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提问：雕叔你好！最近在关注天府新区保利和光屿湖，但是听置业顾问说有人才房。想问问，这种情况对小区的生活品质、未来的价格有什么影响?或者大概来说，这种商品房+人才房的模式，有什么需要考虑和关注的，谢谢！

回答：你好，问题不大，因为人才房的价格跟商品房基本没区别，大概就是一个9折或者85折的状态，而且这些人才也不是拆迁户，或者公租客，整体素质还是相对较高的，所以我个人觉得问题不大。唯一可能就是注意一下，人才房的面积不要太小，同时，也要注意量，例如10栋商品房，1栋人才房，就问题不大，但如果5栋商品房，5栋人才房，就会有一定影响。

提问：雕叔你好！请问双流区和龙潭寺适合购买吗，另外北面和龙泉驿也在考虑,昨天去了双流滨海城，感觉双流的地铁是真的难做的。

回答：双流区比较大，你去的海滨城在蛟龙港区域，那个片区以工业产业为主，到航空港西航港整个片区的发展都没起来，目前可以不用考虑,不过双流南面的怡心湖片区因为靠近天府新区，比较有潜力，环境也不错。龙潭寺属于成华区，也算是成都主城区最后的价值洼地了，可以入手，只是增值没有城南那么快。龙泉驿现阶段来看，内圈的新盘已经没有了,就剩二手房，外圈的楼盘太远，没有购买价值。

提问：雕叔，非常感谢您一直提供了很多有价值的房产信息。现想咨询您个问题：坐标郑州，上班在CBD附近，市里有一套两居室，现想买一套三居室，总价预算100万左右，主要老人住（最好能满足我们每周有一半时间和老人住在一起，我工作时间相对宽松）。在网上看中牟万科荣成云图这个楼盘挺喜欢，不太清楚周边具体状况，以及未来周边发展规划。我们可以长期持有，至少近15年内肯定不出手，不知道可不可买。如果这个想法不太靠谱，望您闲暇时间能给与指导意见。十分感谢！

回答：都是普通老百姓，买房不要任性。工作地点在CBD,且市内已有一套两居室，那么建议你把给老人养老的这套房子买在你现在居住的这套房子周边，不要太远，资金不足的话，小一点也行。一是方便日常走动；二是从财富角度考虑，核心城区的房产是资产，是财富；而远郊的房子只是钢筋混凝土垒成的建筑。另一方面，不要误解了养老房产，认为老人适合住在荒郊野外。其实老人更害怕孤独，虽然你可以经常过去。如果你坚持这个想法，建议你给老人在中牟那附近租个房子住半年试试，喜欢了再买也不迟。因为这种远郊楼盘，一年两年不会涨价。

提问：雕叔你好！我们家目前两个小孩，目前自住高新南天府五街朗基天香套三双卫，公积金贷款每月月供2700，另一套94.5平在华阳嘎纳湾金棕榈，16年买成81万，目前租给包租公司自如，每月2000租金，租约还有四年，违约约赔给自如7万违约金，商业贷款，每月3800月供，两套都是我婚前买的，均在我名下。在阆中有一套按揭房，目前老公父母在住。大源自住的房子目前大约还有公积金贷款四十万，嘎纳湾金棕榈的房子大概还有商贷五十万，利率大概5.3左右.另婚前我还有一套86平南湖附近北京街的公寓，水电气三通，民用收费，开发商资金短缺，今年才开始交房，还没有房产证目前想考虑资产优化，请雕叔指点！是否卖掉嘎纳湾金棕榈的房子？重新买其他地方？还想考虑两个小孩入学的问题？还是维持现状，目前自住的这套房子出租的话租金大约可以每月5000多。

回答：你好！戛纳湾金棕榈整体来说还是华阳不错的一个地铁盘，你也是非常有眼光的，目前这一的户型，挂牌总价在200-260万之间，相比较的话，租售比是相当低的了，94平市场租金在3K左右。4年给自如的话大概是5万块，不如7万的违约金划算，加之考虑到你5.3的二套房利率还比较划算，我们整体来看，不太建议你卖掉戛纳湾金棕榈——未来还有一定的升值空间。除非你有非常好的一个预算。话说孩子教育的话，朗基天香整体也是非常不错的楼盘哈。但由于不处于大源板块，所以整体来说，价格中规中矩，但地段是绝版的，依然可以继续持有，可以先不动，自住为主，等观察后续的大源南侧学校招生划片，或许有惊喜。目前从优化的角度来看，建议继续持有朗基天香和戛纳湾金棕榈。反倒是北京街的公寓等拿到产权后可以及早出手，套现资金，另外阆中的套三房子，也可以及早套现，筹集资金，准备再在成都进行二次投资。这个时候需要购房资格，你和你老公结婚后，如果是家庭户口，那么已经两套无法再买，可以把戛纳湾金棕榈通过赠与的方式给你们直系亲属（父母），然后腾挪出一个普通资格，到时候再用公寓和阆中的资金来进行投资或者学区的升级。

