经济观察网记者陈波报道，6月中旬，万科和富士康员工在城中村发生纠纷。《深圳市城中村(旧村)总体规划(2020-2025)》(以下简称《城中村总体规划》)发布后，预计会有政策依据。

6月11日，以富士康员工代表的口吻写的两封公开信提出，万科在改造城中村(深圳农村住宅)时，应考虑租户权益，不应盲目提高周边租金水平。万科装修后，相关部门应对房屋租金水平进行指导。

11月5日，深圳市规划和国土资源委员会(以下简称“深圳市规划委员会”)公布了上述《城中村总体规划》征求意见稿，明确指出政府有关部门应加强对城中村租赁市场的监管。

具体来说，要求企业控制改造成本，并参照租赁指导价合理定价；如果装修后租房，应优先满足原住户的租房需求，并有效保证村内低成本居住空间的供应；加强市场秩序整顿，严厉打击城中村租赁市场违法行为，将(深圳小产权房)违法信息纳入信用信息共享平台。

在加强城中村租赁管理的背后，深圳正在鼓励区内土地进行城中村综合改造。

城中村是深圳城市发展的特殊载体和重要单元。根据深圳市国土资源委员会此前的调查数据，深圳市城中村土地总面积约为320平方公里，约占深圳市土地总面积的1/6。在城市发展受到土地资源稀缺的制约后，城中村的拆迁改造一度成为深圳土地供应的主要渠道。水北、蔡武威、大冲和白石洲等城市综合体的崛起，只是深圳城中村拆迁改造的一个典型案例。

“过去，深圳城中村改造基本上是以拆迁改造和土地整理为主，综合整治模式所占比重很小。”一名在城中村改造部门工作的房地产企业内部员工告诉经济观察网。

2016年12月，深圳市土地委员会发布了《深圳市城市更新“十三五”规划》号文件，表明城中村改造的目标是改善配套设施，改善环境，以综合整治为主，拆迁改造为辅。规划期内，力争完成100个城中村、旧住宅区和旧商业区综合整治项目。

今年《城中村总体规划》，政府的主导和协调作用从政策层面得到加强，市场参与者的参与机制得到完善。规划细化了城中村综合改造的路径：政府相关部门应明确城中村大规模改造的要求和流程，通过规划引导、总体规划和价格引导等方式，引导各区在综合改造区内有序推进城中村大规模租赁改造，符合条件的纳入政策性住房保障体系。

如《深圳市住房保障发展规划 (2016-2020)》所述，根据2013年的住房调查，深圳的住房总量为1035万套。其中，原村民集体经济组织自建和联合建房33.44万套，约650万套。粗略估计，深圳城中村的住房比例达到62.8%。

同时，根据深圳链家研究所的长期监测，深圳农村房屋实际出租率可能达到60%-70%。这意味着深圳的城中村是深圳的租赁市场，也是保障房的潜在大供应商。

今年9月，深圳市住房和城乡建设局建议，城市中的村庄应在全面改善后纳入住房保障体系，并分配给符合条件的住房困难家庭。

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深圳何仪旧城改造集团董事总经理罗宇解释说，在深圳市场的早期阶段，不同的开发商参与了各种城中村改造，所有这些都是为了促使该项目被纳入拆迁改造计划，以获取超额利润。然而，城中村的改造必须得到政府的批准。如果他们这次被锁定在综合改善区内，在未来7年内，绝对没有办法透过拆卸重建或纳入土地发展计划，将他们变成发展用地。结果，被包围但尚未建立的城中村项目陷入了困境。“所以这次之后，很多开发商都会采取观望的态度，资金也不愿意再进入这个领域。深圳城中村的拆迁改造基本上处于“冻结状态”

事实上，开发商已不再依赖拆迁和重建，而是转向“城中村综合改造”业务，这已经拉开了水的考验。去年7月，万科成立深圳万村发展有限公司，随后，碧桂园、深野等房企开始大规模集中介入深圳城中村综合改造。