最近我在干几个事：1）考察避暑房，2）卖二手房，3）看世界杯，4）给下半年铺排铺排计划。

今天，我把我对重庆上半年的楼市总结和下半年的一些预期分享给大家。

波澜壮阔上半年

之所以说“波澜壮阔”，因为全国大部分的234线城市，从农历春节过后，又迎来了一波行情，重庆也没有例外。

最关心的价格

（来源于锐理公开发布，并非政府官方数据，仅供参考）

这是第三方数据公司发布的商品住宅统计数据（新房），

我们通过这个数据，可以对“趋势”和“量价关系”进行分析判断，然后就能够对自己的买房卖房行为有所指导，价格只是参考作用。

2018年上半年，对于重庆而言，总结成一句话，叫做“供需两旺，价格上升，库存新低”。

从库存量趋势看，楼市积压的库存在2015年达到峰值，从2016年四季度起快速下降，随即，跟上了全国步伐，演绎了一轮新的行情。

（来源于诸葛找房）

二手房方面，参考第三方大数据抓取系统，重庆主城区上半年，涨幅约14.3%。

是不是感觉太少啦？

这个系统抓取的是发布在互联网上的10万多套二手房，我认为基本符合重庆当前的二手房总挂牌数量，挂牌价并不等于最终的成交价，也有假房源充斥其中，但与实际市场行情偏差不会太大！

之所以只有14.3%的平均涨幅，而你感受有40%涨幅。说明重庆市场的容量大，分化严重！

10万套二手房，分布在主城的各区。而各个区之间的房价严重不均衡，核心与远郊、热点与冷门、品质次新房与老破旧的分化都很严重。

所以，今年上半年以来，尤其是3月份以来，你认为很多楼盘涨了3040%，但其实还有很多楼盘，无人问津，升幅有限。

这就是事实。

对于二手房，消费者极易受市场信息蛊惑，这些信息未必正确，需要辩证的去看。

政策环境

在全国大政策方面。

上半年，各个城市出台楼市调控政策192次，密集程度可见一斑，很多老百姓甚至问出了“为什么越调越涨？越调越难买？”

原因是什么呢？

我们看重庆以外的那些城市，一线城市做了楼市调控的标杆，雷霆手段，严格限购，缺乏增量购买力的楼市回归平稳。

可部分二线城市趁机打起了“抢人大战”，争夺一线城市外溢的人才与资金，实际上就变相松动了限购，给（原本没有资格的）购买力进入市场开了口子！

而三四线持续棚改的背景下，又“创造”出了大量的的购买力。

似乎是一只手在调控，一只手在放水？

终于，中央放了连环大招：

1）约谈楼市波动较大乱象较多的城市。

2）宣布“全国不动产登记完成联网”。

3）棚改政策进行重大调整，不再全面货币化安置，而是根据当地库存量选择“货币安置”或“住房安置”，拧水龙头动作明显。

4）在全国30城（包括重庆）开展半年严打（治理房地产市场乱象）！

严打内容主要包括：

一是打击操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价、违规提供“首付贷”等投机炒房团伙；

二是打击暴力驱逐承租人、捆绑收费、阴阳合同、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房的房地产“黑中介”；

