深圳小产权房网因为是房地产中介顾问的原因，接到过太多的集资房或期房转让的纠纷，在我们所的几次学习会上讨论，大家都谈及有效与无效的问题，查了一下各地司法实践，也有两种说法，但我个人还是认为是有效，除了法律本身的依据外，还是保护交易才是关键．
实际上集资房指标及期房都不是一种物权，我认为应当是一种权利，或叫合同权利，是当事人可能拥有取得房屋的权利．这种权利的转让并非违反法律法规的禁止性规定，其合同效力属于附条件，即将来取得了房屋产权后当事人有完成物权过户的义务．但实际中可能有开发商或单位禁止转让的规定，如果有，其约束力还是有的，其未取得允许的转让行为也应当无效，其无效的原因是权利的相对人未同意．
作为一种社会现象，并且还比较频繁出现在社会生活中，法律就应当为其服务或调整，但如果让其长期置身于法律的空白区内，是不利于市场及经济的发展的，立法的可能性不大，但作为司法解释是可以明确出来的．呼吁最高院能够出具相应的司法解释统一来调整这类纠纷，让法律为经济服务．
其他观点：
公民买卖“集资房”法律适用问题探析购房指标转让协议是否合法？
20071014 19:35
来源：江苏法制报 【核心提示】 集资房转让≠集资房 暂未取得产权的集资房 单位与职工之间的限制性约定能否对抗集资房买受人 出卖人履行义务 对集资建房转让合同效力认定的思考 目前在住房房价越来越高的状况下，有条件的单位为解决本单位职工住房问题，组织职工按综合造价进行集资建房。由于这种建房方式可享受一定的住房规费减免政策,职工的集资建房一般要比商品房价约低百分之四十左右。只要是单位搞职工集资建房,大多数的职工都会报名参加，这种方式对解决和改善职工住房条件是其他方式无可比喻的。职工集资建房又是一种新事物，管理上存在一定的漏洞，只要你是本单位职工，不管你有房还是无房，基本上都能参加职工集资建房，带有一定的福利性质。有的单位搞了一次职工集资建房后还搞二次集资，还有甚者，在此不对职工集资建房的次数作研究，笔者要提出的是“职工将集资建房转让给他人一定时间后又以转让无效，法院对其转让合同的效力该如何处理为妥”这一主题进行探讨。 一、提出集资建房转让合同无效的方式 在审判实践中，往往此类纠纷的转让物早已交付，受让者已对房屋进行装饰入住，有的是以集资建房转让时未经得集资者单位的同意，违反了集资建房管理规定而无效，应返还房屋，支付使用期间的房屋使用费；有的是以集资建房转让时房屋尚未取得房屋产权证，违反了法律规定而无效，应返还房屋，支付使用期间的房屋使用费。 二、现行的集资建房转让规定 国家对集资建房暂无法律规定，只是各地对集资建房作了一些相应规定，就其是否可转让未作过多的相应规定。处理此类案件一般是适用《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定进行处理。 《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定了民事法律行为应当具备的三种条件、第五十八条规定了七种民事行为无效、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了五种合同无效的情形、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定了七种房地产不得转让的行为。应该说处理这类纠纷是有法律规定的。 三、此类房屋的现状 当事人主的此类房屋，在价格上看，发生交易时的房价与现时房价确实产生了较大的变化；在交易形式上看，转让时未征得集资建房单位的同意；从权利保护上看，至今的相关审批记载都是集资建房职工的；从实质上看，集资建房职工早已失去房屋控制权。 四、对职工将集资建房转让合同效力的思考 1、如果认定集资建房转让合同无效，可依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第一款第（六）项规定“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”无效和第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人”。 因为职工转让集资建房时尚未取得权属证书又未征得集资建房单位的同意，认定为无效是有法律依据的。 