浙江在线3月17日讯2016年6月，俞女士看着拿回的47万元购房款百感交集。2013年初，俞女士为了落实子女的婚房，看中某房屋中介公司售价49万元，位于杭州市富阳区富春街道秋丰村一套小产权房(建筑面积约180平方米)。经俞女士了解，该房屋系卖主何先生向房东(邵某)处购得的毛胚房。在此之前，俞女士听说小产权房存在风险，故特别要求房东(邵某)在房屋买卖合同上签字确认。

　　案件回顾：

　　2013年底，俞女士和何先生及房东(邵某)签订《房屋转让协议书》一份，由俞女士以49万元的价格向何先生购买上述房屋。2014年5月，俞女士陆续向何先生支付完购房款49万元。2015年初，俞女士联系好装修人员对房屋进场装修时，受到了某等人的阻挠。经了解，房东邵某向某借款到期未还，故邵某早已将房屋抵给某。俞女士拿出《房屋转让协议书》已证明该房屋已由其以49万元的价格购买，然某认为邵某抵房在先，俞女士买房在后，该房屋归某所有。无奈之下，俞女士联系何先生并报警，民警到场了解案情后认为，该争议属于民事纠纷，由各方自行协商解决，建议各方在未出协商结果前不宜处置争议房屋。

　　然在协商期间，某对案涉房屋进行了装修并派人入住。得知该情况后，俞女士于2015年10月底向法院提起了诉讼，要求确认《房屋转让协议书》，统建楼和小产权的区别，何先生、房东(邵某)返还款购房款49万元。房东(邵某)收到传票后玩起了失踪，何先生则提起了反诉，要求俞女士赔偿房屋占用使用费6万余元及中介费1万元。后经法院调解，由何先生返还俞女士购房款47万元。

　　律师点评：

　　“小产权房”并非法律上的概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。通常是指在农村集体所有的土地上建设的房屋。

　　由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用，因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证，而是由乡政府或村委会颁发，所以也称乡产权房。

　　“小产权房”没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。

　　为何有那么多人钟情于“小产权房”呢？“小产权房”实际是商品房价格居高不下与市场刚需持续增长之间矛盾的产物。由于“小产权房”没有缴纳土地出让金，也没有开放商的利润攫取，故价格低廉(是同地段商品房价格的1/3甚至更低)。这吸引了很大一部分资金不足，却亟待买房的刚需群体。

　　目前富阳区现存大量的“小产权房”交易案例，虽然近年受到“小产权房”不能享受学区房等政策因素的影响，交易数量及价格有一定的回落，但绝对数量仍比较大。

　　“小产权房”交易法律认可吗？

　　根据我国《城市房地产管理法》第九条规定“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”

　　《土地管理法》第六十二条之规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”

　　《土地管理法》第六十三条之规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”

　　《物权法》第一百五十三条之规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”

　　因此，目前集体土地上建造的房屋禁止未经集体经济组织同意擅自转让，禁止向本村已有宅基地的集体经济组织成员转让，禁止向本村集体经济组织成员以外的成员转让。“小产权房”不具备完整的所有权，深圳龙华大浪小产权房，不能办理产权变更登记手续。“小产权房”买卖合同很可能被法院认定无效，得不到法律的保护，小产权很大程度上是无产权。

　　本案中，俞女士非房东(邵某)所在村集体经济组织成员，所签订的《房屋转让协议书》系无效合同，俞女士无法依据协议主继续履行合同从而取得房屋，而只能依据向何先生主返还购房款。相对何先生和某，拿到购房款的俞女士显然是幸运的。

　　综上所述，“小产权房”虽然有具价廉的优点，但由于先天不足“小产权房”的交易存在较大的法律风险。大家切莫只顾价廉而忽视了将来的法律风险。以免给自己带来不必要的损失。

　　点评律师：

　　浙江五勤律师事务所律师

　　韩峰明

　　浙江五勤律师事务所，创立于2015年，是一家以政银企法律顾问、刑事辩护、传统民商事诉讼、金融、知识产权见长的综合性律师事务所。五勤所位于杭州富阳区高端写字楼富阳文化创意大厦13楼，办公面积近800㎡，现有专职律师10名，实习律师及行政后勤人员4名。