中房报记者李文姹北京报道

沿北京城中轴线一路向北，离奥林匹克森林公园只有11公里的昌平区北七家镇郑各庄村“生长着”北京市最大的小产权房聚集区——宏福苑小区。

小产权房是占用集体土地搞建设，并向集体经济组织以外的成员销售的商品住宅。小产权房属于违法建筑，但中国房地产报记者近日得到线索，宏福苑小区南一区和南二区最近仍然在加紧施工，其中几栋楼主体工程已经完工，正在以1.58万元/平方米的均价对外出售。

而北七家镇一带目前商品房价格在2.8万元/平方米左右，宏福苑小产权房相对低廉的价格吸引着购房者。中国航天科技集团五院（以下简称“航天五院”）的700多名职工也曾经做着这样的“住房梦”，然而近两年来，始于2013年的宏福苑小区团购房事件，像梦魇一样让这700多名职工寝食难安。

单位组织的福利购房

2013年3月，航天五院工会组织年轻职工团购距离单位只有十多公里的宏福苑南一区5栋未开建的小产权房。航天五院700余名职工参加了这次团购。当时宏福苑团购价是9200元/平方米，虽然逼近万元大关，但还是比商品房便宜很多。而且宏福苑是比较成熟的社区，在航天五院之前，总装备部、安贞医院等多个单位都曾经组织职工团购小产权房，因此很多年轻职工开始东拼西凑，向亲戚朋友举债购买小产权房，生怕错过这次机会。

航天五院与北京市昌平区北七家镇郑各庄村委会、宏福集团下属宏福建工集团有限公司签订了《北京市昌平区宏福苑小区房屋买卖合同之框架协议》。按照该协议，参与购房职工于2013年5月向宏福建工集团账户缴纳了60%的首付房款，总金额约3.9亿元。收到房款后，宏福集团开始施工建设。

2013年11月22日，国土部、住建部两部门联合下发紧急通知，指出“小产权房”的建设、销售和购买不受法律保护，坚决遏制在建、在售“小产权房”的行为，坚决拆除一批、教育一片，同时对违规为“小产权房”补办手续的要严肃处理。

在政策高压之下，宏福集团停止了小产权房建设，此时5栋楼均刚刚建完地基或盖至第2层。2014年3月，北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会、北京宏福建工集团与航天五院总体部和508所决定解除“购房协议”，同时签署《退款协议》，明确双方为借贷关系，宏福集团承诺2014年12月底前退还全部已支付房款。

然而，还款的事情并不顺利。“宏福集团承诺给我们退款，但却一拖再拖，如今我们钱财两空。”参与团购宏福苑小产权房的职工代表赵建国对中国房地产报记者诉说两年来的遭遇，“在宏福集团和单位向职工再三进行解释和安抚的情况下，我们安静地等待还款。我们通过单位协商、信访维权等各种途径想拿回购房款，但都没有成功。”

艰难的退款路

根据宏福集团与航天五院签署的退款协议约定，2014年12月31日是宏福集团的最终还款日，如果违约将按照每年6%的利率罚息，并且利息逐年翻倍。《退款协议》中还引入了北京温都水城资产管理有限公司作为宏福集团的连带保证人，对航天五院的购房职工债权所发生全部费用承担连带保证责任，保证期至退款完成。

看似天衣无缝的退款协议，让航天五院的购房职工暂时吃了定心丸。但到2014年12月，郑各庄村委书记兼宏福集团董事长黄福水突然表示，公司今年经营不佳，无法按照协议还款，要求将还款日期延迟1年至2015年12月。宏福集团派副总经理陈刚到航天五院购房职工大会上承诺，确保2015年6月份还款50%，2015年12月底还清所有欠款，并答应年底前立即偿还职工部分利息。

2015年6月，宏福集团再次表示，无法按承诺偿还50%的欠款，并表示在争取其他途径，确保12月还款。这次还款期限的拖延让航天五院购房职工彻底失去了耐心，他们请求单位领导出面与宏福集团协商。

在购房职工几次三番要求集会抗议示威的情况下，宏福集团仅于2014年底偿还部分人员房款利息共计人民币约1529万元（按3%年利息计算），于2015年5月4日偿还本金约1126万元，于2015年9月8日偿还本金约1059万元，合计偿还本金约2185万元，其余款项均未退还。这些款项仅占欠款总额的5.7%。

