来源： 周瑜找房

如今，从国家层面开始保护购房者合法权益的声音越来越多，继各地陆续发布买房避坑指南后，中国消费者协会也根据前述中的接诉情形给购房者提出了买房时如果特别注意的事项。

买房是终身大事，很多人可能要倾尽几代人的心血才能买一套房，因此对买房操作过程中的难题格外关注，但毕竟每个人都不是律师，而且做为弱势群体，也时常因为信息不对称被欺骗，但是保护合法权益的路太难，最后多数只能背黑锅。

今天，周瑜找房就帮大家整理许多关于购房操作过程中时常碰到的许多基本常识难题，尽量将难题在签合约中解决并做好防范，以免后续有更多的扯皮和纠纷等麻烦。

1、首先要看“精装修”和“两书”与否齐全。

看“精装修”和“两书”，这是买房前最基本的常识，假如这个都没，其他的你就不用往下进行了。地产商卖房前是要有这些手续的，否则没卖房的资格。以前时常有精装修不齐就开始卖房的情形，这倒没啥，主要是出了难题你不好保护合法权益。

“精装修”即是：《国有农地采用权证》、《建设工业用地规划许可》、《建设工程规划许可》、《建筑工程施工许可》、《商品房销售(预购)许可》。通常情形下，购房者主要看看《国有农地采用权证》和《预购许可》基本没啥大难题。

“两书”即是：《住房产品质量保证书》和《写字楼采用说明书》。一个房屋完整的法律文档在购房的操作过程中如果查验精装修，同时收房子的时候如果有两书。当然还有房屋房产证，整个购房所有的法律文档大概就齐备了。

2、了解农地物理性质及房屋商业用途。

买房时千万不要忽略农地物理性质和房屋产权年数的难题，无论是50年房屋产权还是70年房屋产权，其本质区别倒不是说房子多少年，而是说农地物理性质相同，70年房屋产权的房屋农地物理性质通常是写字楼，而50年房屋产权房屋的农地物理性质则是工业用建筑、综合类工业用地，而商业、旅游和娱乐工业用地，最高只有40年。

因此，签定合约时看清楚农地物理性质与否为“出让”，采用年数与否为“70年”；看清楚房屋商业用途与否为写字楼，现在有些房屋看上去和写字楼一样，但前述商业用途却是公寓。无法只从表面上看。在落户、入学、贷款及生活费用上有很大的差别。

3、交房后占地面积数值的处置办法。

实话实说，做为期房，交房后房子的前述占地面积和合约签定合约占地面积有很大数值是正常现象，但是很多购房者不知道数值多少是科学合理值，通常都是地产商通知交几万元就交几万元。

对占地面积数值比，假如合约上有具体签定合约，当然按合约执行，但假如合约中没进行签定合约，那么就如果按照以下原则处置：占地面积数值比≤3％，毕氏；当占地面积数值比＞3％时，购房者有权要求退房。假如不想退房，剖面占地面积大于合约占地面积，数值比在3％以上的房价款由购房者补足，远远超过3％部分由地产商分担，房屋产权归购房者。剖面占地面积小于合约占地面积，数值比在3％以上的房款由地产商单倍退还，远远超过3％部分的房款，地产商更少退还。

因此，很大要在签合约时签定合约好，不签定合约就按规定办事。

4、关于无法贷款时的处置签定合约。

购房者跟地产商在购房合约中签定合约了退房条件的，就按签定合约条件退房。假如没签定合约，则按以下情形选择退房：

(1)地产商迟延交货房屋的；

(2)地产商在没商品房预购许可的情形下预购房屋；

(3)地产商与购房者签定的购房合约无效；

(4)地产商擅自变更设计规划；

(5)地产商在购房合约签定合约的天数内未取得房屋房屋房产证；

(6)房屋占地面积数值超过3%；

(7)房屋主体结构产品质量不合格无法交货采用；

(8)因房屋产品质量难题导致严重影响正常居住采用；

(9)地产商将出售的房屋抵押给第三人。

5、地产商欠费交房该咋办？

对购买期房的购房者来说，本来在漫长的等待操作过程中，就害怕有各种意外发生，一旦有无法按时交房的迹象，他们会更加害怕。但现实中，这种害怕并不多余，往往会发生这样的情形。那就要在签定合约时签定合约好欠费交房的解决方案。

假如地产商没按时交房，债务人可以根据相同情形，采取相同的方式来保护自己的合法权益。首先，地产商无法按时交房，经由涅恩后在科学合理期限内仍没履行职责的，债务人可以解除合约；其次，在经过上述动作后，债务人不想解除合约的，可允诺地产商分担法律责任；最后，经由涅恩后地产商在科学合理前夕内交货的，无法解除合约，但可允诺地产商分担法律责任。不过须要特别注意的是，债务人享有的峭腹必须在法定前夕内行使职权，不行使职权的，峭腹消灭。

6、房屋交货后，房DF93迟迟办不下来咋办？

假如是地产商的难题，导致购房者在很大前夕内拿不到房DF93，可要求地产商分担法律责任。购房者最好在签定购房合约时，签定合约办理房DF93的期限，将天数签定合约明确，以防地产商恶意拖延办证天数。

合约没签定合约违约金或者损失金额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构existed欠费贷款利息的标准计算。

7、订金和订金的意义大相同。

订金是指在合约订立或在履行职责之前支付很大金额的金钱做为借款的借款方式，俗称保证金。要是地产商毁约，须要更少退还。而订金则带有预付款物理性质，没借款作用，也无法证明合约成立。不管是哪方违约，订金都要原数退还。

订金具有借款物理性质，而订金只是单方行为，不具有明显的借款物理性质。你只须要记得订金能退，但订金无法退，购房人很大要特别注意，认购书里的订金和订金的区别。