2、如果认定集资建房转让合同有效，可依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反社会或者公共利益”、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》(一)第四条规定“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依靠”。目前尚无禁止集资建房转让的全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规。 3、认定集资建房转让合同无效产生的后果。合同无效必然会产生双方当事人各自承担返还责任的后果。受让人无疑要将使用或准备使用的房屋返还给出让人，出让人又要房价款和房屋装修费返还给受让人。但对于这期间的房屋使用费和出让时的房价和现时的房价差额又怎么处理为妥？ 4、笔者认为，集资建房转让合同按有效认定为妥。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让是针对的城市房地产开发一级市场而言，对集资建房转让合同的审查还是应根据民法通则和合同法的相关规定进行处理。这样处理不违背诚实信用原则，也有利于社会稳定。 （作者单位：重庆綦江县人民法院） 购房指标转让协议是否合法？ 李诗林 【正文】 浅谈集资房转让合同的效力 兼与舒楚明法官商榷 汪信明 重庆汇邦律师事务所 近日，笔者接触到一个案子，就是职工将单位与房地产开发商联合建设的集资合作建房进行转让而与受让人产生的纠纷。而笔者代表的是转让人，初接此案时，笔者也问过一些同行，大都认为转让无效，并且也看到过一些判决，其中还不乏有一审法院认为有效而被二审法院改判的案例。笔者顿时觉得，这可能又是司法实践中是否皆可的实践问题了？于是想到了去网上看看法学界主流观点。笔者通过百度输入“集资房转让的效力”关键字，而中国法院网登载的重庆市綦江县人民法院舒楚明法官的《对集资建房转让合同效力认定的思考》一文赫然位居首位！当属主流观点了吧！可仔细一看，却又对舒楚明法官的观点不敢完全苟同！故在此攥写此文，企图抛砖引玉，吸引更多同行的精妙意见，供大家共同鉴赏！ 现在的集资建房中，除了舒楚明法官提到各种产生转让纠纷的因素外，还出现了有的是单位根据开发商要求或特别是开发商不允许转让而要求加价回购的情形，但不论何种情形，笔者认为都是无效的，体现在： 一、集资房转让违反《城市房地产管理法》方面的明确禁止规定 开发商与单位的集资合作建房，按照建住房[2007]258号《经济适用住房管理办法》(以前的建住房[2004]77号《经济适用住房管理办法》同样有规定)第35条的规定，单位集资合作建房属于经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。而根据《经济适用住房管理办法》第30条的规定，经济适用住房是属于被限制产权的房地产，经济适用住房购房人只能够拥有有限产权。购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。这就说明国家行政机关（建设部等七部委）通过文件命令房屋交易所用不予办理房产证的禁止交易的行政管理的形式限制了经济适用住房购房人的房地产权利，因此，单位集资合作建房属于《城市房地产管理法》第38条第（二）项“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”而禁止转让的房产；因而转让单位集资合作建房违反了《城市房地产管理法》的禁止性规定，根据《合同法》第52条第（五）项关于“违反法律、行政法规的强制性规定”而合同无效的规定，应该属于无效。 同理，集资房未依法登记领取权属证书前，同样属于《城市房地产管理法》第38条第（六）项“未依法登记领取权属证书的”而禁止转让的房产；同样应该认定为无效！ 谈到这里，可以从此部分前段得知，虽然国家的法律和行政法规无明确的字句条款对集资房转让有禁止规定，但《城市房地产管理法》以“行政机关以其他形式限制房地产权利的房产”禁止转让而对此是有明确规定的。而且该条款属于兜底性条款，就需要其他法规、规章、政策对兜底性条款进行具体细化，而《经济适用住房管理办法》就是对经济适用住房性质的单位集资房的转让予以了明确规定，即限制产权和转让。因此，笔者不赞同舒楚明先生针对此而提出的国家法律、行政法规无相关规定的说法！另一方面，既然转让的是房产，那么就应该接受《城市房地产管理法》的规范，怎一句“未经依法登记领取权属证书的”房地产不得转让是针对城市房地产开发一级市场而言了事？