文丨周羚「维维说房」主笔

城东新城的滨江龙湖·东潮府，前两天刚刚开盘了一批房源：308㎡左右的户型，精装修，商业性质。

这是2018年4月底，杭州「禁酒令」之后的产物。土地出让的文件上，就明确要求商业部分最小产权分割面积不得小于300㎡。城东新城里就有不少项目，都跟东潮府一样，商业与住宅的比例是6:4。

两年来出让的商业项目、商住项目，现在纷纷要上市，杭州的300㎡商办大平层或许会像「雨后春笋」一样，开始展露头角。它们到底会以什么样的方式面市？

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东潮府给出了一个示范。

这样的300㎡左右商办大户型，东潮府总共有6幢，每幢楼的房源量都在30套左右，加起来总共上百套，此前刚开盘的是11号楼，除去限制房源是27套。

这批房子基本都找到了各自的主人——就是说，卖得还不错。

东潮府首战成绩不错，主要有两方面的原因。

一是价格。

东潮府这一批房源，主力总价八九百万，最便宜的一套是780万，折算成均价约2.8万/㎡左右。城东新城的住宅限价标准是46500元/㎡，这么一算，相当于是住宅价打了6折。

在没有限价的时候，优质房企对酒店式公寓的定价往往是「住宅打7折」的标准，东潮府的定价，「折扣力度」又更大了一些。毕竟面积大了，总价肯定低不了，只能单价往下压，才有机会撬动市场需求。

二是产品。

东潮府的300㎡商办大户型，中央空调、新风、地暖、净水都有，还装了博世的蒸箱、烤箱，还有内嵌式冰箱等等。很多配置，在住宅里面已经普遍看不到了。

总得来说一句话：装标是奢侈的，尺度是阔绰的，价格是诱惑的。

东潮府的销售，一开始也没什么把握，「客户一开始都是来看我们的住宅的，推荐商业，他们都没有什么兴趣；但是实际到现场看过大平层的样板房之后，反而把这个当成了首选项。」

跟普通住宅产品相比，300㎡商办大户型是属于有明显「短板」的产品，再加上户型面积又小不了，要想突出重围，只能是价格和产品双管齐下。

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类似东潮府这样的300㎡商办大平层，接下来还会有很多。

这批产品的来源，是2018年4月底，杭州市规划局发布了《关于拟出让商业商务用地规划条件增加类住宅限制要求的函》。

文件明确规定，对规划条件未明确允许建设酒店式公寓等类住宅的，规划条件中增加「不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小产权分割单元不小于300平方米。」

小面积的酒店式公寓，在政策不变的情况下，基本是一去不复返了，于是300㎡以上的商办户型硬着头皮上阵。

这类产品的来源有两种，一种是纯商业地块，一种是商业兼住宅地块，尤其是商业占比较高的商住地块。

纯商业部分，从2018年5月开始，杭州十区总共出让的纯商业用地总共217宗，总建筑面积大约是1067万方。

有多少会做成类住宅，不好统计，毕竟，商场不是谁都能做，写字楼不容易卖。这么算吧，如果有10%的体量变成300㎡的大平层，差不是3500套。

商住类地块，仅仅2019年一年，杭州就出让了46宗。有条件做商办大户型的，数了数大概有21个项目，覆盖了市中心、城东新城、东新三塘、滨江、南部卧城、南站新城、空港新城、临平新城等区域。

在住宅市场上，200㎡以上的大平层都不怎么出现了；但300㎡的商业大平层，量却是不小的。它们面临着两个问题：第一价格怎么定，第二产品可以怎么做。

这两个问题，东潮府做出了典型意义的回答。但东潮府只是开始，第一幢卖得好也只是开始，接下来还会面临着不少问题。

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第一，东潮府接下来涨不涨得动？

在住宅限价之前，「低开高走」是开发商们常用的定价手段。一般首开的房源都会相对便宜一些，为后续位置更好、更受欢迎的房源留一些价格浮动的空间。

限价之后，住宅没法用这个方式了，但商业性质是不受限的。东潮府第二幢商办大平层，价格预计会有上浮，是不是还会像第一幢卖那么好，我们可以继续观察。

第二，东潮府商业和住宅之间的「6折价差」，会是城东新城的特例吗？

我们统计的21个可做商办大户型地块里，城东新城占了至少3个。东潮府边上的悦风华、白石会展中心隔壁的德信·宸光里，都会有类似的产品，体量都不小。

一旦去掉了限价的约束，这类产品的定价权，就回归了市场。定价取决于产品本身，更取决于供需关系，也就是有没有人愿意下单。东潮府看似「低价入市」的背后，免不了有抢跑的成分，毕竟接下来还有大量的同类产品，要进入市场分流。

不过从城东新城的角度而言，以东潮府的开发背景和销售能力，它卖什么价，等于划了条天花板线，其他同类地段楼盘很难超越。

第三，住宅6折的定价，会是参考标准吗？

跟东潮府差不多时间入市的，装标也不错的300㎡商办大平层，还有老城西文教区的中海·黄龙云起。它的住宅限价标准是58000元/㎡，商业的均价差不多是51000元/㎡左右，算一下，是8.8折。当然，假设没有限价，黄龙云起的高层住宅价格肯定在此之上，事实是在7折多一些。

此外，奥体的观云钱塘城，它的销售价格是50000元/㎡左右，甚至超过附近住宅47000元/㎡的限价标准。不过跟黄龙云起一样，也是住宅限价标准定低了。

第四，商办大户型的优劣势，都有哪些？

这类产品给人的第一印象，大概就是不灵活。总价高啊，又不能落户没有学区贷款最长也只有十年。可是还是会有很多人会被它打动，就像东潮府，800多万可以在城东新城的地铁口拥有一套超级豪宅。

此前像钱江新城的城市之星、老市中心的华家池公寓，它们也有一些300㎡上下的类住宅，新房时完全不愁卖。它们的统一特点：一是品牌开发商；二是销售时远低于住宅价格，差不多7折的样子；三是地段不错；四是跟住宅在一起，共享公共园区。

当然，你也得接受，等到了二手房市场上，它们跟住宅的涨幅比起来，会跑得慢一点。而且如果没有以上这四个特点，会慢很多。

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难以避免的是，在接下来很长的时间里，我们都要和这类产品共存了。这条已经持续了两年多的政策，目前没有取消的迹象，商办大户型还会源源不断地出现。

现在，只是试水期。

会有更多的开发商加入到这个队伍里，可能卖住宅的5折价也没人要，可能贵过于住宅也被抢。

※部分已经确定体量或产品的商办大户型（仅限于商住混合用地）

拿地时间

项目名

区位

商办大户型体量

备注

2018.7.4

德信·时代公馆

空港新城

约5万方

毛坯

2018.7.6

中海·黄龙云起

文教区

54套

精装

2019.4.12

龙湖融信·天琅

南站新城

6幢

毛坯

2019.4.26

滨江龙湖·东潮府

城东新城

6幢

精装

2019.4.26

悦风华

城东新城

2幢

待定

2019.5.9

滨耀城

临平新城

待定

多层

2019.7.29

德信东原·印奥湾

南部卧城

2幢

毛坯

2019.9.26

万科姑娘桥地块

南站新城

28幢

毛坯多层

2019.11.19

滨江·御滨府

滨江

2幢

精装

2020.1.3

蓝绿双城·春和云境

东新

2幢

精装or毛坯待定

2020.1.17

滨江灯塔地块

三塘

3幢