摘要：近期，南京二手房市场有点迷，各个板块价格貌似都在上涨，但是很多房东开始和我抱怨房价降了也卖不出去！

近期，南京二手房市场有点迷，各个板块价格貌似都在上涨，但是很多房东开始和我抱怨房价降了也卖不出去！

目前南京土拍市场火热，新房市场同样肉眼可见的火热，90分钟卖光、去化超九成、基本售罄......而在市场的刺激下，下半年更有不少纯新盘扎堆市场。

新房上市量增加，不少二手房业主开始卖房换新房，在此情况下，二手房市场开始呈现疲软。挂牌量上升，很多房主开始降价卖房，在“房住不炒”的大环境下，南京一二手倒挂现象逐渐减少，盈利空间难有，一批投资客凉凉。

降价卖房！涨价失败！南京二手房业主近期有点难

就在今天，有位同事找到我，想让帮忙推荐一套房源。这位房主因为改善置换，打算出手位于鼓楼板块的中海凯旋门45㎡的小户型房源。

这套房源我大致了解了一下，朝向西，面价小，属于南京财经大学附属小学的学区房。现在总价142万，可以说这个价格还是比较中规中矩的，不过我了解到，因为房主着急换新房，这个价格还是可以降的。

在去年的时候，我曾实探小区，当时成交量还是比较火热的，根本不愁卖。房主原本以为这套房子非常好出手，就准备看好新房后再卖这套房，哪知道房源挂出一段时间了，还是没有卖出去，新房现在首付凑不够开始捉急了。

不仅如此，在我们平台上很多房源都是因为换新房开始抛售房源。

但是近期前来看房的，基本都是因为价格谈不拢成交失败。“价格谈的太多，房主不乐意卖”某中介向我透露房源销售情况。

另一方面，这几天二手房市场消息不断：学区划分变动、新房价格上涨，都在刺激二手房市场。

就在这两天有网友爆料：河西南有小区房源涨价以后，附近两个知名中介一套房都没有卖掉……有人吐槽：河西南这是涨价失败了啊！

一方面，业主惜售，还想再看看后面的房价走势，所以大多数业主也不急着卖，而一些买房人对于这个涨价，心里也是有点抗拒的，一下子涨个50万、100万的，有些人不是能一下子接受的；另一方面，最近新房市场太活跃了，新玄武、南部新城，包括江北核心区都在开盘，一些买房人尽管很看好河西南，但多多少少还是会有点犹豫，这就导致来看的人不少，但能立马买的人不多。

就在上周，我实探小行和燕子矶板块时，也发现同样的情况。就如琥珀森林受到仁恒入驻的刺激，周边配套也丰富，小区业主自觉价格被低估，但是挂牌价格上涨之后，成交量明显减少。

燕子矶板块乐居雅花园，有不少房主把价格挂到3万/㎡的价格，小区房源原本在5月初成交量非常高，但是涨价后买房者观望情绪变高。

冷热不均！新房如火如荼，二手房市场表现疲软

不过南京楼市中永远存在两面性，二手房市场疲软，但是新房市场火热。

就在今天，新房市场6盘齐开，超7000人冒雨买房，一时间刷爆整个南京房产圈。据365楼市的同事现场直击，有5盘基本卖光，可以说是6000多人陪跑。其中都会四季90分钟卖光，万象天地九悦2个半小时卖光，大鱼去化9成......

而在马上到来的7月份，还将有7大纯新盘上市，分别是河西中的苏宁檀悦、海玥花园，南部新城的华著兰庭、云澜尚府，城中的锦绣珑湾，燕子矶的金科博翠花园。

新房再抢手，到最后都会流入二手房市场，二手房的流通性对于投资客来说至关重要。

事实上，二手房市场近期受到新房影响很大，不少房源短期内卖不掉的原因也是受到新房上市量的影响。从目前365淘房的挂牌房源就可以看出，挂牌量越来越多，3、4、5月份同比往年的挂牌量涨幅很大。

南京二手房市场挂牌量越来越多的原因，一方面此前疯狂涌入楼市的投资客开始变现去杠杆，二是不少改善型购房者正筹备置换品质更好的房源，要买之前，必然要先卖掉原来的房子。

新房的不断涌入，让不少买房者纷纷投入新房市场，还有改善客群也加入新房市场的大军中。

在这种情况下，有业内人士表示，新房上市量增加，二手房库存变大。僵持之下，从而导致二手房的议价空间也将变大，这意味着房地产市场也将进入买方市场。

市场僵持之下，南京这三类房源不要碰！

国家统计局数据显示，5月南京二手房价格环比上涨0.4%、同比上涨5.3%（4月环比上涨0.5%、同比上涨5%；3月环比上涨0.2%，同比上涨4.6%）

其实，目前南京二手房中地理位置优越，小区品质佳，并且伴有学区优势的房源还是呈现上涨的趋势，并且这类房源成交情况依然良好。但是二手房中这部分房源毕竟还是少数，其他的房源并没有涨幅现象，有的甚至出现明显下跌。

就在前两天同事统计了江北7大板块中，67家新房最新价格和288个小区二手房最新挂牌价，其中112个小区挂牌价下跌！尤其是桥北板块，房源下跌的比例更加明显。

桥北板块↓↓

备注：以上数据来自365二手房，价格均为挂牌均价，根据户型以及楼层和位置的不同会有所浮动，仅供趋势参考。 

有楼市专家分析，往往一手房市场较好的市场，二手房的交易量也并不差，只是大部新房成交集中的区域，二手房反而成交量会较差；而二手房的成交集中区，往往集中在一手房没有集中供应的区域。

未来，在房住不炒的大背景下，房价未来长期预期保持稳定。一二手房的价差本身会逐渐被市场淡化，未来楼市也将很难有极大的盈利空间，炒房致富也将成为历史。

从近期的二手房成交房源来看，近期比较难卖的房源，总结一下就这三类：没有学区的“老破小”、新房供应量较大的片区、地理位置上有不利因素！

在买二手房时，其实很多人更注重的是户型、地段问题，但是往往把房龄给忽略了，松岗小产权房出售，一些二手房房龄太老，没有学区优势的情况，银行会担心房子的流通性，对办理贷款上有一定影响。另外，土地使用年限和房屋保值上也会产生或多或少影响。

另外，小区环境差的房子就意味着社区景观的匮乏和居住氛围的匮乏，也就意味着大概率只能吸引绝对刚需客户，客户面不够宽泛，而且瞄准的又是购买力薄弱，对价格极为敏感的刚需客户，后期的溢价力可能会受限。

其次，在新房上市量比较集中的板块，二手房只要没有价格优势，那么房源成交的概率就会大打折扣。最典型的案例就是整个江北市场，新房上市量极大，二手房明显没有成交优势，很多中介都是靠推广新房拿提成。

最后，在购买二手房时提醒下大家，对于小产权房慎入，由于小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案，所以不能办理不动产权证。

目前，小产权房的建造与交易均不合法，因此小产权房不受现行房地产法律法规的保护，全国不少地方都在清理小产权房。

从目前的南京楼市看，今年二手房还会是楼市成交主力，提醒大家，买二手房还是要看品质和学区，这是二手房中保值增值的两个“不二法门”。