理论何在？何以服人？给人的感觉，可能会有涉武断！ 二、在开发商或单位不同意转让而加价回购的情形下转让集资房，还违反《合同法》方面的禁止性规定。 由于开发商、单位与集资者存在集资建房合同，而开发商或单位交付房屋与集资者交付房款因存在可以加价回购的情节而必然都没有履行或没有履行完毕，此时转让集资房就是集资者将自己与单位或开发商之间的集资建房合同中属于自己的权利部分进行转让，属于合同权利的转让；由于开发商或单位因与集资者有约定不准转让而要求加价回购，因此，根据《合同法》第79条第（二）项关于“按照当事人约定不得转让”的合同权利的规定，集资者转让此合同权利违反了《合同法》的禁止性规定，根据《合同法》第52条第（五）项关于“违反法律、行政法规的强制性规定”而合同无效的规定，应该属于无效。 并且，转让开发商或单位不同意转让而要求加价回购的集资房，本身就属于恶意串通，损害第三人（开发商或单位）利益的行为。而转让后受让人仍然以集资者名义履行合同，这就是明显的恶意串通。符合《合同法》第52条第（二）项关于“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”而合同无效的规定； 在笔者征集观点的过程中，还有同行谈到，现在的《物权法》已经对转让物权的合同效力有特别规定即转让物权未办理物权登记的，不影响合同效力的新观点，也就是说，集资房的转让合同可以有效，待符合办理登记的条件后予以办理物权登记而完成物权的转让。但是，笔者要想说的是，根据《物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，仍然可以看出，转让物权合同的效力是否生效，仍然要接受“法律另有规定或者合同另有约定（这里指转让本合同）”条件的限制，而前面笔者陈述的观点，不就是法律对此另有规定而禁止转让吗？。 最后，笔者还想谈的是，舒楚明法官既然以“认定转让有效”不违背《民法通则》中诚实信用原则为标准，那么《民法通则》的首要基本原则是什么呢？《民法通则》第一章基本原则第一条规定的是为了保障公民、法人的合法的民事权益！可见，合法原则才是首要的基本原则。所以，笔者认为，既然是法治社会，合法原则就应该放在首位，而其他原则包括诚信原则都只能是在合法原则的前提下才可能成立的原则！如果抛开合法原则而单独适用诚信原则的合同成立有效的话，那么，试问？在中国，谁又可以通过法院民事诉讼的方式向购买方索要可能出现的销售的枪支、毒品等货款呢？可能有待商榷吧！ 二○○八年六月二十三日
□策划 戴丽娟 撰稿 孟源 单雪晴
集资建房政策是计划经济向市场经济转轨过程中的一项过渡性政策，对改善城镇居民和部分行业职工住房紧的状况起到了一定的缓解作用。所谓“集资房”，是党政机关、企事业单位利用自用存量划拨用地，群众自行集资建设，按成本价销售，以解决职工住房困难的一种方式。近年来，商品房价格始终居高不下并不断向上攀升，由于各行各业集资建造的经济适用房完全能够满足群众日常居住和生活的需要，且价格较商品房低廉许多，加之为数不少的享受集资房优惠政策的单位职工出于转卖牟利等目的，使得市场上的集资房交易“火爆”异常，由此产生的房屋转让纠纷亦不断增多。以笔者所在的徐州法院为例，2006年涉及集资房转让的民事纠纷高达上百件，其中以本案较为典型。
买卖集资房惹纷争
2002年，被告某所在的铜山县供电公司为改善职工生活条件，实施了“铜电家园”经济适用房建设，按工龄、职务、职称、学历、是否独生子女等条件分配给职工居住。因某无力提供购房集资款，不愿购买，后经朋友介绍，原告郭某愿意购买。经双方协商，于同年12月签订《转让购房协议》一份，主要内容为：某（甲方）将集资建房所享受的“铜电家园”4号楼A9E房屋一套转让，郭某（乙方）购买此房享受某购房同样价格；前期手续以甲方名义办理，后期甲方协助乙方办理产权证手续；乙方另付2万元作为对甲方的一次性补偿。
协议签订后，郭某按约定分三期全额支付了购房款，并给付某补偿金5000元，后某认为补偿金太少，不愿将该房转让给原告。为此，双方又签订了《关于附期限购房补充协议书》一份，主要内容为：郭某再增加2万元作为补偿金，加上未付的1.5万元，计3.5万元，分两次支付：第一次，待房屋建成、拿到钥匙后付某1.5万元；第二次，将房屋产权证过户到自己名下后付余下的2万元。某必须待该房建成并取得房屋所有权时，将钥匙交给郭某，并协助将房屋产权证和土地证办理过户手续。
