华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者李未来见习记者梁宝欣深圳报道

近日，国家统计局发布3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。其中，深圳3月份二手住宅价格指数环比为99.7，较2月下跌0.3%。

从近一年深圳二手商品住宅价格环比变化情况来看，深圳二手住宅从2021年5月开始，环比连续11个月处于下行通道，跌幅介于0.1%-0.5%之间。

在同比方面，深圳3月份二手住宅价格指数同比为96.7，跌幅达3.3%。楼市寒意尚在。

乐有家营销总裁孟凡振在接受《华夏时报》记者采访时表示，深圳二手房价格环比下降11个月，在宏观层面主要是受经济形势影响导致居民消费力、消费意愿降低，信心指数和预期降低。

“具体主要是政策层面的一系列调控收紧，尤其二手房指导价政策的出台，以及与之配套的按指导价评估贷款的执行，直接造成了购房者贷款额度减小，变相提高了首付成数，尤其刚性需求被压制。其次，金融贷款方面的收紧使贷款审批门槛提高、放款周期都明显延长。今年以来，这种情况已经在改善。”孟凡振说。

二手房成交量大幅萎缩

2021年2月8日，深圳市出台二手住房成交参考价格制度。从2021年5月开始，深圳二手住宅价格已连续11个月处于下行通道，其中，3月环比下降0.3%。

值得注意的是，深圳二手房成交参考价是与银行贷款额度直接挂钩的。也就是说，银行会根据政府给出的二手房参考价来放贷，通常政府给出的参考价会低于市场价，这也意味着人们的首付比例可能由原来的三成提高到五成不等，变相增加了购房者的资金压力。同时，也有部分业主暂缓出售。

而在这样的传导机制下，深圳二手房成交量大幅萎缩。

据深圳市房地产中介协会统计的二手房网签数据，2021年深圳二手房网签（含自助）44375套，相比2020年120295套的网签量，下降幅度达到63.1%，这是自2007年以来，二手房网签量首次低于新房成交量。

数据来源：深圳市房地产中介协会中介标准指数

而在新房成交量方面。据深圳市房地产中介协会统计到的数据显示，2021年全年深圳市共成交52417套新房住宅，相比2020年成交套数上涨了15.5%，创下六年来新高。

二手指导价政策的出台使得深圳房地产市场呈现出新房热，二手房冷的特点。

此外，据深圳市房地产中介协会数据显示，2022年2月二手房网签套数906套（含自助），同比增长-83%，环比增长-43%；3月二手房网签套数1,355套（含自助），环比增长25.5%。

同时，第一太平戴维斯报告指出，2022年第一季度深圳住宅成交面积环同比降幅均超30%的原因有受春节假期和年后疫情影响使得部分看房活动推迟。

学位房溢价空间回调

据乐有家研究中心数据显示，自深圳二手房价格指导价政策出台后，不少中心地带的片区价格出现了较大幅度的回调。如南山的中心区、蛇口、大冲，福田的华强北、百花，罗湖的翠竹等，下跌幅度在全市排前列。

其中南山中心区价格降幅高达30%，华强北和翠竹价格均下跌28%，蛇口、百花、大冲、下梅林等也下跌超20%。

图源：乐有家研究中心

孟凡振认为，这些片区房价的大幅回调，主要是前期溢价比较高，比如南山中心区、蛇口、大冲等，在2021年以前上涨幅度较高。而百花、翠竹这一类是典型的名校片区，主要是靠学区的潜在价值得到拉升，政策发布后市场降温，以往过高的溢价空间、涨幅就出现了正常的回调、回落。龙岗的一些片区，此前涨价就比较缓慢，所以指导价出台后回调的幅度也比较少。

福田百花片区房产中介张先生也向《华夏时报》记者坦言，受官方参考价的调控政策影响，业主卖房周期变长，越来越接近指导价。像有套带百花小学和实验中学的学位房，目前业主报价1150万，之前最高峰的时候成交了1520万。

此外，《华夏时报》记者还了解到，百花片区某套学位房之前挂牌1580万元，挂了一年之后无人问津，业主将其降价到1080万。而据链家官网显示，这套房源参考总价为1111万，政府参考单价为12万/平。

孟凡振认为，指导价调控政策对于“控”的作用是显著的，给有“闻风上涨”惯性的深圳楼市带了一个紧箍咒，给刚需客户争取了“上车”机会。

在谈及深圳二手房指导价政策未来的发展时，孟凡振表示，目前市场整体交易量长期过度低迷，期待二手房指导价政策能够在“调”方面发挥市场作用，比如缓解深度绑定金融贷款政策的现状，如根据市场动态调整指导价幅度，增加灵活性避免市场调节失灵，满足更多刚需客户、新市民群体对美好居住生活的向往。