三是打击从事违规销售、变相加价、一房多卖、霸王条款、价格欺诈以及限制阻挠使用公积金的房地产开发企业；

四是打击发布不实房源和价格信息、进行不实承诺等欺骗、误导购房人的虚假房地产广告。

随着一些党媒“怒批”楼市乱象，很多事迎来了风水岭，市场的转折或许就此发生。

高房价的出现，让“宁炒一座楼、不开一家厂”的盛行，在导致大量资金“脱实向虚”加剧泡沫的同时，助长了浮躁的社会心态。

一座被房价绑架的城市，四处“抢人”又有何用？万千优秀人才，如果居不易、望房愁，又怎能把心留住？

这是湖南日报说的，一省党报敢直视问题关键，批判“抢人”。可见问题之严重。

楼市调控迎来了全面的用心（ZHEN）调控周期，伴随着一起到来的，是住建部联合公安部、税务总局、司法部、银保监会等七部委联合开展的为期半年的市场乱象治理。

光看这些名头，这根本不再单是楼市调控问题了！

在全国调控大背景下，我认为重庆的上半年是充满智慧的半年，政策不多，看起来不狠，但却看得出来对楼市极高的可控度。

我总结一下，大概几方面：

1）强保障。

加速土地供应。半年度全国出让面积第一！！

如不出意外，重庆今年供地又是全国“第一城”。

新增三年7.5万套公租房计划。重庆的公租房储备数量，比较庞大，不容小视。

同时，重庆在加速清查时间较长的“已拿地、未开发”项目，促使尽快入市（比如拿地几年却修的比较慢的），增加住宅供应量，这个会逐步体现。

重庆的供应量，出奇的大。

2）打乱象，微调政策。

5月中旬，重庆便开始了为期五个月的“房地产市场秩序专项整治”，历史是惊人的相似，2017年5月，也是这样的一波整顿，不久后，市场进入横盘调整。

看来调控楼市最主要的杀手锏，就是打击哄抬炒作行为。

而政策方面，发布了“三无限贷”以及取消“首套按揭房个税补贴”“将大重庆范围内房产数作为界定契税优惠的依据”等。

后两者原本涉及的面就不大，稍微强一些的就是“三无限贷”，政策一出时，绝大多数人不以为然，还认为政策过轻。结果呢？

结果就是作为二手市场的中坚力量，外地三无+区县朋友，心态受到了很大的影响，直接导致二手房“失血”！

3）长期性城市利好。

重庆政策看点还在于：重庆是一座可以长期看好的城市。

原因就在于诸如“容积率降低”“减小开发强度”“两江四岸暂缓开发”等城市升级的长期规划，这些都会升级城市形象，改善居住品质。也说明了土地天量供应和开发规模在未来是不可持续的。

其次，还有其他一些城市规划建设及产业引进方面的利好，例如西部、南部、东部的拓展，交通（地铁、高铁）建设大提速，数字产业、智慧城市的逐步落地。

作为房地产市场最核心的平衡利器土地供应，重庆筹码很足。

我认为重庆的政策大多数是以尊重市场调节能力为导向。更多的是采用“保持市场供需平衡”“规范市场”“遏制炒房”等比较务实的动作。

效果良好。

具体到产品

关于重庆内环、外环

（来源于锐理公开发布）

如果把重庆纯粹用“环”来划分，显得不那么“重庆”，毕竟山水桥都，发展格局定位也不是“单核”摊大饼式发展。

按照“中心论”，锐理统计了重庆内环、内环至外环之间、外环的价格走势。

我们发现总体的上升走势接近同步，“内环”以内新盘较少，受个别楼盘备案价影响波动会比较大，“内外环之间”，跟随内环走势的现象比较明显，稳步上升。

而“外环”受低价效应影响较大，涨幅也并不弱于其他。

比较均衡。

开盘

（来源于锐理公开发布）

2018年上半年，重庆可能是历史上开盘率最高的一个时间段。

锐理统计，有85%的楼盘，开盘当天就卖出100%，意味着“日光”率达到了85%，加上认购率8099%的8%，超过93%的楼盘，根本是不愁卖！因此就滋生种种“加价暗涨”乱象。

所以，这里也就不具体分析产品了。没什么好分析的。

不管萝卜青菜，全都能卖掉！！

土地

重庆土地出让政策导致土地的天花板现象明显。

即：楼面单价超过10000/平或者溢价率50%以上时，就要现房销售！

这对开发商资金链考验比较大，在前途未知的市场环境下，开发商都会有所顾忌。

所以，上半年，楼面单价超过10000的地块不多，石桥铺、照母山、弹子石成为单价前三。

值得注意的是随后的茶园、中央公园、悦来、蔡家、西永、梁家沱花溪，会是下个阶段品质新房集中涌现的区域。

要买房，下半年至明年，这几个区域新房会比较多。

这是未来一个时间段内，重庆楼市的热点区域。预计将伴随着相应地方的城市规划利好进行开发。

我们注意观察，这或许就是重庆东、西、南、北全局拓城、快速发展的大格局。

产品方面

从统计的住宅各个产品形态看出，建面150平以下的高层从2017年起开始萎缩，因此，2017年被称作重庆品质元年。

而洋房、别墅份额在逐步扩大，这跟政府倡导的“减少开发强度、做山水宜居城市”相吻合。

随着土地容积率降低、产品面积做大，改善型的市场将会到来。

小三房、标准三房、小四房、标准四房，是未来主流方向。

六月风水岭

上半年的风生水起，伴随着6月份开发商集中放量，伴随着国内从上至下的楼市乱象“严打”，告了一个段落。

时间进入到7月，已经发生了很多微妙的变化。

“危与机”并存的下半年

惊变！

二手房市场瞬间失血！

过去一个门店一天接待几十批次意向购房客户，7月前两周，滑落到现在的每天几批次！

我去链家公司办手续，加州协信星光21楼，客户数量已经明显稀少，居然没有排队，走去五分钟办完事。

估计有些朋友会说，有人发了房交所人头涌动的热闹照片啊！很多人啊！

那是因为延时！

我们卖一套二手房，从交定金到过户，往往需要1个月左右的时间，现在去房交所过户的，都是6月份卖的房子啊！

我关注的某风向标楼盘，从我实地看房，与中介聊天，得知目前已经沦落到：250万以上的房子，基本没人看房！150万以下的刚需，勉强有带看！

带看量急剧萎缩，价格方面，我看到的现象是，极个别卖家因为心急变现（换房或看衰），已经开始折价出售，但总体价格变化不大。

朋友圈经常性有笋盘出现了，比小区其他挂牌价打99.5折左右的笋。

新房市场在消化存量客户！

从六月底开始放量的新盘，一直延续到现在，没有停下来的势头，反而在加速供货。

因为目前重庆新房库存量太小，属于应当快速补货的市场阶段，政府一大调控手段就是催促各大开发商加紧工程周期，尽快供应。

新房销售比较理想，大部分热点楼盘、平价刚需楼盘、品质改善，依然开盘售罄，虽然二手房因为不断走高的价格、政策以及预期的微妙变化，已经快速失血，但一二手的价格差还存在，比如二手房20000多了，远一些的新房15000/平，这一因素，驱使着此前一直关注新房，但还没有买到新房的消费者，入场下叉！