房屋建成后，某反悔，深圳绿本房产证，在依照单位的规定能够取得集资房所有权的情况下，故意不到单位办理房屋产权的相关手续，也未按照双方的约定将钥匙交付给郭某及协助郭某办理产权证、土地使用证及其他证件，致使双方产生纠纷。郭某遂诉至法院，要求某继续履行合同，并确认讼争房屋产权归原告所有。
徐州泉山法院经审理认为，单位在集资建房中与职工的有关约定及单位为集资建房所作出的某些规定，只在单位和职工之间具有一定的约束力，不能约束第三人。被告关于其无权处分他人财产、单位禁止职工转卖、转让和出租、双方所签协议无效的主，因其未提供充分证据证实，故不予采信。遂依照相关法律规定依法判决：被告某继续履行合同义务，判决生效后由郭某向被告所在单位交纳各项上房费用，办理有关上房手续及产权证、土地使用证等手续，某履行协助义务。案件上诉后，徐州市中级法院经审理判决驳回上诉、维持原判。
集资房转让纠纷五大特点
□涉及的标的多为尚未取得产权的集资房，因集资建房政策本身的特殊性和地方规章条例的限制，职工从出卖房屋到取得产权一般要经过一段过渡时期，有的长达数年。
□职工转让集资房主要是出于牟利目的，买受人需向出卖人支付一定数额的“补偿金”。
□由于近年来房价持续飞涨，出卖房屋时的价格与取得产权时的房屋价值往往产生较大的落差，村委集资房，导致出卖人反悔，不愿向买受人履行交付房屋及其他的协助义务，且多以合同无效或无权处分为由提出抗辩。
□集资房转让协议约定的权利义务多为附条件的，当事人之间一般约定由出卖人在取得房屋产权后向买受人履行交付房屋及协助办理产权手续等义务。
□集资建房的单位往往与购房职工作出限制性约定，要求不得转卖、转让、出租集资房。
“指标”的转让
将分配的集资房指标转让给他人是近年来常见的一种现象，这种行为从根本上违反了国家有关住房政策，原因在于集资房指标与职工个人身份密切相关。根据建设部《经济适用住房管理办法》的规定，参加集资、合作建房的对象，必须限定在本单位无房户和符合市、县人民政府规定的住房困难家庭。若集资房的买受人并非建房单位职工，则不能享有该单位的集资房指标。其次，从法律意义上讲，有关标的的条款是一切合同必备的主要条款，而“指标”并不是一种具体、明确的标的，甚至可以说是不存在的。因此，集资房“指标”的转让协议应属无效合同。
转让协议的效力
未领取权属证书的房屋转让协议究竟是否有效，是原先争议颇多的一个问题，争议焦点在于对《城市房地产管理法》第三十七条的规定如何理解适用。随着近年来理论界的认识趋于统一，以及《最高人民法院公报》陆续刊载了一些判例，对此问题的处理思路已十分明确：《城市房地产管理法》虽然规定了未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但这仅仅是对物权行为的限制，而非对债权行为的限制。房屋买卖被分为两道程序，一是签订房屋买卖合同、债的关系发生，双方均受协议的约束；二是过户登记，即发生物权变动。第三十七条所指的“不得转让”，是指不得发生“物权变动”，即房产管理部门不得登记过户，而不是指不得订立债权合同、不能发生债权行为。因此，本案中，双方当事人的房屋买卖行为作为债权行为是成立的，该合同合法有效。诚然，集资房本身具有特殊性，如需经过一段时间方可办理产权登记、土地使用权为划拨性质、买受人变更产权时需补缴相应的土地出让金等，但这些问题与法院处理范围无涉，自愿订立、意思表示真实的房屋转让协议理应受到法律的保护。
根据《民法通则》与《合同法》的有关规定，民事合同在主体、客体、内容等三个方面均具有相对性。对于单位在集资建房中与职工作出不得转卖、转让、出租集资房的约定，只能在合同的当事人之间产生约束力。当职工选择将自己集资所取得的房屋转让给他人时，单位与职工的约定不能约束第三人。即使因职工向第三人转让房屋导致产生相应的违约责任，也应由职工向单位承担，并不能导致职工与第三人的房屋买卖合同无效。因此，对出卖人以其与单位之间有限制性约定为由主合同无效，法院不应支持。
所附条件的成就
集资房转让协议中约定的权利义务多为附条件的，此“条件”即“出卖人取得房屋产权”，条件一旦成就，出卖人就必须向买受人履行协助义务。对附条件的义务而言，凡当事人为自己的利益而不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。据此，若出卖人在能够获得产权的情况下故意以不作为的方式阻止产权的取得，则应视为条件成就，出卖人关于其“无权处分”的抗辩理由显然不能成立。本案中，某虽然没有取得房屋产权，但原因是其故意不办理相关手续导致的，故双方协议所附的条件仍应视为成就，某应依照约定履行义务。
