原标题：新政登陆，小产权房违法建设，难以成为正式会员

小产权房能成为正式会员吗？这个已经纠缠多年的话题已经得出了结论。上周，自然资源部发布了《关于加快宅基地和集体建设用地 使用权 确权登记 工作 的通知》，重申小产权房和其他房屋不能通过登记使非法土地使用合法化。非法占用耕地建房、违反生态保护红线控制要求建房、城市居民非法购买宅基地、小产权房等。不得注册，也不得通过注册合法化。

这一官方声明让许多购买小产权房的购房者彻底失望了。十多年前，小产权房在省会城市的城乡结合部被野蛮开发，发展背景复杂多样。这些项目今天的前景如何？普通购房者如何区分小产权房？一个小的产权房和一个没有完整证书的房子一样吗？所有的小产权房都是非法的吗？今后如何处理因购买小产权房而产生的纠纷？

小产权房不完全证书房

“小产权房”的概念已经提出了十多年，在所有购房者的心中，小产权房就是证书不全的代名词。但事实上，小产权房的概念与证件不全的房子完全不同。

小产权房的建设大致可以分为三种类型。第一种是村民在他们的家园上建造的房子，他们自己筹集建设资金。二是村委会和村民在集体土地上开发建设的统一建筑。村民既是建筑商又是股东，每年都领取红利。第三类是开发商和村集体建设的物业，具有合理的规划设计、专业的物业服务和社区设施。第三种方法可以很好地改善村民的生活条件。这也是购房者常说的小产权房，也是最容易发生纠纷的小产权房。

证件不全的房子有很多种，小产权房只是其中之一。证件不全的房屋包括：使用集体所有土地开发的房屋，也称为“小产权房”；未经项目批准或者未经许可擅自改变项目建筑的；未经规划批准的建筑物；擅自改变规划建筑的；未经许可改变土地用途的房地产；存在土地产权纠纷；无销售许可证和产权证的房屋；房屋未经验收或者验收不合格的；土地或房屋未抵押；开发商未缴纳相关税费的；土地和房屋被有关部门等查封。

目前，未经许可购买小产权房的行为不受国家法律的承认和保护。太原市房管局官员表示，在小产权房问题上的官方立场是：“拆一批，教育一批，处理一批，震慑一批，追究一批责任，警告一批。”业内人士表示，想低价购买小产权房的买家在买房前需要认真考虑小产权房未来可能存在的风险，如未完成的业务、未拆迁补偿、无效的销售合同以及无法保护自身权利等。购买廉价的小型房产将在后期隐藏高风险。

该村小产权的转让是合法的。

并非所有的小型房地产交易都是非法的。例如，农村地区出售宅基地房屋经常发生，这种房屋只转让使用权，不买卖所有权。

中贸硅谷太原律师事务所律师李宁告诉《山西晚报》:“转让小产权时，如果符合以下四点，合同有效，交易合法。首先，房屋交易需要得到村委会和乡镇政府的批准。其次，转让方和受让方都是村里的村民。同时，受让方没有宅基地且符合宅基地申请条件。宅基地使用权不能单独转让，必须与房屋一起转让。此外，转让方的户口应已迁出o村

李宁说，根据上述法律规定，可以看出，中国法律明确规定，农村房屋，即所谓的小产权房，只能分配给村里的村民，禁止出售给城镇居民，但并不禁止小产权房在同一个集体组织成员之间流通和出售。根据私法原则，法律可以不受禁止地实施。中国的法律法规不禁止同一集体成员之间出售小产权房。因此，只要同一集体的成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，在签订小产权房买卖合同时，所表达的意思就是真实的。用统一的方式建造房子安全吗？不违反法律或公共利益，小产权房买卖合同一般被认为是有效的。

非法购买宅基地建房不能成为正式会员。

然而，大多数小产权房的购买者都面临着购买合同违法、交易在法律上被视为无效的情况。有两种情况被认为是非法的：第一，集体与其他集体组织成员之间购买和出售小产权房，如太原市马骁村村民在婺城村集体土地上购买房屋；第二，集体组织成员和城镇居民之间有小产权房买卖，也就是说，目前市场上的情况最多，可以简单地理解为“公民”购买“农民房”。

农村宅基地是农民的基础。农民只有宅基地使用权，没有所有权。就司法实践而言，人民法院不支持城市居民购买宅基地或农村房屋的主张。一般来说，农村私房买卖合同将被视为无效。

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