小产权房作为在农村集体土地上建设的房屋，因为未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不属于法律概念，该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。鉴于小产权房与城市国有土地上的房屋存在的以上差异，因此国家限制城镇居民取得小产权所有权而仅能取得使用权，小产权房仅能在本集体经济组织内进行有限的流转。故我们建议，城市居民应充分预见到购买小产权可能带来的不确定风险，尤其是不能取得小产权房所有权的风险，因无法最终取得所有权，在未来出现纠纷很难维权，甚至在国家政策变化时，可能连使用权都无法保证。

【案件回放】

岑泉山系城镇居民，其生前购买的房屋属北京市丰台区花乡狼垡村的小产权房春东苑房屋，至今未能办理产权证明。岑泉山生前所写的《特此声明》将春东苑房屋赠与罗×，岑泉山去世后罗×在法定时间内表示接受赠与。岑泉山的继承人周×与罗×因案涉房屋继承产生争议，，诉至北京市丰台区法院，丰台区法院一审判决后，罗×不服上诉至北京市第二中院，第二中院经审理后改判驳回了周×的诉讼请求。

后周×向北京高院提请再审，北京高院依法裁定驳回了周×的再审申请。北京高院根据《继承法》第十六条关于“公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人”以及第二十五条关于“受遗赠人应当知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示，到期没有表示的，视为放弃受遗赠”的规定，认定罗×已经通过受遗赠取得了案涉小产权的使用权。本案中，岑泉山生前所写的《特此声明》符合遗赠的规定形式要件，且罗×在法定时间内也表示了接受遗赠。又根据《继承法》的第三条关于：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产”的规定，虽然案涉房屋无法办理产权证明但岑泉山出资购买并居住使用多年，亦属于法律意义上的物，其能够为权利人占有、使用、收益，因此罗×可以继承案涉房屋的使用权。

岑泉山所书写的《特此声明》符合法律规定的遗赠遗嘱的形式要件。周×对《特此声明》的真实性不予认可，但未能提供相反证据予以佐证。岑泉山去世后，罗×在法律规定的时限内明确表示接受赠与。诉争房产属于限制交易的小产权房，当前，虽然尚不能依法进行物权登记或变更登记，但岑泉山出资购买并居住使用多年，亦属于法律意义上的物，其能够为权利人占有、使用、收益。罗×起诉时表明接受遗赠遗嘱并要求确认诉争房屋的使用权，于法有据。

对于已被有权机关认定为违法建筑的小产权房，不予处理；但违法建筑已经行政程序合法化的，可以对其所有权归属做出处理。对于虽未经行政准建，但长期存在且未受到行政处罚的房屋，可以对其使用做出处理。在处理相关房屋的使用归属时，能分割的进行分割，不能分割的可采用协商、竞价、询价等方式进行给予适当补偿。”“小产权房”的认定和处理属于有关行政机关的职权范围；审判机关对“小产权房”的确权纠纷不予处理；但审判机关可对符合条件的“小产权房”的使用归属进行分割。