作者： 舒楚明 20061230 16:50:31
笔者根据审判实践和生活经验得知，职工集资建房的转让无外乎是为了赚一笔钱，赚的多少不一，少的一万、二万，多的十万、八万，不赚钱绝不可能转让。当然转给自己相当关系的人，不赚钱也是有可能的，但这样的转让尚未发现有纠纷的。纠纷往往发生在赚多赚少这一部分转让者中。
来源： 中国法院网
近些年来，许多企业以加大职工福利为名，大力兴办单位集资建房，然后以成本价将房屋销售给本单位职工。由于价格低廉，许多职工看准了不断上涨的房地产市场，将购房指标推向市场，从而赚取一笔不菲的差价。然而，在这其中，因为存在土地权属、房屋权属、建房速度、工程质量等众多问题，导致纠纷也日日增多。对此，笔者仅以亲身经历的一起案例来说明此种的种种问题。
一、案情简介：
某单位决定集资建房，规定凡本单位职工购买房屋可享受20%左右的优惠。某（化名）于是报名参加团购。2009年2月，某与王某私下签订协议，约定将购房指标转让给王某。作为对价，王某支付了3万元的转让费。2009年10月，某欲毁约，希望以归还3万元本金及利息的方式收回购买。结果被王某以继续履行合同或者赔偿10万元为由拒绝。双方因此而起纠纷。
二、法律分析：
对于本案，笔者拟提出两点意见：
1.购房指标转让协议应当有效。
法律对民事行为采取一种宽容态度，即只要不违背法律、行政法规的强行性规定，属于双方真实意思表示，便可赋予其合法性，而不强求其符合法定形式。就本案而言，购房指标能否成为买卖的标的物，在理论上尚存在一定的争议。但不管如何，在某、王某签订购房协议之时，双方对购房事项均有相当程度的了解，对其中的风险、前景都了然于胸。虽然他们缺乏法律常识，但该协议的确是出于双方自愿签订，并不存在任何威胁、引诱的成分，属于双方真实意思表示。
法律对购房指标能否转让的问题，仅设置了几种禁止性规范，例如经济适用房、军用房等不得转让，除此之外，法律并没有明令禁止购房指标转让。对公法而言，法无明文规定则为禁止；对私法而言，法无明文规定则为自由。这是法理的基本原则。因此，购房指标转让应当有效。2008年，长沙市芙蓉区发生过一起购房指标转让协议纠纷案，结果法院判决违约方继续履行合同。从这一起案例来看，在审判实务中，法院还是倾向于支持购房指标转让协议的效力的。
2.购房指标转让协议的性质
目前存在买卖合同和委托合同之争，笔者认为，购房指标转让协议属于委托合同。理由如下：
（1）购房指标仅仅是一种“权利”，具有一定的人身依附性。在法律上“物”的概念上，很难将其进行归类。这种权利的行使带有一定的限制性，往往与人的职称、工龄、学历等相挂钩。在处分上存在一定的限制。在此类案件中，购房合同中登记的权利人始终仍是指标持有人。如果是可以转让的权利，那么通过转让而获取权利的人，应成为实际购房人。
（2）购房指标转让协议应当属于《合同法》中第二十一章的“委托合同”性质。委托代理合同并不一定要求是买卖标的物，而是笼统的是要求受托人处理某项事务。这项事务只要不违法便可认定为合法。根据该章第四百一十条：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”因此，某有权随时解除合同，但应当给予王某一定的赔偿。
三、如何防范指标转让协议中的风险：
1.查清房产性质。在此类购房指标转让协议纠纷中，很大的原因就在于房产权属上的限制，例如经济适用房。因为根据《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用房在5年内不得上市。而购房指标转让很明显违背了法律的这一强行性规定，最终将导致无效。因此，在签订购房指标转让协议时，必须查清土地权属是否为出让地、房产性质是否为商品房等。
2.聘请律师拟定购房指标转让合同。当事人囿于法律知识的匮乏，草拟的 合同、协议总是存在这样或者那样的漏洞、矛盾，一旦发生纠纷，将会因为协议的不规范导致没有一个权威的证据。因此，笔者建议在面临此类问题时，尽量要求律师草拟，从而可以避免大规模法律风险的出现。
3.适时进行公证。许多签订购房指标转让协议的当事人，时候反悔的原因便在于协议的签订对双方不构成绝对的拘束力，可以任意撕毁。而公证可以化解这一问题。一旦对方不履行合同，当事人便可凭借公证书到法院或者仲裁委起诉，而事情的结果往往是朝着有利于己的方向行动。当然，目前在购房指标转让能否公证这一问题尚存在一定争议。
