作者:伍倩云，经济合同律师，广西桂强律师事务所（桂林律师）。擅长:合同经济纠纷、建设工程纠纷、公司股权纠纷及其他民事商事纠纷。转载请注明作者和来源，否则侵权必究。

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。购房合同在国土房管局不会给予备案。“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。

一、如果将小产权房进行租赁，签订的租赁合同是否有效？

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)》

第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因此，我们可以知道，租赁小产权房的租赁合同，无效。

二、在小产权房租赁合同无效的情况下，租金如何计算？

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)》第四条的规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。”

所以，小产权房的租赁合同无效后，租金应当按照合同约定的租金标准并结合同地段相应面积房屋市场租赁价格等因素酌情确定支付房屋占有使用费。

三、在小产权房租赁合同无效的情况下，装修损失如何计算？

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)》第七条的规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”

所以，小产权房的租赁合同无效后的装修损失应该分情况来讨论：

第一，承租人未经同意进行装修的，所有费用由承租人承担，对装修物是否形成附合在所不问。

第二，承租人经过出租人同意进行装修的，未形成附合的，承租人取回，因取回造成房屋毁损的，应当恢复原状；承租人对出租人无费用补偿请求权。

第三，承租人经出租人同意进行装修的，形成附合的，由承租人和出租人按照各自导致合同无效的过错分担现值损失。

四、案例索引

案例一：（2016）京0114民初10833号/潘凌云与陈将房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

裁判要旨：本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，潘凌云与陈将签订的《租赁合同》无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿，双方对导致该合同无效均有过错，应当各自承担相应的责任。双方之间的《租赁合同》无效后，陈将收取潘凌云的押金应当予以返还，对潘凌云主张返还押金的诉讼请求，本院予以支持。关于潘凌云主张的购货和购买设备损失，因该部分物品为动产可以再次重复使用，且并无证据证明该部分设备系由陈将进行了处理，故对潘凌云主张的该部分物品损失，本院不予支持，若存在其他案外人侵害其财产权利的情况，潘凌云可另案主张。对于潘凌云主张的装修和设计费用，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。关于该部分费用的现值，因现状已不具备评估条件，故本院参照双方约定的租赁期限、潘凌云实际使用时间并考虑相应折旧等因素酌情予以确定。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，双方合同被确认无效后，潘凌云实际使用了涉案房屋应向陈将支付使用涉案房屋期间的使用费，故陈将主张房屋使用费的反诉请求，理由正当，本院予以支持。关于房屋使用费的具体数额，本院参照双方约定的租金标准并结合同地段相应面积房屋市场租赁价格等因素，酌情予以确定。

案例二：（2018）粤民再105号/深圳市奥嘉杰电子科技有限公司、深圳市新和股份合作公司房屋租赁合同纠纷再审民事判决书

裁判要旨：本院再审认为，本案是房屋租赁合同纠纷，根据奥嘉杰公司申请再审的意见，以及新和公司、黄有才、徐菁、弘洋公司的答辩意见，本案争议的焦点是：1.《厂房租赁合同》的法律效力认定。2.合同无效的后果和处理方式。关于《厂房租赁合同》的法律效力问题。城乡规划是政府指导和调控城乡建设和发展的基本手段之一，也是政府履行经济调节、市场监管、社会管理和公共服务职责的重要依据。建筑物的建设应符合相关法律、行政法规的规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定……”,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，各方当事人未能提交涉案租赁物相应的建设工程规划许可证、房产权属证明或者经主管部门批准建设的凭证，不能证实《厂房租赁合同》的合法有效性，因此，原审法院认定《厂房租赁合同》无效，并无不当。当事人实际交付租金的行为与租赁合同的法律效力认定并没有因果关系，奥嘉杰公司认为其没有拖欠租金且新和公司未提出异议故合同不应解除，没有法律依据，本院不予采信。关于合同无效的后果和处理方式问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”基于《厂房租赁合同》为无效合同，奥嘉杰公司依法应返还涉案租赁物。对于奥嘉杰公司主张新和公司对租赁物没有所有权和使用权故无权要求腾退，对此本院认为，涉案租赁物是新和公司与徐菁等人在签订《合作兴建厂房、宿舍合同》的基础上而兴建的厂房宿舍，新和公司与涉案租赁物具有关联性；且《厂房租赁合同》亦明确约定涉案租赁物是奥嘉杰公司向新和公司承租，实际上奥嘉杰公司也是一直在使用该租赁物。根据合同的相对性原则，在合同无效后奥嘉杰公司应将租赁物返还给出租方新和公司。因此，奥嘉杰公司上述意见没有理据，本院不予采信。原审法院判令奥嘉杰公司将涉案租赁物腾退给新和公司，并无不当。

五、总结：

综上，笔者为各位进行总结：租赁小产权房的租赁合同，无效。