此前没有“抢”到房的“存量客户”，是下半年开始新房市场最主要的支撑。

唱衰的舆论

如果按上述现象，重庆楼市是不是就此熄火了呢？

不光是重庆楼市，就是全国楼市，目前所面临的情况都是一个“变”字。

风向变了！

不说国内外经济形势，单就房地产长期趋势看，白银时代不可避免的到来了，简单粗暴的买来放在那等着赚钱的时代，越来越远去。

更多时候，我们要考虑把投资性住房仅仅当做长期抗通胀的产品，减少赌性。

因为城市化进程逐步接近尾声、因为人口红利的逐渐消失（接盘侠越来越少）、因为依赖土地财政的不可持续性（卖地最终变为收税），因为靠房地产不可能把中国变成一个真正的强国！

很多大的层面与方向，都预示着房地产经济不得不转向，但大船转向，必然不会一蹴而就，因为弯道拐急了拐大了，都容易翻船！所以会慢慢完成。

一味悲观，一个人唱衰，全部跟着唱衰，最不可取，那是羊群最爱干的事，喜欢当绵羊的人都这么干的。

大的层面虽如此，但正如我所说，大船转向，又岂会一蹴而就，我们不是宏观经济研究员，别过于沉迷什么时候会崩盘。我们要做的，只是盘算好口袋里那些钱，能在局部的、微观的操作层面，如何保值升值而已，如何解决幸福生活的住房而已。

对于重庆，机会一定大于风险。

重庆是一个座可以“跟投”的城市。

所谓跟投，就是你看政府投了几十数百亿修几个桥，又投几百亿修几个地铁，还投上千亿修“米”字型高铁，修道路，修医院，修公园...

然后，你花几十万首付，买套房，享受这些数以百亿计算的配套设施，而房子本身，随着城市升级、人口聚集规模扩大、经济体量变大，分享城市红利。

重庆房子的升值，剔除掉炒作成分，最合理的回报线路是：你买了一套房，过了几年，周边多了一个大公园，或一个优质医院、一个地铁站、一个购物中心，或附近多了一个数字产业园，房子因此升值。这就是局部价值机会。

重庆正处于一个历史性千载难逢的快速发展和快速建设周期，这才是重庆最实质性的，长期性的利好。

下半年展望

单纯就下半年的楼市，并没有太多乐观的理由。

我预判：

1）二手房市场将迎来调整，分化。

挂牌量不仅不会再稀缺，反而会大幅增加，业主肆无忌惮的加价将不复存在，对专业买家和刚需自住，淘笋盘的机会会有很多。

2）新房市场随着供应量增加，买到的难易度会逐渐降低。

个别优质平价的“老地块”上的限价新房，还会是哄抢局面，而单价总价都比较高，地段却一般的产品，就需要拿出真水平，亮出真本事，去打动消费者！

3）赚钱效应依然会存在，但炒作之风将被遏制。

中央带头的半年严打，不知会有多少腥风血雨，但执行力度必然会根据市场情况灵活调整。我们都清楚，任何调控都是为“目标”服务，市场的变化影响执行力度。

“严打”是打乱象，并没说要把房价打下来。我们从主流权威舆论看到的都是：房价要保持“合理、平稳发展”！既不能大涨，也不能大跌。

4）重庆是价值回归，机会在未来，要守好。

重庆还有比较多的城市规划利好没有完全释放或成型，例如两江四岸、例如西部新城、南部区域等，我们等待官方的惊喜吧。

重庆还没有开始抢人，我们提出的叫“筑巢引凤”战略，当前还在筑巢，无论是产业还是城市配套建设、区域楼市的布局，仍然处于一个“筑”的过程。这些做好，才会开始“引凤”，我对此充满信心。

重庆大量的地铁、高铁、道路、学校、公园、购物中心等配套还没有完全成型，未来几年，他们的呈现会大幅改变城市面貌，影响人们生活，周边房产也会迎来价值重估。

5）忠告

当炒房团被遏制，未来在重庆买房，会变得相对更加从容，无需恐慌。

自住需求仍然是购房的原动力，对于保值增值的基本性投资需求，做好长持的打算，做好选房，计算租金回报率的预期和自有资金的管理。

最后，祝愿有购房需求的人们，在下半年如愿以偿，买到心仪的房子。

End

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