提问：老师你好，我上班两年，未婚，想在成都买房，流水不够，父母是事业单位的，可以担保贷款吗？

回答：按照目前的成都信贷政策，如果父母年龄不大（男60岁以内，女55岁以内），那么考虑到父母的工作属性是事业单位的（一般银行，事业单位，公务员，央企国企等比较好），是可以让父母予以担保贷款的。届时需要提供父母的收入流水和稳定工作证明给银行，具体的担保贷款流程请详询银行的个贷中心。

提问：雕叔你好，坐标成都，我跟我老公打算在成都买一套房，主要用于投资，偶尔自住。这是我们第一套房。首付预算在13万以内。请问是买二手房还是一手房？我们的意向是龙泉驿、温江、新都。我们在网上看了一下，龙泉驿阳光城房子适合投资吗？那边的五角大楼有个楼顶复式(套一可以改套三)面积60平，(有清水，有精装修的)请问有可以购买吗？

回答：资金预算有限的话，可以入手，买房现在短期房价涨幅小，需要守大长线，毕竟钱放手里通货膨胀也越来越不值钱。作为一个靠双手打拼的刚需，要对自己的钱袋子负责，记得抽时间花精力学一些基本的房市知识，做好自己的主，要在自己能力范围内买下一套未来看涨的好房子！

提问：雕叔你好！首套房，天府新区资格，近期看了很多楼盘，但都不太满意。要么是户型不好，要么就是太偏了，很难选择。怡心湖看了有套带大平台的，这是我喜欢的，唯一的缺点就是周围的新发展，没有任何配套和学区。不知道后期能不能发展起来，很纠结。

回答：无论是自住还是投资，最忌讳的就是“三不靠谱”：没有地铁、没有学区、没有配套设施。当我们选择买房时，地铁、学区和配套设施非常重要。最好同时满足要求。当你不能同时满足这两个要求时，你应该至少满足其中一个。这几条都没有，不仅涨得慢跌的快，而且居住功能也会受到限制，没有金融和居住属性的房子，就是一堆水泥混凝土！怡心湖属于双流区域，是双流重点发展的一个版块，现在没有配套设施，但房价已经飞涨。单价2万以上买入就是站岗。我发现，很多购买首套房的小白都把房子的新旧漂亮作为首选标准，这是极为错误的，也是最重要的。当你住了几年，发现孩子没上学，每天上下班3个小时，最近的超市就在几公里外，你会后悔自己的愚蠢决定。当你终于意识到你想把它换掉时，你会发现你的房子可能连打折都无法出售。

提问：雕叔你好！我在大面上班，明年小孩准备上学，请问盐道街小学卓锦分校怎么样，对口初中是哪里。

回答：盐道卓锦分校一般，算成都中等偏上，对口初中比较多，很分散，有七中育才汇源，七中育才银杏，三中,师大附中，田家炳等。所以初中没有优势，只能说比你大面好。

提问：雕叔你好！昨晚刚刚向您请教要不要买公寓后，可否解读一下呢？买公寓到底可以投资吗？

回答：公寓从来不受待见，是坑！别跳！公寓跟住宅相比：1、40年产权；2、无学区，无法落户；3、贷款年限最多10年，且上浮；4、首付比例5成及以上。因此，公寓的增值相对较缓。是智商税，是开发商为了商办去库存，不得已为之的营销手段。公寓最大的问题是：流动性的问题。流动性的背后，有税费的问题。按照目前的商办类物业交易税费来算的话，一次交易能吃掉你40%以上的增值收益。但优点也存在。相对而言，住宅图的是增值，而公寓图的是有稳定的租金收益。供需关系，房子并不稀缺，住宅尚岌岌可危，更何况公寓呢。人口决定需求。而且公寓往往没有阳台，采光日照不好，平均一梯多户、租户多，商业、办公和租住较多，鱼龙混杂，不适合家庭居住，公寓服务质量和物业，只适合短期或中期的中低端商务人群，需求其实不大，因此注定租金一般，增值差。

提问：雕叔你好，我的坐标成都，自有一套住房。目前子弹有180多万。买理财产品每年有7万多收益。最近成都龙泉驿的东安新区比较火，想在东安新区买一套,但是又想给孩子在锦江区买一套学区房。另外我对海景度假房也比较感兴趣，托管的每个月可以收房租。所以很犹豫，不知道应该怎么选择，另外楼市政策还是没有放松的，到底应不应该投楼市呢?请雕叔指点一二，谢谢!

回答：旅居地产没有二手市场，投资一律不考虑。如果喜欢海景度假房，想去度假的时候过去租段时间就行了,买旅居房指望托管收租就不建议了，大概率过3-5年,你就会发现返租停止托管公司倒闭，和商铺返租一个道理，因为都是第三方包装。真正的多军是看不上理财收益的，因为他们深深知道房子的收益回报才更高。学区房的正确购买姿势是使用优先，投资靠后。就是说买学区房尽量考虑自用，投资学区房不是第一选择。如果说你孩子有学区需求，可以买一套小户型挂学位，学区房看的是总价而不是单价。子弹180，我建议可以裂变买2套，一套学区，一套投资，当前时机可以买入。