暂时看不到好转的希望。”住房和城乡建设部官员李炳仁几天前表示，“我从未听说过国家取消小产权房禁令。”

综上所述，昨天备受关注的新闻《社科院专家：小产权房从不合法到合法是大势所趋》可能与实际情况不符。

那么，为什么许多人期望小产权房合法化，但迄今为止他们从未成功？

但是，小产权房的存在是相当合理的

小产权房的出现源于不合理的土地垄断制度

小产权房问题的根源在于城乡土地的双重所有权和政府对一级土地市场的垄断。—— 《宪法》规定城市土地为国有，农村土地为集体所有，而《土地管理法》规定买卖土地必须通过政府。在这种制度下，农民集体对土地的占有、使用、收益和处分权受到限制，特别是农村集体土地使用权最终处分权的缺失，导致农村集体所有的土地无法直接进入土地流转市场。地方政府作为土地一级市场的垄断者，以低价征收农村集体土地，然后通过“招标、拍卖、挂牌”的方式高价出让给房地产开发商，从而获得大量的高垄断利益。农民不愿意让利益被地方政府垄断，这就是“小产权房”出现的原因。