房地产疑难案件专家，粤湾律所主任首席律师

张茂荣律师团队长期专注于深圳小产权房（特别是拆迁过程中小产权房争议解决）的法律服务和研究，然近来连续遇到即便是小产权房因城市更新已经拆除，双方仅就搬迁补偿权益归属发生纠纷，法院也以必须“先行后民”为由不予受理的情况！

法院认为应当由行政机关先行处理的法律依据是《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（简称《处理决定》）、《城乡规划法》、《深圳经济特区规划土地监察条例》违法建筑由行政机关区分情况分别处理的相关规定。

已列入拆除重建类城市更新（以下城市更新均特指拆除重建类）专项规划范围并进入搬迁阶段的小产权房，到底适不适用上述规定由行政机关先行违法性处理，笔者坚定认为不需要：

上述规定只是适用通常情况下违法建筑的处理，城市更新立项本身已确定项目范围内的所有建筑（无论合法还是违法）均面临拆除——由权利人与市场主体协商一致签署《搬迁补偿协议》交付实施主体拆除，换言之，城市更新的制度设计已经排除了上述规定的适用（特别是对违法建筑确认所有权、没收、临时使用方式的处理）。

奈何主审法官不熟悉城市更新的立法本意和“立项、专规、搬迁补偿、形成单一主体、确认实施主体、办理用地手续、开发建设、建成回迁”的基本流程，即便是磨皮嘴皮子反复解释，人家一纸裁定就是不受理，不服你再审去！

无奈之下只能代理客户再审“死磕”并大量检索案例，今天还真检索到了“明确确认纳入城市更新拆迁范围的小产权房已经行政处理，相关纠纷属于人民法院受理民事诉讼案件范围，法院必须予以受理”的案例，遂迫不及待分享给大家。