2015年11月，航天五院的购房职工与郑各庄村委会和宏福集团无法协商退款的情况下，向北京市昌平区政府部门提出信访要求，同时还给北京市委书记、市长邮寄了信访材料。昌平区信访部门将材料转给北七家镇信访办，在信访职工追问下，北七家镇信访办工作人员最后答复是航天五院与宏福集团的纠纷他们无法协调，小产权房的事情很复杂。

其实早在2015年1月，张某为代表的7位债权人联合委托律师向北京市昌平区人民法院提起诉讼。但北京市昌平区人民法院以小产权房纠纷不在法律保护范围内为由，拒绝立案。

2015年4月，在律师指点下，7人小组以宏福集团违反退款协议内容再次起诉。这次昌平区人民法院对债务纠纷进行立案，并在长达半年之久的审理后，进行了法律调解。最终7人小组在答应了宏福集团的条件后追回了欠款本息。

“如果没有《退款协议》，走法律途径也走不通，幸好有最后这根救命稻草。”参与购房的职工李强对中国房地产报记者表示，“但7个人好办，如果我们700人都走这个途径，涉及数额这么大，还是不敢抱太大希望。”

赵建国表示，听说当初团购后一度停止建设的宏福苑南一区还在继续建设，并且还对外销售。“我们当初就不应该碰小产权房，一步走错了，注定了麻烦开始。希望通过我们的教训，让大家远离小产权房。”

小产权房的死结

宏福苑始建于1998年，当时郑各庄村实施旧村改造工程，新建宏福苑小区，村民上楼居住。郑各庄村有568户，1500人，村域面积4432亩。宏福集团是郑各庄村的经济实体，现在郑各庄村和宏福集团早已经村企合一，郑各庄村委书记黄福水兼任宏福集团董事长。

中国房地产报记者从郑各庄村的宣传资料看到，当时他们提出口号“自主城镇化”，郑各庄以优惠条件让村民搬迁上楼，人均住房面积70平方米，并投资近20亿元，完善了幼儿园，大、中、小学校，休闲娱乐、商业服务等公共服务设施以及道路、交通、水、电、气、热、污水处理厂等市政基础设施。

不算建设中的几栋楼，目前宏福苑小区小产权房已达130余栋。而郑各庄村村民仅500多户，并早已搬迁上楼。余下的小产权房全部卖给了郑各庄村以外的居民。郑各庄村原本只有1000多人，现有3万多外来人口。宏福集团通过开发住宅、办企业等方法，在这片土地上获得了巨大收益。根据公开资料显示，截至2015年，村企合一的宏福集团已经成为拥有60亿元资产、30余家全资子公司的大型民营企业集团。

位于昌平北七家镇的宏福苑小区俨然是一个成熟的居住社区。然而，这里的130多栋楼房却都是建筑在农村集体土地之上的小产权房。这里号称北京最大的小产权房小区。

但宏福集团的发展仍然受土地性质的困扰。“集团要跟银行借款，但是土地资产不能抵押。”宏福集团一位内部管理人员在接受记者采访时称。资本市场也同样让宏福集团心动又无奈：“要想上市，也需要首先解决土地产权问题。”

“要实现土地同权同价，国家要放开农村建设用地市场，与国有土地获得平等权利，允许上市流通转让给开发商，可以自征自用，所建厂房和商品房在法律上认可，并核发产权证件，政府在这些环节中只收取相应的税费，不再是土地交易的操控者，对平抑建设用地土地价格和平抑商品房价格都十分有利。”宏福集团董事长兼党支书黄福水称。

但这只是黄福水的一厢情愿而已。目前，农村宅基地流转范围仍被严格控制在集体经济组织成员内部，且流转产生的收益，将分为房屋收益和宅基地收益两部分，前者归农村集体经济组织成员个人所有，后者则须在农村集体经济组织成员个人和村集体之间进行分配。“小产权房转正”目前暂无希望。

李强认为，虽然国家相关部门已认定小产权房属于违法建筑，但是在具体处理办法上没有明确规定，这造成了一些地方在处理小产权房问题上执行弹性大，甚至无法进行处理和监管。

“小产权房的存在实际是市场需求的驱动和政策管理方向错配的结果。一方面国家对于土地性质的严格划分和规划用途限制是为了保护耕地和失地农民的利益。另一方面，城乡接合部的村民及村民组织有将土地变现的需要，买不起大产权房的低收入者甘愿铤而走险而获得居住权。”中国土地勘测规划院副总工程师、研究员邹晓云在接受中国房地产报记者采访时表示。